贵州金沙县房地产市场研究报告谨 呈：浙江基业建设集团有限公司目 录一、 金沙城市概况城市规划二、 金沙宏观经济发展概况三、 金沙房地市场综合分析附：金沙现售楼盘详细资料 金华联盛机构2013年6月7日41 / 41实用精品文档金沙房地产市场研究报告序言本次研究主要目的是希望通过对金沙县宏观经济状况研究、金沙城区房地产市场发展状况和发展规律的研究，分析金沙县经济发展规律、商品房市场供求情况，整体预测其房产市场的变动趋势，同时结合供求状况寻找项目的市场机会点，结合当地城市规划对项目进行整体定位，确定项目总体发展规模、分期开发进度，并对其进行经济测算，为以后项目的营销策划等提供客观依据。资料来源：本房地产市场研究之一手资料主要是通过联盛机构对当地供应市场实地调查及对消费者需求的问卷调查取得，二手资料主要来源于当地建设局、统计局、国土局、经贸局等相关政府部门。第一章：城市概况与城市规划1、城市概况 金沙简介金沙县中国贡茶之乡，位于贵州省西北部，毕节市东部。地处乌蒙山脉和娄山山脉交汇处，坐落于乌江流域和赤水河流域之间。 东邻历史名城遵义，南毗贵阳，西靠毕节，北达四川，与贵遵、贵毕高速公路紧紧相连，金沙至遵义高速公路已贯通。金沙县地处黔中经济区、成渝经济圈、泛珠三角经济圈，是贵州省经济强县、中国西部百强县之一，GDP在毕节市仅次于七星关区，财政收入位列全市第一。金沙以境内“金宝屯”、“沙溪坝”各取首字为县名，于1941年立县，昔属黔北四大集镇之冠，享“黔北粮仓”美誉，2009年被中国茶叶流通协会命名为“中国贡茶之乡”。全县行政区域总面积2528平方公里，辖26个乡镇、244个村（居、社区），总人口67.8万人。 自然地理金沙境内山川毓秀，气候宜人，资源富集。森林覆盖率达43.76%。主要矿藏有煤、铁、硫、磷、硅等19种，其中煤炭储量约80亿吨，是全国重点产煤县、“西电东送”工程能源基地之一。主要农产品有水稻、小麦、油菜、辣椒、烤烟、茶叶、花生、马铃薯等。主要特色商品有贵州十大名酒、中国驰名商标“金沙回沙酒”系列、第11届亚运会指定饮用水“岩孔矿泉水”、香韵独特的“禹谟醋”、绿色环保的“康星油”和历史悠久的“清池贡茶”等。主要旅游资源有冷水河省级森林公园和三丈水省级森林公园等自然风光景点，石场敖家坟石刻、后山东汉古墓群石刻、茶园万寿宫戏楼等文物古迹，座落于后山乡的贵州省经典红色旅游景区、贵州省爱国主义教育基地、国家安全教育基地钱壮飞烈士墓等人文景观，还有彝族“火把节”、苗族“踩山节”、仡佬族“吃新节”、布依族“对歌节”等民族风情。 人口规模 根据金沙县公安户口管理统计年报显示，目前金沙全县总人口为678469人，其中：农业人口610929人，非农业人口67540人。常驻人口为56万人，家庭户数为177798户，平均每个家庭3人。去年金沙县人口出生率为8.8，人口自增率为3.6。全县城镇化率达到了30.29%，比上年提高了0.25个百分点。（基本数据来自于金沙县第六次人口普查）2、城市规划根据金沙县城市总体规划（20112030年），金沙城市性质确定为：黔中经济区和贵州经济发展金三角中重要节点城市和以新兴产业为基础，以商旅文化为特色的现代化宜居宜业、山水园林城市。 县域结构（1）县域城镇空间结构一心：即以金沙县城为重心和发展核心；三片：形成以县城、岩孔镇为核心的中部地区，以清池镇、石场乡为重点的西部地区和由茶园乡、安底镇和沙土镇组成的东部地区；多轴：依托贵州区域交通大发展的契机，以杭瑞高速、攀黔铁路、赤水望谟高速、四川贵阳高速为大交通轴线，结合县域G326国道和县级2、3级公路网，构建“网络化”的城镇与产业复合发展轴线。（2）城镇规模等级结构中等城市1个：即金沙中心城区，规划城镇人口规模32万人。重点镇（二级城镇）6个：分别是沙土、安底、岩孔、清池、茶园和石场6个重点城镇，城镇人口规模1-5万人。