戴德梁行海岸俊园定位建议书目录前言1第一部份：“戴徳梁行”及“泛城”简介21. 戴徳梁行简介41.1 .原公司背景512戴徳梁行服务Z优点72. 泛城简介82.1. 泛城研究及开发顾问922泛城营销企划91.1. 泛城租售网92.2. 泛城投资顾问103.3. 泛城综合住宅服务优势103. 项目的人员配置及架构133.1. 木项忖的管理层人员架构133.2本项目专案小组管理层人员架构13第二部份：广州市及区域房地产市场分析143.3. 房地产市场综述153. 广州市房地产市场整体走势冋顾153. 广州市住宅市场未来走势193.4. 项目所在区域市场分析214. 海珠区区域简介21 22海珠区总体楼市情况211.1. 海珠区住宅市场特点252.2. 海珠区主要楼盘分布263.3. 项目所在地段住宅市场情况2726 项日附近楼盘情况分析281.1.1. 滨江路一线江景项目未来供应情况323.5. 广州市高级服务公寓市场调查分析325. 高级服务式公寓的概念3232高级服务式公寓的供应情况分析321.1.3. 公寓区域分布及状况分析331.1.4. 服务式公寓的主要客户分类371.1.5. 现时市内经营国际公寓的物业特点391.1.6. 目前市内高级公寓的普遍投资冋报391.1.7. 投资服务式公寓的可行性411.1.8. 小结43第三部份：项1=1理解及定位461.1.7. 项目理解442.4.7. 项目特性势分析442.4.7. 项目街区状况分析442.4.7. 项目优势472.4.7. 项目劣势472.4.7. 小结481.1.8. 项H的市场定位492.4.8. 目标客户群定位492.4.8. 形象定位及诉求中心501.1.9. 配合项目发展建议512.4.9. 项目建筑设计方面5232公共设施布置533.3. 小区智能化543.4. 园林景观设计建议553.5. 发展商品牌塑造563.6. 社区文化建设563.7. 提供高质素的服务式公寓管理56第四部份：销售推广策略及工作内容653.3.1. 开售前的准备T作623.3.1. 示范单位/样板房装修623.3.1. 售楼部的装修623.3.1. 展板制作623.3.1. 模型制作633.3.1. 信楼资料准备633.3.1. 销售人员培训633.3.2. 推盘的时机643.3.3. 代理期内的推盘策略及销儕计划643.3.3. 推售策略653.3.3. 代理期内销傅推广计划663.3.4. 推广途径6823.3.4. 宣传媒体选择723.3.4. 项目针对性特殊推广途径723.3.4. 网上推广723.3.4. 戴徳梁行海内外客户网络74、上广 A刖n 我司十分荣幸有机会参与由贵司开发，位于广州市海珠区滨江中路海岸俊园（以下简称“贵项目”）Z销售策划工作，现呈交该项目销侍策划推广建议书一份，请参阅。此建议书主要分四部分。首先第一部份介绍我司“戴徳梁行”的公司历史背景及其创建的“泛 城（）住宅服务”品牌；第二部份介绍现时广州市及海珠区的房地产市场状况；第三部 份是我司通过调杳研究及分析后对项H Z理解及项H定位；第四部份是关于项目的营销推广 的专业意见及工作内容。凭着我司的丰富市场经验、全球性客户网络对及世界各城市房地产发展之了解，我司有 信心使贵司了解贵项目最终发展要求目的。第一部份：“戴徳梁行”及“泛城”简介1.1. 戴徳梁行简介戴徳梁行国际物业顾问公司于二零零零年一月一口成立，由香港的梁振英测量师行、新加坡 的戴玉祥产业咨询公司，以及英国上市公司DTZ组成，把三方齐白在亚欧的优势联成一体, 旨在为客户提供全球如一的高质素服务。戴徳梁行在全球三十多个国家、一百多个城市丿崔用 超过五千名员工，业务范围遍及欧洲、美国、中东、非洲、亚太地区。