工程测量第11章地籍测量与房产测量第11章地籍测量与房产测量11-1 地籍测量与房产测量概述 11-2 土地权属调查 11-3 地籍要素测量与地籍图 11-4 房产调查 11.5 房产要素测量与房产图 11-6 房产面积测算11-1 地籍测量与房产测量概述一、土地与地籍n土地是人类赖类赖 以生存和发发展的物质质基础础，是一切生产产和存在的本源。连续连续 分布；n地籍就是土地的户户籍，是登记记土地信息的帐帐册和簿籍，这这些簿册用数据、图图形、图图表等形式记录记录了土地及其附着物的权权属、位置、数量、质质量和利用状况。n建立现现代地籍，就是建立区域内地籍信息数据n我国现现行的土地登记记制度（发证发证 ） ，经调查经调查 建立并维护维护 区域的地籍数据库库，是其中一个重要环环节节2、地籍测测量n地籍测量是为获 取和表达地籍信息所进行的测绘工作。(1)地籍控制测量，测量地籍基本控制点和地籍图根控制点；(2)界线测量，测定行政区划界线和土地权属界线的界址点坐标；(3) 地籍图测绘 ，测绘分幅地籍图、土地利用现状图、房产图、宗地图等；(4) 面积测算，测算地块和宗地的面积，进行面积平差和统计；(5) 进行土地信息的动态监测 ，进行地籍变更测量，包括地籍图的修测、重测和地籍簿册的修编，以保证地籍成果资料的现势性与正确性； n目的：建立区域地籍数据库，为土地科学规划、妥善管理和合理利用服务三、房产测量n房产测 量就是指运用测绘 技术和手段，按照房地产管理的要求和需要，对房屋和房屋用地的权属、位置、面积、质量、用途等信息进行调查 和测量的工作n房产测 量的基本内容包括控制测量、房产调查 、房产要素测量、房产图绘 制、房产面积测 算等。四、地籍测量与房产测量的关系n土地是房屋的承载体，房屋是土地上最重要的附着物；两者关系密切；n地籍测量与房产测 量工作较强的相关性，相似性，却有各自特点；n目前我国地籍测量与房产测 量的内容上还存在较多的重叠，在规范上有不一致和矛盾；n建立规范统一，数据严格一致的地籍、房产信息系统是方向 11-2 土地权属调查一、土地权属含义 土地权属是指土地产权 的归属。是存在于土地之中的排他性完全权利。包括：土地的所有权、使用权、他项权 （租赁权 、抵押权、继承权、地役权等） 我国土地权属类别 ：（1）国有土地使用权（2）集体土地所有权（3）集体土地使用权 土地权属确认（确权）是指依据法律对土地权属状况的认定。权属状况包括：土地权属的性质、类别、权属主及其身份、土地位置等；权属相关内容还包括：权源、取得时间、界址集相邻权属主、土地的历史、现状、附着物权属等等。确权方式：（1）文件确认（2）惯用确认（3）协商确认（4）仲裁确认二、地籍调查中土地权属 的确认方式n 土地的空间分布性和连续 性要求必须对土地进行划分才便于调查 和管理；n 土地权属调查 中的土地划分主要是依据行政界线和土地的权属界线；三、土地划分与编号 农村地区 省县乡（镇）村 逐级分界 城镇 市市辖区街道街坊 逐级分界宗地： 被界址线所封闭，具有独立使用权或几个使用者共有权的自然地块。权属调查的权属单元权属调查的权属单元街坊： 被主要街道、次要街道、小巷、河、沟等自然地物分割成的城镇土地区域。其内部一般包含多个宗地；权属调查的基本工作分区（地籍子区）权属调查的基本工作分区（地籍子区）街坊界线第1街坊第2街坊第4街坊第3街坊第5街坊1：500街坊划分（接合）图市辖区街道街坊宗地n宗地是由土地权属界线封闭包围的最基本的权属单元；n宗地号（地号、地籍号）统一编号(11位)；0102 03 05 00028（4位） （2位） （2位） （5位）天河区 五山街道 第5街坊 第28宗地 边界类型 自然界线：行政界线、权属界线依附在自然线状地物（山脊、山谷、河流、沟渠、道路、围墙 、挡墙 、外墙等）之上； 人工界线：行政界线、权属界线不依附于明显地物，必须人工设置界标、界桩等标示；界标类型调查用底图街坊图资料准备绘制宗地草图定 界指界通知指 界资格确认熟悉地籍权属的有关档案，做到心中有底，知源知界； 发放指界通知书，土地使用者资格材料审核；现场对 土地使用者、相关使用者法人代表或委托代理人的资格认证 ； 对土地用途，坐落，地号的调查 ，现场 核实土地使用者权源材料、申请材料档案的一致性； 经三方确认界址点（线）无争议后，填写地籍调查表，签章，并现场为 界址点做标记 ，或埋设标志； 绘制宗地草图，实地丈量界址线。