审核通过，存档整理。受控资料，禁止外传!第一章概论第一节项目概况1. 项目名称X X五星级酒店2. 项目申办单位：XX有限公司3. 项目拟选地址北京市x X区西单商业区X X大街4. 项目背景4. 1 X X工程，是北京市商业区改造的重点工程之一（占地20 公顷、总建筑面积80多万平方米），是集金融、旅游、购物、文化、 文化、娱乐、办公等为一体的大型综合性商业开发工程。拟建“XX 五星级酒店”是该工程的重要组成部分，场址原为1992年经地方政府 批复建设的综合楼项目。原综合楼项目因拆迁问题、投资政策和经营 业态市场变化等多种原因，未能如期实施。42根据当前国家出台的一系列房地产政策，以及北京市房地 产市场、投资环境和市场需求的变化，结合北京市市场环境、特征、 构成和窖量，经分析认为：地西单商业区范围及北京金融中心附近， 进行适应市场需求的商业、服务业、旅游业项目建设（如建设高档酒 店等）尚有一定的空间区位。因此，业主审时度势、把握机会、根据 目标市场（五星级酒店为空缺）特点，重新确定了企业的任务与目标, 决定将原综合楼项目转换为五星级酒店项目，并通过高水平的经营管 理而产生较好的社会效益和经济效益。4 3该项目于2000年6月8日由A公司与吆司（外商）签署 协议由双方出资地京设立一家中外合资公司一一 X X五星级酒店有 限公司（注册资本XX万元美元，中文占70%、加方占3吆）。拟在原综合楼项目场址上投资建设X X五星级酒店o4. 4目前建设场地拆迁与平整工作业已完成，具备了建筑工程 施工和市政配套工程施工的前期条件。5. 项目性质、经营范围、建设内容、规模和进度预计拟建项目基本定位为五星级标准的豪华酒店（含部分酒店式公 寓），经营范围以住宿、餐饮、娱乐为主，以中小型会议、展览与展示、 购物为辅。占地面积13000平方米，建筑面积109030平方米（方案A。 建设内容为：客房、酒店式公寓、会议中心、中小型展览与展示厅以 及娱乐、购物、停车场所等。项目总投资154850万元（方案A含铺 底流动资金），全部由合资公司解决。北京XX五星级酒店是一座集集 高档客房、餐饮、会议中心、商场、娱乐场所、地下停车场等为一体 的现代化、智能化综合性商业服务设施。该项目预计明年开工，建设 周期3年，2004年建设并投放使用。6项目前期动作情况2000年8月，完成以下几项申请的前期准备工作：一是委托X X工程咨询公司编制可毛生研究报告；二是分别向北京市计委、国家 计委汇报项目建设的基本想法及依据；三是拟于9月下旬正式行文向 北京市计委、国家计委申报立项。第二节合资双方简介1. 也司A公司系房地产综合性开发公司。它成立于XX年，1993年实 行股份制，1994年吸收一外资公司入股后成为合资股份有限公司。目 前，注册资金X亿元；总资产63亿元，净资产32亿元。近年来，全 公司累计从境外引进资金3. 88亿美元。公司拥有正式员工235人，其 中本科以上学历130人，占55%。公司现年房地产开竣工面积超过1500万平方米，以其雄厚的经 济实力、丰富的经营管理经验及良好的经营业绩和信誉名列北京市三 大房地产企业之中。当前国家一系列主改政策出台，引发了北京市大规模的市政建 设和旧城改造新热潮，为房地产开辟了广阔和新和发展空间。xx公 司将通过贯彻ISO9000标准系列，进一步提高公司管理水平，努力降 低成本，为客户提供满意的房地产产品和服务。2 E公司是一家注册于加拿大的资产经营和投资控股公司，主要业务为 投融资、房地产，以及通过合资与附属公司形式从事的药品研、产、 销。八十年代初，该公司在中国大陆、香港与台湾地区投资、经营地 产物业和从事制衣及相关商品产品贸易。1999年营业收入3. 8亿美元、 净资产6. 8亿美元。该公司凭借销售渠道、投融资等方面优势在过去的8年当中参 与了多个项目的投融资工作。3.委托管理xx五星级酒店有限公司将委托在国际上享有盛誉的酒店管理 集团一一XX X管理集团对建成后X X五星级酒店日常业务进行经营 与管理。日前，XX酒店管理集团已中中国经营3家酒店，叹x五星级 酒店|将是该酒店管理集团在中国境内开办的第四家高档酒店。第三节本项目建议书的编制依据、指导思想、原则和内容1. 编制依据1. 1XX有限公司营业执照。1.2XX股份有限公司资质证书。1. 3x x五星级酒店合资经营协议书。1. 4建设用地批准书附件1. 5北京市国土资源和房屋管理局（原北京市房管局）对于申 请延长项目用地期限的批复。2指导思想2. 1. 1充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划 设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2. 1. 2项目建设既是立足国内，又是放眼国外。立足国内就是 要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、首都旅游资源、人文优 势等做好旅游观光事业这篇文章，并为北京金融中心发展搞好全方位 服务。