景东商业大道项目市场运作建议第一章：总论1、项目概况1.1项目名称:景东县商业步行街建设项目1.2项目地点:景东县zhengfu正门至景川路方向1.3项口内容:商业步行街街道步行街商业铺面商业住宅楼2、项目区简介景东以山川秀丽、物产丰富、民族众多、历史悠久、文化灿烂而著称，文物古迹象 一颗颗明珠镶满景东大地，是滇西南的文化名邦。3、项目定位及依据通过项目建设，突出地方文化，联系地方经济、政治的对外形 象展示，建设一个具有代表性的城市标志型商业区，带动项目区域的 经济发展，提升城市形象。3.1项目建设的必要性：3.1.1 作为景东县的政治、文化中心，城区内通往县委县 zhengfu的道路狭窄，且无明显标志性建筑。需要突出地方政治 中心，建立路标型标志项目；3.1.2 全县近年来经济发展迅速，人民生活水平不断提高。县区内遍布了大量服装、电器等品牌专卖店，但是品牌分 布较为分散，市场分类无序。需要建设一个规划合理、品牌集 中的购物中心；3.2项目建设具备的条件：3.2.1项目建设单位资金实力雄厚，在项目前期做了大量细致 的准备工作，能为项目提供必要的技术和资金支持；3.2.2项目建设符合地方经济发展的需要，为地方群众提供一 个高品质的购物平台，符合地方群众对城市建设的要求；3.2.3项目建设符合城市规划要求，能突出地方经济、文化特色，为地方政治中心提供良好的形象平台；3.3项目建设的目标：3.3.1修建完成城市主要街区直接通往县委、县zhengfu的城市 交通干道；3.3.2 建设完成地方顶级商业街区，方便地方百姓的购物、休 闲等物质文化消费需求；3.3.3、完成商圈的招商引资，吸引外来资金，加速地方经济发 展；3.3.4、开发定量的商业住房，满足外来投资人和地方百姓的住房需求；4、项目的市场实就4.1市场运作目标突出项目的城市形象宣传、地方经济、文化展示中的样板地位。竭力打造企业标志性形象工程。4.2市场运作时间计划4.2.1项目准备期：2008年 月一2008年 月广泛进行前期广告宣传造势，提高项目知名度，在全市及更大范围内开展招商宣传，为后期销售作准备。（具体宣传计 划见宣传销售方案）4.2.2项目实施期：200年 月一200年 月执行广告宣传方案，落实项目的具体楼盘规划方案，及时 调整项目的销售与规划之间的量差和计划偏差，最大限度的保 证项目运作与预期之间的统，保证项目市场运作完成后的后 期发展和后期管理的有序执行。（具体方案见宣传销售方案）4.2.3 尾盘：200年 月一200年 月尾盘的销售以项目具体实施情况为依据，制定具体的项目 增值营销策划，为企业提供增值开发保障。4.2.4后续开发保证项目的有序运营，让整个项目起到为企业提供企业实 力宣传的实体演示，为企业摸索运作经验、赢得更多的行业认 可，起到企业标志性开发项目的作用。第二章：宣传及销售方案1、市场定位1.1项目定位：作为景东城区内商业街区的标志力量，项目投资大、起点高。但 在入市前期，企业知名度及市场影响力上不及地方的行业传统企业。 企业的市场适应能力决定了企业需要设计更为贴近地方民心及商业 运作优势的宣传方案和专业服务来吸引更多的商业目光。深入民心， 让地方居民认识企业的服务和理念，让市场认项R价值及项R本身。确立项目的县级经济、文化、政治形象的商住两用经典商业街区 定位；完成项目所有商业铺面引资和招商工作，同时提升项R开发企业 的地方知名度，建设良好的企业形象，为企业和后期发展奠定基石。针对外来资本及本地投资商的招商销售宣传策划针对商业住房的项目运作及开发，顶级商住楼盘，地方品质生活最 I司点。