一般镇（乡）19个：城镇人口规模0.3-1万人。（3）七大特色经济板块 以商贸为主的县城城区；以新兴产业为主的金沙产业园区；以煤盐化工和火电为主的金沙循环经济园区；以沙土为中心的金沙民营经济聚集区；以生态旅游、红色旅游、交通物流、农产品集散为一体，整合化觉、后山、官田、源村、木孔等乡镇资源的金沙乌江旅游开发区；以冷水河为中心，辐射周边乡镇的金沙民族风情生态观光区；以岩孔、西洛、平坝等相关区域为主的金沙现代农业循环经济园区。 中心城区金沙县城规划建成区面积约6.5平方公里，常驻人口约14万人，人均建设用地不足50平方米，现状居住用地470公顷，人均达35平方米。金沙县城新城区及产业园区位于金沙县城东部、北部和东北部，在城关镇、西洛乡和岩孔镇境内，距离旧城平均距离约34公里。新规划金沙县中心城区规划总用地面积111.81平方公里，其中城市建设用地34.63平方公里，规划人口30万人，城市新区中心城区建设用地面积约7.7平方公里。（1）中心城区总体布局规划期内金沙中心城区主要向北、向东发展;向西南适当延伸，南向、西向主要以生态保护和培育为主。确定 “北拓、东延、南控、 西保”，的城市空间发展策略。城市功能结构规划为 “一心、两组团、五片区”城市空间结构和“碧水为带、绿野为廊、群峰为屏”的网络状城市绿地结构。一心：即以金沙县城玉屏山体绿化带形成的城市绿心。两组团：以自然山体分割形成的两条带状峡谷片区。即：南部组团和北部组团。五片区：即由自然廊道隔离形成的五个片区，分别是：老城片区、古新外寨片区、农里开化片区、大水片区和火车站片区。（2）中心城区功能结构农里开化片区：建设用地规模13.7平方公里。农里片区围绕箐河公共绿廊打造城市行政办公、商务金融、文体娱乐和旅游服务核心区、建设城市综合住宅区、教育中心、商业中心和公路交通枢纽；开化片区以居住功能为主，建设中高等教育基础和配套组团级公共服务设施；大水片区：建设用地规模6.31平方公里。打造特色食品园和高新技术园，发展配套仓储物流业，布置新型社区。古新外寨片区：建设用地规模6.55平方公里。发展装备机械制造为主的产业用地，配套布置新型社区。老城片区：建设用地规模6.5平方公里。以商贸服务和休闲娱乐功能为主，建设城市综合居住区、专业市场、城市公园。（3）中心城区道路系统规划金沙县城新城区和产业园区市政主干道为 “四横六纵一环线”，保障城市对外交通和组团间快速便捷的交通联系。其中2、7、12号道路为双向六车道，7号路在城市核心区为八车道，7号道路与杭端高速公路互通立交相连;1、3、8号道路为双向四车道;4号路及环线为20米车道。（4）中心区城市设计新区中心城区建设用地面积约7.7平方公里，规划了一条约3公里的城市中轴线，由全民健身广场商务区会展中心 大型中轴线开场空间综合办公群市政广场新行政中心等构成，是金沙的一张城市名片，起着提升金沙城市整体竞争力的作用。箐河中心城区长约3.85公里，规划重点打造城市旅游、市民休闲游憩公共活动空间和场所，提升城市品位和形象，增强城市活力。以河道整治为重心，集滨河风貌与沿河两岸的房地产开发建设、绿地系统建设、旅游设施建设、城市基础设施建设为一体，形成箐河城市特色景观。（5）未来城市规模规划到2015年，中心城区人口规模为18万人，规划建设用地规模为1792公顷；到2020年，中心城区人口规模为22万人，规划建设用地规模为2515公顷；到2030年，中心城区人口规模为30万人，规划建设用地规模为3467公顷。第二章：金沙县宏观经济发展状况分析宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是房地产业发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。