韩国之窗项目规划建议书王志纲工作室目录索引一、规划的背景11、规划的起源12、韩国之窗规划的背景资料13、规划的范围3二、韩国之窗规划的条件51、土地性质52、文登城市性质53、文登城市人口与规模54、文登城市空间发展状况5三、韩国之窗的SWOT分析61、优势62、劣势83、机会84、威胁10四、韩国之窗的定位111、项冃在山东半岛城市群的定位112、项目在文登城市的定位113、韩国之窗的战略定位11五、规划的原则131、规划定位的目标132、规划策略14六、韩国之窗整体规划策略建议141、规划策略的理念142、空间规划布局建议153、韩国之窗主要项目功能区314、其它32七、土地利用计划建议321、用地的原则322、土地利用计划表33八、重点区域的景观规划361、湖面规戈U362、环境设施363、环境细节处理建议39一、规划的背景1、规划的起源威海（含文登）市为中国和山东省最邻近韩国的地区，成为中国 吸引韩国产业转移的核心地区。根据对韩国对中国投资情况的调查分 析，冃前韩国对中国的投资占对外投资的75%,而在中国的投资中45% 多在山东，其中主要是中小型企业。根据山东省最新制定的山东半岛城市群发展战略，“威海（含文 登）要建成一个电子信息、机械制造等现代制造业发达的生态化海滨 旅游城市，中韩经贸交流的前沿门户”。根据山东盛基公司拟在文登投资商贸产业的计划和设想，我们结 合文登市区位优势、产业发展战略定位，提出建设以面向韩国市场销 售中国消费类商品和面向国内市场销售韩国商品的“韩国之窗”，将 利用中韩商贸产业引擎的带动效应，促使文登国际制造产业的形成和 发展，使文登成为山东半岛城市群未来最重要的商贸、生产、生活、 旅游和产业服务的发展区域,甚至成为山东省未来向北方市场腹地拓 展领先效应的区域。2、韩国之窗规划的背景资料（1）历史文脉文登历史悠久，人文荟萃，是胶东半岛东部人类早期进入文明时 代的地区。市内己发现肠谷遗址、石羊遗址、秦权遗址等古代遗址30余处，出土了大量新石器时期、大汶口文化、龙山文化等各个不 同历史时期的文物，证明远在5000多年前，文登先民已在这里繁衍 生息，创造了灿烂的古代文明。公元前219年，秦始皇东巡经此，被 这里厚重的人文积淀和升平的社会景象所感动。遂驻蹲，召文人登城 东山上，为其歌功颂德。山从此始名“文登”-公元568年（北齐天 统四年），于文登山下置县，因之称文登。文登是胶东半岛设置较早 而从未撤销的少数县市之一。自然条件项目地块较为齐整；地块西、西南、南地势较高，其他方向地势 较平。地内目前需要协调拆迁的建筑物有杜家泊、旋奇村等村庄。地 内有两处湖泊，一溪流汇入柳林河。地块东而临文登市的形象大道（世 纪大道），南与峰山公园相邻。（3）交通条件项目紧临文登市的几何中心峰山（文登城市布局基本以峰山 为儿何中心）；从项目东侧的初张路（世纪大道）往北可对接至威海、 烟台的高速公路，往南可至埠口，往西可对接至青岛的青威高速公路, 往东可对接309国道至荣城。（4）地块周边情况位于项冃东侧的天润曲轴工业园与本项冃只有一路（初张路）之 隔，目前正在建设当中。天润曲轴有限公司是目前国内规模最大的曲 轴专业生产企业。义乌小商品市场位于项目用地的东南侧，由浙江义乌市金田企业 集团投资兴建，占地400万平方米，总投资10-15亿元，规划分三 期完成。其中一期3000个摊位已建设完成，并已开业；二期工程将 于2005年完工，新建摊位12000个；三期工程将于2008年完工，新 建摊位34000个。利群购物广场位于项目的东北侧，由青岛利群集团投资开发，总 投资额为2亿元，总建筑面积3万平方米。目前正在拆迁建设，预计 2004年10月份可竣工开业。