第一章总论一、项目概况1. 项目名称：XX新居2. 性质：新建3. 建设地址及范围项目建设地点位于XX市XX区XX街号。其四至为：东至XX 街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。4. 建设内容与规模项目总用地面积6935平方米，其中，总建设用地面积6935 平方米。项目总建筑面积118350.56平方米，其中，一期工程（现康圣 医院建筑面积12000平方米，住宅建筑面积为3000平方米，工 现己交付使用。），二期工程建筑总高度75米，建筑面积2 9000平方米（本可研报告主要针对二期工程而言）。5. 可行性研宂报告编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投 资2 002 15号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）； （3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经 济评价方法与参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营 管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。6. 编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明 珠居住小区一期（1、2、3号楼）项目建设的0的、必要性、项 目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、 项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、 项目风险分析等方面进行全面论证和研究。7、项0提出的理由 项0建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促 进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结 构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据 国家统计局的分析和研宂，房地产对国民经济的拉动作用约1. 52个百分点。H房地产占GDP的比重还将快速上升，对GD P 的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我 国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年， 我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一 套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到 15%,城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展 目标是户均一套、人均一室，力争201 0年达到人均建筑面积 35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产 投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳 定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项0的 建设是国民经济发展的需要。项目对城市建设将起到促进作用随着XX经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居 住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建 设就是为了使X X城市居民的生活环境、居住环境不断得到改 善。其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观 提升城市品位都具有积极意义。解决劳动就业的需要。由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工 下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与 就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出 口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策 仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会 据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新 提供8 0多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%,大约可以拉 动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此 住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作 用，而本项0作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之-，将 为增加H市当地社会就业岗位作出一定的贡献。8. 工程进度本项目建设周期为一年半，计划2012年底完工。其中， 2011年7月2011年8月，完成项目前期工程和施工图设计， 2011年8月2012年1 2月，完成项目土建、装修、设备工程等。9、预期目标XX新居项目拟在占地面积平方米的土地上，建设 总容积率为2.63，建设密度为24.4 %，总建筑面积为 65，913. 47平方米的3栋（1-3号楼）高层电梯住宅房（其中住 宅面积47, 652 . 3平方米，1-2层商铺面积7419. 1平方米，地 下停车场面积10, 842平方米）。10. 项0主要经济技术指标表1-1二期项目主要经济技术指标表 9.投资估算与资金筹措项目总投资66736.6万元，其中工程费用40 387. 1万元；工程 建设其他费用2174 5.3万元，预备费3 106. 6万元，建设期利 息1497. 6万元。项目建设资金中，项目单位自筹7722.0万元 利用房屋建筑销售回款39014 .6万元，申请银行贷款20000.0万元。二、项目建设单位情况1. 单位名称：XX北泰地产开发有限公司2. 成立时间：2011年3. 注册地址：XX市XX区4. 注册资本：1000万元6. 执照注册号：7. 企业类型：有限公司8. 主营业务：房地产开发业务等9. 经营范围：房地产开发、销售商品房、信息咨询等。