因此，要真正把握一个城市或地区的房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。1、金沙县国民经济主要指标分析（1）国内生产总值及人均GDP 国内生产总值2012年，金沙全县生产总值为130.15亿元，同比增长17.6%；。以下是历年金沙国内生产总值增长情况：资料来源：金沙县统计局从上图中我们可以看出，金沙县自2007年以来一直保持着较高增长趋势，其他年份均出现了两位数的增长。这为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。 人均GDP2012年人均生产总值增长到23464元，比上年增加4317元,年均增长16.99%。这表明，金沙县社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。（2） 三大产业增长情况及第三产业所占比重的变化经济增长的同时，金沙县的产业结构调整也初见成效，2012年第一产业增加值为130139万元，比上年增长10%；第二产业增加值为779307万元，比上年增长18.8%；其中：工业增加值682319万元比上年增长18.5%；第三产业增加值为392086万元，比上年增长17.8%。第一产业、第二产业、第三产业增加值占生产总值比重分别由2006年的23.64：55.32：21.04，调整到2012年的10：59.88：30.12，产业结构进一步改善。资料来源：金沙县统计局从上图中我们可以发现自2006年以来最为明显的特征是金沙县第二产业的比重始终处于上升的过程中，而第三产业则处于一种比较平稳的状态中，并且始终处于主导地位，这说明金沙近几年由于房地产业的快速发展大大带动了其第三产业的发展。另一个方面根据金沙县城市总体规划至2030年中心城市人口则达到30万，这对于第三产业重要组成部分房地产业来说无疑是一个很好的机遇。（3） 全社会固定资产投资和房地产投资情况固定资产投资额加大，形成了一个稳定增长的内需，产生了一大批新增的生产能力。2012年，全县全社会固定资产投资总额完成资料来源：金沙县统计局178.72亿元，比上年增长56.6%。其中：50万元以上投资总额为176.77亿元，同比增长74.84%；其中：城镇固定资产投资107.51亿元,农村固定资产投资71.21亿元。纵观20072012年金沙县固定资产投资情况，随着经济的好转，从07年以来金沙固定资产投资持续增长，固定资产投资带动了房地产投资的快速增长，2012全年金沙建筑业增加值96988万元，同比增长20.7%。（4） 社会消费品零售总额消费品市场继续保持快速发展的态势。2012年，全县实现社会消费品零售总额183496万元，比上年增长15%。资料来源：金沙县统计局2、金沙县居民收入和消费分析（1）城市居民可支配收入情况由于金沙县近年来宏观经济发展较为稳定，2007年以来GDP年增长率一直保持在10%以上，所以居民的可支配收入也呈现出大幅增长的态势。2012年，全县城镇居民人均可支配收入20800元，比上年增加3651元。城镇居民人均消费性支出13250元，比上年增加2210元。农村居民收入继续增长，2012年全县农民人均纯收入5720元，比上年增加810元。农村人均住房面积达37.18，农民文化娱乐消费比重5.99%，农村彩电普及率达101%，恩格尔系数为43.09。收入增加同时也刺激着消费的增加，人民生活水平将进一步提高,从长期来看有利于刺激当地住宅消费市场。同时在2012年金沙城乡居民收入差距有所缩小，城乡收入差距比由2007年的2.48：1缩小到2012年的2.44：1。城乡居然收入差距的缩小，也为更多的农民进入城乡奠定了基础，有利于金沙新城区的开发