新汽车站，位于项目的南侧，义乌小商品市场的正西面，309国 道和新初张路交汇处。新汽车站占地面积13. 3公顷，总投资1. 16亿 元，建成后可容纳车辆500辆。项目南侧为文登市的文体功能区，紧邻峰山公园和文山公园。项目西南侧主要为文登市的政务、商务中心。项目西侧有崑崙小区、香水小区、三里河小区等住宅小区，不远 处为文登市的主耍河流之一柳林河。3、规划的范E(1) 地理位置本项冃位于文登市经济技术开发区内，峰山公园北侧。项冃东临初张路(世纪大道)，西靠金山路，南至香水路，北侧以汕头路为界。(2) 规划指标根据原建材市场用地规划条件文规规字2003第008号，规划 指标为：规划建设用地面积：16321公顷使用性质：商业容积率：0.5建设规模：80万平方米绿地率：35%其它：按国家规范耍求建筑退规划用地边界距离：世纪大道沿线建筑退后绿线50米，珠海路沿线建筑退后绿线10 米，金山路沿线建筑退后绿线20米，汇通路和香水路沿线建筑退后 绿线5米，汕头路和峰北路沿线建筑退后绿线5米。根据项目实际情况，本案策划的规划指标为：规划建设用地面积：约227公顷使用性质：商业容积率：0.8建设规模：约180万平方米二、韩国之窗规划的条件1、土地性质项目总用地面积3400亩，建筑面积、容积率及各类用地比例正 在规划中。土地性质为综合用地，包括住宅用地、商业用地和市政绿 化用地。2、文登城市性质外向型的综合工业城市，地区性的商品集散地，以山、水、文、 武为特色的现代生态城市。3、文登城市人口与规模规划2005年全市人口 68万，其中市区人口为25万，城镇人口 35.5万，城市化水平为52%。2010年全市人口 75万，其中市区为 31万，城镇人口 45万，城市化水平为60%。2020年全市人口 85万, 其中市区为40万，城镇人口 64万，城市化水平为75%。规划2020年城市用地规模为48平方公里。4、文登城市空间发展状况形成“山中有城，城中有山；双龙（两河）抱城，玉带积翠；南 商北工，东文西居；三位一体，成组成团”。围绕峰山形成三大功能 片区组团布局的整体结构：西南为老城居住商贸金融区，东南为文化 行政区，北部为工业区。三、韩国之窗的SWOT分析1、优势(1) 规模庞大、配套齐全项目总用地3400亩，在威海有着较大的规模(随着国家土地政策 的变化，获得如此大的土地资源的难度将有所增加)，在文登首屈一 指。项冃集居住、休闲、旅游、商贸、物流、产业服务等功能于一体, 生活、娱乐、学习等配套设施完善，创造舒适的生活空间、良好的环 境景观和成熟的商贸物流环境，开创文登城市发展的新阶段，书写文 登的城市名片。(2) 政府支持力度大项目得到了文登市委市政府的全力支持，并将以项目的战略高度 向山东省政府寻求政策优势和支持。(3) 项目与周边和谐对接项B北面是市政府搬迁0的地，东面是文登市的工业企业集中 地，南面是规划中的峰山公园，西面是城市内向性的商贸区，而项目 将会依功能分区规划成外向型的以商贸物流为主要功能的综合功能 城区。南面的义乌小商品市场，北面新规划的家纺城，将会使得文登形 成以批发性为主的交易市场集群，相互竞争，相互促进，和谐对接， 从而提升整个文登板块的价值。(4) 板块升值潜力大项冃所在区域将是文登市未来的发展重点区域。项冃北边是市政 府搬迁目的地。同吋，大量的企业将在开发区落户，未来一段时间内, 此板块必将飞速发展，板块价值将会迅速提升。(5) 土地成本低较低的土地成本为项目的利润预留了很大的空间，使得项目在市 场上的竞争力相应提高。(6) 开发商开发经验丰富山东盛基建业集团有限公司实力雄厚，公司在项冃策划、设计、 工程管理、营销、物业管理等方面有着丰富的开发经验。