在大陆，戴徳梁行在上海、北京、大连、广州、深圳、天津、重庆及杭州设有分公司。 为确保客户获得最高质索的服务，公司架构作出了相应的恥合全球核心业务小组提供跨 国企业房地产咨询、投资、商业用地代理、佔价、商铺住宅、物业管理、建筑顾问等服务; 全球支援小组则负责资讯科技、调查研究、市场推广等范畴，确保各地办事处跟随共同的稈 序及服务水平。公司架构组成表DTZ Holdings pic香港梁振英测量师行 星加坡戴玉祥产业咨询公司戴徳梁行 DTZ Debenham Tie Leung 期外，戴徳梁行与美国The Staubach Company介纟R成一家名为DTZ Staubach Tie Leung的联 营公司，为跨国企业提供高水准的房地产顾问服务。世界各地的客户只需联络这家横跨亚、 欧、美洲的联营公司的任何一个办事处，即能迅速获达所需的全球性房地产专业服务。DTZ Debenham Tie Leung The Stauback CompanyDTZ Staubach Tie Leung1.1 .原公司背景1.1. 原”梁振英测量师行”简介梁振英测量师行由梁振英先生在一九九三年创立，为亚太区最具规模的物业顾问公司么一, 雇用超过名职员及二千五百名物业管理人员。公司在香港、内地、台湾设有I多个办 事处，提供全面及专业房地产服务。公司各股东在香港及中国内地，拥冇平均二十年房地产 服务的经验。公司拥有超过五I名董事及助理董事，专责各类型地产项目的收购、租傅、租 赁，以及跨国企业房地产咨询服务、估价、楼宇管理、调查研究、建筑顾问和一般顾问服务。 梁振英测量师行是内地首家独资的境外房地产服务公司，在上海、广州、北京、大连、 深圳、天津、重庆及杭州设立正式牌照的分公司。过去七年，梁振英测量师行为客户达成超 过二百宗大成交，总金额达六百亿港元。一九九九年度并完成大约一万二千项估价任务。物 业管理方血，我司目前管理的物业面积已增至一千力平方米。2.2. 原“戴玉祥产业咨询公司”简介戴玉祥产业咨询公司由十三名资深的房地产专业人士创立。各人平均拥有十至二十年经验, 受过严格训练。并在佔价测量、房地产管理、城市规划、建筑工程监理、资产及财务管理等 领域拥有专业资格。该公司原以星加坡为总部，一九九五年开业，发展迅速，职员数忖由十六人跃至今天的超过 五百人，当中二十三人为董事。公司在星加坡、吉隆坡、雅加达、曼谷设有办事处和联营公 司。该公司在每个房地产领域为客户提供高素质的专业服务。范围涵盖市场推广，以至估价、 市场研究调杏、发展咨询、城市规划、跨国企业房地产咨询等。3.3. 原 “DTZ” 简介DTZ隶属英国上市公司DTZ Holding Pic,为欧洲一家主要的物业顾问公司,九九八年至 九九年营业额一亿五千力英镑。DTZ业务遍及二十三个国家，员工超过二千名，覆盖面之 广为所有物业顾问之冠。DTZ同时是英国最具规模的物业顾问，一九九八年至九九年单在该国的营业额达八T八百 四十万英镑，员工总数一千三百人。一九九八年至九九年，DTZ代表国内外投资者处理约四十五亿英镑的投资交易，同时DTZ 的泛欧估价小组处理了资木总值约三百一十亿英镑的估价工作。12戴德梁行服务之优点2.2.2. 国际服务行业领袖我司为备类型物业提供全方位的专业房地产服务，包括佔价、调杳研究、物业管理、建筑顾 问、代理等，且我司在华估价及物业管理等业务均获正式发牌，为客户提供市场上最新的第 一手资讯，以助他们在潜力惊人的大陆市场发展业务，堪称此行业领袖。3.3.3. 精英汇聚专业技术力量我司董事局拥有二-1位专业注册测量师，是目前香港同业中拥有最多专业注册测量师的公 司，而国外各分公司亦有专业的注册估价师，为目前外资房地产公司为数最多的专业人 员，提供专业技术及力量。