XX北泰房地产开发有限公司现有中工16、具有本科以上学 历的员工占5 2%，具有中、高级职称者多名。公司具有多年的 房地产发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务 系统及管理人员，具有创新、务实的开发理念和不断进取的幵 拓意识、形成了 “高水准、高品质”的开发经营思路和市场品 牌形象，建立了一套符合市场竞争需要、结构扁平的管理体系 以及一支人员简练、经验丰富、高效能干，具有团队合作精神 的员工队伍。目前，公司正以“专业、专注、真诚、高效”的 标准为广大客户提供最优质服务。第二章项目建设背景及必要性 一、项目建设背景本项目一期于200 0年开始建设，完成了一期工程开发建 设，后因当时写字楼销售形式不好，销售价格偏低，连开发成 本都收不回来，因此二期工程由于日照与消防等因素的影响， 原有方案无法实现，二期工程一直没有建设。经过对原有规划方案的调整，改变房屋使用性质，再加上 这几年房地产市场一直走强，江产房屋销售价格在35 00元/平 方米左右，本项0二期工程才有机会开始开发，由于项0二期 工程建议书（代可行性研究报告）批复的有效期已过，同时项 目控规进行了新的调整，根据XX市发改委对编制项目可行性研 宄报告资质的要求，XX市北泰房地产开发有限公司委托 工 程咨询公司重新编制项目可行性研宄报告。二、项目建设必要性（一）有利于遵义路与XX街周边环境的整治和土地资源的优化 配置本项目地块南侧为一期工程现康圣医院，北侧为遵义大厦 两栋楼高度都为12层，只有本地块现为低矮平方与一二层（非 法建筑）小楼，地块面临XX街，为城市主要干道，其低矮破旧 的环境与周边大环境及不和协，地块距遵义路尽有百米距离， 东侧为吉化医学院，严重影响XX区的整体形象，利用现有用地 建设商住楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化城市环 境，减少城区环境污染是非常有益的。本项目的建设可以使原地块土地得到有效合理的利用，实 现土地资源的优化配置，相应商业设施的建设可以带动周围地 区土地增值，促进周围地区的发展，有利于XX区产业结构调整 和配套服务产业的发展。（二）进一步满足中低收入群体对本项目小户型住宅的需求 本项目地处XX化工医院西侧，交通十分便利，周边医院、商业医院、商业配套服务设施齐全，十几万元一套的小户型住 宅为中低住宅为中低收入群体带来能买得起的房屋，将为给中 低收入群体提供便利的生活条件。满足中低收入群体的购房需求。（三）有利于改善地区市政基础设施，提升城市形象项目的出现调整了江北地区商务发展的框架，弥补了该区 域商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足的弱点、提升了 地区整体商务环境，项目南北两侧各为12层小高层建筑，本项 0建设为2 4层高层建筑，它将为XX区城市建筑再增添一个亮 点。必将成为X X市西北区域具有标志性意义的城市景观建筑 综上所述，该项目的建设是非常必要的。第三章市场分析一、市场供需分析（一）市场供给2011年供地计划_危旧房篇越秀棚户区南区项目、北山旧城改造项目、珲春街改造项 0 （二期）、黄旗路南改造项目二期、X X大街工字楼改造项0、 电力学院北改造项目、解放西路改造项0、长春西路改造项目、 西山三区（4号）改造项目、南山街东改造项目、新生街2号 改造项目、林家沟改造项目、长春路两侧改造项目（1、3、4、 5号楼）、沿江工矿棚区项目、东广场周边地产项目、雾凇高架 桥回迁区项0、华山路改造项0、江南公园西改造项0、秀水 街北改造项目、松北一区改造项0、原冰箱厂区域改造项目、 近江胡同改造项目、解放西路西改造项目（吉东木业二期）、昆 明街改造项目、丰满移民小区项目（二期）、四川街两侧改造项 目、鹿场街改造项目、中粮大厦改造项目、北极街改造项目、 南部新城建设项目（一期）、东山区域改造项目（一期）、化工 园土地集约利用项目（二期）、光华路改造项目、林荫路改造项 0、雾凇路南住宅区等共计3 7个项0。2011年房地产开发用地供应计划莲由路北地块、小碳素厂南侧地块、天瑞A区地块、天瑞 A区以西地块、理想路北地块、阳光国际购物中心、阳光国际 购物中心、和平路与虹园街东南角地块、望去由景地块、一建 公司地块、火电俱乐部、高新市民回迁区二期、市荣升木业地 块、电务器材厂地块、越秀北区、哈达弯区域整体搬迁改造项 目、吉丰东路住宅项目、明阳大通专家公寓、XX区景秀嘉园二 期、沈铁香谢里住宅小区、信德机电改造、XX市沈铁幸福 里住宅小区、XX怡景桃源小区、宝嘉花园二期、吉纸住宅改造 项0、医药学院南块、丰满街南地块等共31个项0，占地277 公顷。2011年度城区国有建设用地供应总量控制在1340公顷。 在2 011年度供应总量中，商服用地100公顷，工矿仓储用地 500公顷，住宅用地655公顷（其中廉租房用地11公顷）、棚户区 及危旧楼改造用地377公顷、普通商品房用地277公顷），公共 管理与公共服务用地70公顷，特殊用地5公顷。回眸2010年，新项目频繁登场，供应量上升明显，尤其是 今年下半年，供应量连续上升，市场成交平稳。2 009年的市场 火爆，很大程度上是在为20 08年的低迷买单，而2010年才是 真正意义上江城地产市场市场正常发展的一年，土地市场的放 量、供求的上升、房价的上涨，都是其具体表现，2011年，XX 房地产仍将持续这种发展态势。（二）市场需求地产是经济的基础，承载着更多责任和义务。在如今的地 产行业，人们对居住元素的重视越发强烈。我个人看，城市周 边生态园区受到热捧后，地产从业态形式上将纵向发展；下一 阶段，多元化的楼盘即汇聚中央，逐渐形成本土开发与外埠大 品牌开发机构会猎江城、商业纷战割据的新格局。以东市商圈为例：东市商圈是引领H市商业发展的核心商 圈，日客流量近10万，此处己形成规模的物业形态，包括总建 筑面积30. 96万平方米的财富广场及总建筑面积60万平方米左 右的XX 中京城。一系列元素丰富物业的出现让这一产业领域呈现现百家争 鸣、纷繁复杂的博弈状态。我们会发现，房地产市场在这一区 域的新房投放量是整个地产史无前例的。此外，众多商家的加盟、外埠地产商的大量进入，为消费 者提供了更丰富的选择，使得大盘不断涌进江城人民的视线， 消费者在此时拥有更多的自我选择权，同时产生的对物业的硬性需求在制衡房价方面起到决定性作用，并进一步催生了新型 物业的出现。商业地产大发展的结果是加速n市城市化进程，拉近与一 线城市的物业差距，推进城市国际人的步伐。整个2011年的江 城地产将延续2 010年的迅猛态势，呈现平稳上升的趋势。从2010年开始，万科、绿地这些外地的地产业大品牌开发 公司纷纷进入H市，对整个江城房地产行业而言，可以说喜忧 参半。20 11年也将有不少大盘汇聚XX市，在这样的环境下，本 土企业将快速成长，江城楼市百花齐放的态势将展现在市民眼-、八刖。大盘的进入