(7) 合作各方实力强本项目在策划、规划、设计、建设、招商、经营等方面都将整合 业界有较强的实力与口碑的企业或机构，综合各方的实力与经验，必 将提升项目的价值和水平。2、劣势(1) 城市区域市场发展不成熟文登市的总体经济发展水平相对落后，市场化程度不高，知名度 不够，对于一个要吸引韩国和国内的商家来文登购买商铺，具有一定 的难度。应该打好威海牌，在推广、宣传上用威海的概念。“韩国之窗，威海之心/(2) 周边配套不完善虽然项冃与周边环境对接比较和谐，但是周边项冃大部分未建， 处于规划状态，项目在板块中属于先行者，给项目的建设推广带来了 一定的困难和压力。(3) 开发周期长由于项目规模庞大，无论从手续上、资金供应上、还是从项目工 程建设上，都需要很长的开发周期，这无形为项目设置了更高的投资 风险。(4) 土地平整成本高项目用地本身是一块完全的生地，地块本身不是很成熟。地块高 差达到二、三十米，土地平整成本相对较高，土方量较大，一定程度 上提高了开发成本。3、机会(1) 宏观政策环境提供良好的机遇中韩贸易的前景广阔，双边贸易额五年内将达到1000亿美元。 同时，借山东半岛承接日韩产业转移的东风，文登的城市经济发展极 有可能走一条“前店后厂”，以贸易带动经济的发展之路。而韩国之窗将成为实现这一发展模式的启动点和超级支点。(2) 大区域市场崛起山东是韩国对华投资的桥头堡，韩国对外投资的40%以上在中国, 而对华投资的45%又集中在山东。山东半岛在承接韩日产业转移方面 有着得天独厚的优势。借世界经济变迁之势，山东半岛在新世纪将成 为中国经济增长最快的地区之一。(3) 项目生存有着丰富的市场基础中韩贸易繁荣，韩国对威海的投资不断增加，威海是韩国产业转 移的重点对象，大量的韩国中小企业在威海落户，文登作为威海的重 要组成部分，也有着丰富的中韩贸易资源，这就为韩国之窗的建立和 发展提供了肥沃的市场土壤。经韩国实地考察后发现，韩国中小企业进入市场的欲望强烈, 但是又苦于缺少进入中国市场的平台和窗口。因此韩国之窗项冃定位 为以中韩商贸、产业服务为核心的综合服务平台，是一个综合性的多 功能城区。(4) 项目填补了威海面向韩国中小企业的综合服务平台的空白虽然威海的韩国资源丰富，但是整个威海、山东半岛、甚至全国 都缺乏一个规模化的韩国产品物流基地；在韩国产业转移过程中，缺 少一个为韩国中小企业进入中国市场的一个综合服务平台，而韩国之 窗的目标就是建设一个这样的平台，填补市场上的空白，获得超级的 发展机会。4、威胁(1) 辽东南地区、京津唐地区、长三角、珠三角对日韩资源的分流面对韩日产业转移的浪潮，辽东南地区、京津唐地区、长三角、 珠三角等都把目光投向这个利润丰厚的市场，一定程度上，形成了对 韩日资源的分流。(2) 面临半岛其他城市承接日韩产业转移的威胁在山东半岛城市群的总体发展战略中，虽然威海独享中韩经贸交 流门户的定位，但是市场的法则并不是完金为政府的宏观规划左右， 青岛、烟台、日照等城市对日韩资源同样有着很强的吸引力，同类型 项0也有可能很快投入运行，这对韩国之窗是一大威胁。必须要快，以快制胜，以优制胜。(3) 面对日韩产业转移的机遇，文登周边地区也跃跃欲试在威海市其他地区也有以日韩产业转移为冃标的项冃在规划中。例如石岛的总体规划战略中就有韩国城的规划。1、项目在山东半岛城市群的定位中韩经贸的门户，韩国中小企业进入中国市场的超级服务平台,构建大威海世界制造中心的核心引擎和增长极。2、项目在文登城市的定位韩国之窗应该是文登新时代形象的标志性区域，是现代文登的城市客厅，是文登产业服务的平台和产业发展的发动机。3