4.4.4. 多方位的市场触角我司在全球地区超过三十多个国家，一百多个城市设有办事处，客户网络遍布海外及中国大 陆，更有效地了解在国内外不同市场的房地产发展，强化市场触觉。5.5.5. 国际视野、广阔客源我司建立了一个庞大国际性客户资料网络，除能从批界各地互相交流及吸收宝贵的市场经 验，扩展国际性的视野，并能够迅速接触目标客户，进行所需的市场推广工作。拥有庞大资 料库，储存各地区市场及客户资料，而我司高专业优质服务，确保为客户达到应有的期望， 倍受嘉许。6.6.6. 全方位的推广沟通 我司拥有全面性的专业房地产服务、广阔的公司网络、庞大的客户资料，配合我司专业全方 位推广沟通，包括全球性公司网络及公司网页（www.DTZ或木分公司网页 www.DTZ）,有效地将项目作全球性推广。7.7.7. 高效率、高素质的专业推广人员我司在亚洲区上下超过六百多名员工，包括一些国内专业人材，而我司在国内专业人员的比 重愈见重要，透过他们对当地市场的更深了解及认识，能有效地进行一系列专业房地产相关 工作服务。1.2. 泛城简介住宅商品房近年发展蓬勃，戴徳梁行洞察市场形势，于二零零零年九月二十口正式推出 泛城（）综合住宅服务这一品牌，由旗下驻大陆九大城市分公司的营销金划队伍 独立组成。此举标志戴徳梁行在全球化的策略下，锐意发展旗下的专业服务。从今开始，拥 有全球房地产咨询互动网络的泛城（）综合住宅服务，将致力在全中国拓展内销商品住 宅市场。配合海外投资者及国内发展商的需要，泛城（）综合住宅服务旨在提供无缝的服务平台, 为客户提供高效及专业的咨询、代理和中介服务，其中包括投资决策、市场分析、营销企划、 销售代理、中介咨询备环节。1.2.2. 泛城研究及开发顾问致力于为企业机构投资者提供房产投资评估、开发顾问、房产投资组合分析等服务。我们在 9个城市设有专业的调查研究队伍，在广州白1996年起建立的大型市场住处数据库迄 今已积累15000份市场需求问卷和1534个楼盘资料，基木覆盖广州市所有楼盘。1.2.2. 泛城营销企划致力于为发展商提供富有创意的产品策划及营销方案，并提供销伟代理服务。在三年的发展 过程中，我们不断将国外的营销理念和营销模式引入，并已通过为国际性大公司的年轻 白领举办购房指南讲座和白领购房俱乐部的活动建立了独特的销售及信息反馈渠道。1.2.2. 泛城租伟网 致力于为个人提供规范、超值的房地产中介咨询服务。作为国际性咨询和中介机构，我们将 国外的经验和市场运作模式引入内市场。一套已在香港使用I-多年的非常成熟的住宅中 介信息管理系统及运作模式已在泛城租伟网投入使用。1.2.2. 泛城投资顾问致力于为客户找寻合适的投资物业，并代表客户完成收购。凭着卓越的专业知识，我们就客 户的投资目的、期限、冋报要求、风险等进行各种深入的分析及评估，并建立投资模式，以 及分析税务及投资结构。1.2.2. 泛城综合住宅服务优势1.3.2. 高质素的专业群体组合现“泛城”内各部门的管理层人员均为大专以上学历，其中房地产相关专业木科以上学历的 占一半以上。绝大部分是广州市房地产屈的资深专业人员，多年来在建筑规划、营销企划、 市场推广、物业管理等方面拥有丰富的专业知识和实践经验。他们能掌握市场及明白发展商 所需，在不断转变的市场发展及项目要求不断提高趋势下，为各项目发展商提供专业的营销 策划建议和代理销伟服务。1.3.2. 专业的市场调杳研究队伍“泛城”在中国9个城市设有专业的调杳研究队伍，而广州泛城早于1996年起便建立了大 型市场住宅数据库，迄今已积累1500()份市场需求问卷和1534个楼盘资料，基木覆盖广州 市八区的所有楼盘。1.3.2.