四、实地调查程序五、地籍要素调查n土地位置（坐落）街坊门牌号；宗地界址点（线）；相邻宗地；n土地权属权利人及其基本情况；权属性质类别 ；权源；n土地利用现状（按分类标准调查其类别）利用分类；土地附着物状况；n土地面积n土地等级n 地籍调查调查 表是地籍调查阶调查阶 段最主要的成果资资料n调查调查 表的填写必须严须严 格按规规程要求；n将调查调查 所得地籍要素信息详细详细 填写在调查调查 表中 六、填写地籍调查表的填写和宗地草图的绘制n 本宗地及相邻邻宗地的主要地物；n 本宗地与邻邻宗地的界线线，权权属主、预编预编 号等；n 勘丈的界址边长边长 ；n 概略比例尺，指北针针10.商业金融业用地 11、商业服务业 12、旅游业 13、金融保险业20.工业仓储用地 21、工业 22、仓储30.市政用地 31、市政公用设施 32、绿化40.公共建筑用地 41、文、体、娱 42、机关、宣传 43、科研、设计 44、教育 45、医卫50.住宅用地住宅60.交通用地 61、铁路 62、民用机场 63、港口、码头 64、其他交通 70.特殊用地 71、军事设施 72、涉外 73、宗教 74、监狱 80.水域用地 90.农用地 91、水田 92、菜地 93、旱地 94、园地00其他用地 城镇土地分类（1989）: 10个一级类、24个二级类。 11-3 地籍要素测量与地籍图一、地籍控制测量n地籍基本控制测测量的实实施方法 1.三角测量法；2.导线测 量法；3.GPSn地籍图图根控制测测量的实实施方法1.GPS；2.导线测 量法（闭合，符合，支导线，无定向导线 等）；3.极坐标辐 射点；4.交会定点等；n地籍控制点的精度与地籍图图比例尺大小无关二、界址点测量n界址点，就是土地（宗地）权属界线的拐点；权属调查阶段已经对街坊内所有界址点进行了调查并编号；n土地位置、面积的精度是由界址点的精度决定；n界址测量的内容还包括界址相关地物的测量工作；n目的：测量界址点及其相关地物的平面坐标；n权属界线（界址点）测量定位是地籍测量的核心问题；街坊内的某一宗地街坊内的某一宗地一宗地的界址点及其编号界址线界址点测测量方法l极坐标法l距离交会法l角度交会法l直角坐标法l内外分点法三、界址点精度要求n明显的、街坊外围界址点，中误差5cmn街坊内部的、隐蔽的界址点，中误差7.5cmn特别隐 蔽或建设精度低（如土坯房等）区域的界址点，中误差10cmn极坐标测 定界址点时，需要考虑水平角、距离偏心的偏心问题 ，进行相应的偏心测量以达到界址点精度要求四、地籍测量成果整理和地籍图的绘制1、野外观测观测 成果的内业业整理n地籍测量的基本成果包括：(1)界址点坐标； (2)地籍图(3)宗地面积和土地分类面积；n当天的观测成果应当天计算完毕，得出界址点坐标；同时整理编辑当天所测量区域的地籍图；n测得的界址点通过坐标反算出界址边长，并与权属调查时 所勘丈的界址边长进 行比较；n根据要求测算区域内宗地面积和分类面积；n一般还需要提交地籍测量技术总结报 告2、地籍图绘图绘 制n选择适当比例尺（城镇地籍通常为1：500）绘制分幅地籍图，应按标准图幅大小（如5050）分幅管理区域的地籍块图；n一般采用专门的地籍成图系统软件,严格按地籍图图式规范编辑、绘制分幅地籍图；n分幅地籍图编辑 完成后，在其基础上分宗地绘制各宗地的宗地图，供发证附图之用；n最后需要对各宗地面积进行测算，并统计区域内的土地分类面积 11-4 房产调查一、房产调查的目的n查清区域内所有房产的位置、权属、界线、数量、质量、利用现状等信息，以建立区域内的完整的房地产档案，为现 