1.2受众定位：1、面向外来及本地投资商，完成商铺的招商，奠定整个项目的运 作基础。2、面向地方高收入群体及外来投资商，完成住房销售。3、面向全县及其他周遍人群，建立企业形象，提高企业知名度。2、销售方案2.1项目销售规划楼盘商业区规划（13层）商业区规划面积平方米，商业铺面XX户，平方 米；铺面户型3类，一类为小型商铺，主要针对服装、日用 百货及小饰品商业；二类中型商铺，针对品牌服饰、日用品、 餐饮连锁企业；三类大型铺面，针对大型餐饮娱乐企业、网 吧、电玩城等。一楼以服饰、日用品、食品药品销售和其他 服务单位（电信、电子产品等）为主要招商对象；二楼以品 牌服饰、品牌日用品及其他连锁品牌单位为主要招商对象， 三楼以茶座、酒吧、简餐及网吧、电玩城等其他娱乐单位为 主;住房规划（46层）户型X类，总面积X平方米，共X套。一类高配置商业住房；针对地方高收入人群实现品质生活需求；二类独立 套间，用于商业出租，满足城市外来人口及其他人群的住房 需求，提高项目的消费受众面，迎合项目的宣传覆盖和受视 面，同时实现项目的后延升值经营。2.2销售计划（运用销售策略，提高销售速度，实现销售增值。i=3、宣传方案:3.1宣传主题:地方顶级商业街区一银生商街高度决定视角XX地产贯穿经济、政治和文化的景东地标街区 汇聚成功者智慧的投资选择放眼经济前进的方向 颠覆传统购物理念的购物天堂购物应该是享受3.2项目简介：银生商街连接景东政治、文化、经济的纽带！从地方最繁华街区直接通往城市政治中心，项目区的不但包含地方所有经济元素，而且将城市的所有文化内涵容纳 其中。打造标志型城市名片。银生商街一提升地方生活品质、变革传统购物观念的商业休闲大道!实现休闲、购物、居住一体化的品质生活理想，驾御城市生活曲线的时尚街区。会聚24小时的喧嚣，经营100个 经典品牌，规划200米的富丽堂皇，展示满城繁华!银生商街一演绎城市今天的经典，点金未来!独享城市精彩，收益未来五十年！3.3宣传优势：33.1区位优势地处城市最中心，感受城市的心跳！背靠城市政治中心，紧邻 城市东西主干道，居于城市经济中心区。距县人民医院、县一中、一 小、城市中心农贸市场、超市以及其他主要行政、事业、企业单位距 离均不超过1000米，车程2分钟。3.3.2商业优势城区内唯一大型商业集中街区，满足高品质生活需求，汇集近 100个实力品牌。3.3.3规划优势规划有以后品牌服饰区；二楼餐饮休闲区；三楼电玩、网吧娱乐 区，实现休闲、娱乐衣、食、住、行一站式消费、采购服务平台。4、宣传的媒体设计媒体设计强调系统、及时、相互联系；立体展示企业形象和企业 的业务动态。各种媒体相互配合，达到低成本高效率的宣传效果。媒体投放以户外广告牌为主，其他方式用于配合短时性宣传活 动，适时更换媒体画面，紧跟项目既时宣传主题。在效益最大化的前 提下控制媒体宣传成本。4.1户外广告牌：新城区跨街广告牌4块；入城干道单立柱2块；景川大道整街龙 门架20块。建设企业形象墙，在全区商业活动最为密集的街道确立 企业的形象定位，站在最高的展示平台上树立企业服务、品质、理念。（投放时间从项目前期开始，确定项目的地方顶级商业街区定位）4. 2道旗、标牌:城市郊区主要街道，整街道旗；城区内其它主要窗口行业的中、 小型标牌广告。此类广告具有很高的指向性和说明性特征，在企业对 外宣传，潜客户开发上具有相当大的实用性。且媒体形式的规格小、 数量大、性价比高，在营造氛围，提升宣传效果，和整体宣传的成本 控制上有相当大的优势。（投放时间与户外广告牌紧密配合）道旗：配合其他媒体的宣传，营造企业周边环境，从视觉记忆 的基本规律上迎得宣传利益的最大化。