代化的房地产管理服务n资产 管理、保护n有偿使用n纳税、交易的法律依据二、房屋调查的内容n房屋坐落（区、镇、路、门牌号）n房屋权属主n房屋产权性质（国有、集体所有、私有）n房屋产别（8个一级类）n层数，层次n结构（6种类型）n建成年分n权源（规定12种）n用途（规定房屋用途分类；实际用途）n面积（占地面积、建筑面积、产权面积）n权界，墙体归属n他项权利以及相关说明三、房屋调查单元的划分与编号 房产调查 的基本权属单元丘（宗地） 丘（宗地）是权属界线封闭的一个地块，是一个权属独立的一个权属单元 已经完成地籍调查 的城镇，一个包含多幢房屋的宗地，就是一个标准的丘； 丘划分的原则：丘尽可能与宗地划分一致，城镇密集宗地的区域，可适当划分成组合丘 独立丘（宗地） 组合丘（宗地） 一个区（县）包括若干街道（镇）； 一个街道（镇）划分成若干街坊； 一个街坊内包含若干丘（宗地） 每丘（宗地）唯一的标识 丘（宗地）号 丘（宗地）内的房产（分户）要分别编 号并进行调查 ，在丘（宗地）号的后面加4位，共16位； 楼房（幢）编号（8位） 丘（宗地）的编号格式如下 市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘号 (4位)(2位)(2位)(2位)(4位) 其中的开头六位代表的省（直辖市）、市（县）代码，可以从国家标准GB/T2260-1995中华人民共和国行政区划代码中获得四、房屋调查程序 拟定计划，资料准备（调查 底图、调查 表格） 划分调查 小区（街坊） 按宗地或丘为单 位对房屋进行幢、逐户编 号 发放通知 实地逐幢、逐户调查 绘制房屋测量草图草图 填写调查 表（房屋调查 表）房屋调查表样式 11.5 房产要素测量与房产图一、房产要素 房产调查 就是针对 房屋的房产要素进行调查，房产要素包括： 房屋统一编号（分丘、分幢、编号规则）、座落（街、巷、门牌）、产权主（姓名、法人、身份、电话）、产权性质（产别分类）、产权来源（规定）、产权范围、位置、面积、建成年份、建筑结构、楼层数、用途（分类标准） 除房产调查 的内容外，房产测 量的核心要素是房屋的界址点（房角点）的测量二、房产要素测量平面控制：包括基本控制和图根控制丘（宗地）的界址测量境界测量（在地籍测量已经完成的地区，以上部分的工作一般可利用已有地籍资料，无需再次测量）房屋及其附属设施测量精度要求高技术依据房产测量规范GB/T17986-20001、 房产产境界、界址测测量方法 解析测量 极坐标法 直角坐标 角度交会 距离交会 航空摄影测量方法 全野外数据采集（一体化方法）2、 房屋及其附属设设施测测量1）逐幢房屋测绘测绘 单一产权 的成幢房屋，应测 量并计算房屋占地面积、房屋建筑面积、产权 面积 多产权 的房屋，应该 分层、分户进 行丈量，测算每户的建筑面积、使用面积、区分共有面积并进行分摊，获得每户的产权 面积 墙体的归属2）房屋附属设设施： 有柱走廊、无柱走廊 架空通廊、门廊、挑廊 门墩、台阶、室外楼梯等等 房角点测量 相关地物测量五、房产图绘制 一般采用1：500比例尺成图 分幅图采用50cm50cm正方形分幅或40cm50cm的矩形分幅 房产分幅平面图的编号应按房产测 量规范要求进行统一编列1、房产图产图 的分类类房产图 主要包括： 房产分幅平面图 房产分丘平面图 房产分层分户平面图 在完成地籍测量的地区，房产分幅平面图、房产分丘平面图一般可以根据地籍测量资料进行编绘获 得；2、房产产分幅平面图图的内容 控制点 行政界 丘界 房屋及其附属设施 与房地产有关的地形、地籍要素 比例尺统一房产分幅图（局部）3、房产产分丘图图的内容 图纸规 格和比例尺大小可变 本丘界线、界址点的点位和点号 相邻丘位置与名称 房屋权界线 房屋产别 、结构、层数、建成年代的代码 房屋用地面积和房屋站地面积 房屋各边长 尺寸和阳台、廊等有关的轮廓尺寸房产分丘图（分宗地）4、房