窗口行业标牌：从媒体的投放位置上占领同行业的宣传先机，然 后通过城区内其他媒体慢慢加深受众的认知印象，针对性的对城区外 潜客户设计宣传画面和文案，更直接的赢得外来客户的宣传优势。4.3地方性报刊杂志：时间性、针对性较强；直接围绕当月宣传主题设计画面，确定宣 传投入。（投放以项目奠基、开盘、销售促销时间配合，配合加大临 时性宣传的力度，扩大宣传影响力）4.4电视、广播贴近生活；容易被受众接受；围绕企业形象和即时的宣传主题， 加强受众的广告记忆，提高企业的认知度。（投放时间、方式与报纸、 杂志一致）4. 5现场宣传活动配合项目进程的短时性宣传方式，能更为直观的展示企业形象和 宣传主题，是企业直接面向受众的最主要宣传方式。（时间、方式与 项目开发计划同步）5、宣传的实施方案5.1项目建设期：（年 月一一年 月）主题：城区顶级商业街区银生商街（动工倒记时）宣传目的：传递项目动工信息，为项目市场运作造势!媒体选择:城区个主要媒体（新城区、景川路、城市主要入口户外媒体）同步启动。其他媒体电视、广播、报刊紧密配合，用12个月时间将项目基本信息、开发商信息传递予广大受众,扩大项目及企业知名度。从宣传定位和投入中赢得受众认可。活动安有邀请地方领导举行奠基仪式，为项目的建设赢得地方zhengfu的支持，通过电台、电视台将项目 作为地方形象工程公诸于众。OOOOO宣传内容：项目、开发商主题广告、项目简介oooooo5.2项目销售期：（年 月年 月）主题：1）全面开始项目认购排号、开盘III选择银生商街，把明天买下来!主题：2）将项目的市场运做推向高潮机在哪里，财富就在哪里!宣传目标：介绍项目的规划、户型、价格、服务等具体信息，让受众全方位认识项目及其优势。项目进入 销售实施阶段。宣传媒体：所有户外媒体同时吏换宣传主题及画面，同时印刷宣传册，发布电视、广播、报刊广告。活动安料良 认购当天及项目建设期间其他节假日，安排项 目特色、优势宣传，强调项目的服务及投资价值年 月）主题：1）营销策略中项目增值服务理念的导入2)项目管理的实施及企业形象的确立宣传目标:完成项目增殖销售，突出企业服务、管理宣传,5.3后期运作:树立企业形象，为企业的发展和企业其他项目的销伟宣传奠定基础。宣传媒体:组织现场宣传活动和管理实施方案的新闻吵作,利用地方片面及电视、广播媒介，降低成本的同时，扩大企业的形象宣传。活动安排:公布项目建设成果及部分销售数据，开展（冠名或赞助）一次以项R命名的全县级别的全面文 体活动，赢得地方媒体支持和群众认可，树立企 业形象。6、宣传的成本控制:整套媒体设计在媒体的选择和宣传的时间、发布-方式、设 计画面套用等方面做了整体调配；用户外广告、报刊、广播、 活动安排等全面、立体展示企业形象、理念和项目管理、服务 投资价值等的各个方面。根据企业的项目开发及销售计划不断 自我调整宣传设计，采用不同的宣传方式，除六块固定户外媒 体的形象展示外，其他宣传投入规避了项目建设期内，非针对 性的宣传损耗。户外媒体的选择、画面设计和活动策划全部与企业的业务动向为主题，在企业大型宣传主题中，只须更换画面内容、变更活动主题、设计新的宣传印刷品既可配合整体的宣传攻势，大大节约了，选择开发新媒体和新宣传方式的人力和财力。方案中具体细节安排未做说明（广告语、画面、活动策划、 项目经营策略等），具体根据不同的时间和宣传需要，制作不同 的宣传方案，将媒体组合套用于实际的宣传。6.1主要费用明细：（全年计算）户外媒体：面积8001200 m2；费用现场宣传活动：次，元印刷品：数量：万份；费用：元画面更换费用：元电视、广播广告：发布时间次/天共天，费用元