放眼国外就是是抓住我国即将加入世贸组织这个机遇做好进一 步扩大对外开放和迎接国际市场竞争的准备工作，为国内外商贸易交 流、文化交流做出贡献。2. 1. 3项目建设是按照北京市城市总体规划的要求，与北京市 尤其是西城区的城市建设相结合，与西单商业一条街的整体开发相结 合，与北京金融中心建设相结合，通过项目建设，进一步完善周边环 境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经 营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。2. 2原则2. 2. 1酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱 乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务 社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。2. 2. 2做好项目的经济分析和财务分析，为项目建设单位（投 资方）和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。3. 内容根据本项目的建设方案、申办单位的行业特点和未来经营策略的要求，本项目建议书主要研究的范围和内容如下:3. 1概论3. 2项目建设的必要性3. 3市场分析与预测3. 4建设用地及相关配套条件3. 5建设方案3. 6环保、劳动安全与卫生3. 7投资估算与资金来源3. 8建设进度与资金使用3. 9项目组织机构与动作方式3. 10经营方式与策略3. 11经济效益评价3. 12风险性分析第四节本项目建议书编制的目的与作用通过对项目建设必要性、市场分析、建设规模、投资估算、效 益评价、结论与建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性和 定量分析，编制比较规范的项目建议书，从而为业主进行项目建设 前期工作和为立项审批单位提供相关决策依据。第五节结论与建设1.在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下， 项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要 表现在：首先，为北京市I繁荣西单、发展西城I的战略实施做出贡献, 带动北京市旧城改建工作的发展；其次，增加了国家和北京市的税收; 第三，可为社会提供近千个工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为 满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而 赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资； 二是X X五星级酒店地处北京商业中心和金融中心，投资方在这一地 区拥有高档物业，必将提高其市场竟争力和企业的知名度，从而巩固 和扩大企业经营范围；三是XX酒店管理集团作为在国际上享有盛誉 的酒店管理集团，其对XX五星级酒店建成后的经营管理，必将推进 北京市酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。2项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营 过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。3.综合分析，目前在西单商业一条街繁华地带和北京金融中心 附近建设硬件设施一流、软件管理一流的五星级五星级酒店时机比较 恰当，既有必要（填补空缺、满足需求、改善布局与结构矛盾）又有 可能（相关条件具备）。建议国家有关部门批准立项。第二章项目建议的必要性1. 是推动北京市政府城区经济发展战略的需要改革开放以来，北京城区经济发展持续增长，目前已经到了一 个能否再上新台阶的关键时期。XX五星级酒店建设将成为西单周边 地区经济发展，乃至全市经济建设起到推动作用。2是继续深化商业流通体制改革，不断提高企业管理水平的需 要近10余年来，流通领域通过在不同行业中尝试中外合资，一方 面引进了资金，另一方面引进了技术和管理，从而推动了我国流通体 制的总体发展和综合效益提高。但是，我们在软件管理方面与国外先 进水平相比还有较大差距。因此，继续在酒店业进行有选择的中外合 资项目，重点引进软件管理，对继续深化我国流通体制改革、不断提 高商业企业管理水平仍具有重要意义。3是实施行业精品战略，进行结构调整的需要目前京城各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称一流、服务水 平今消费者满意的精品中高档酒店并不多，且存在布局过于集中、经 营结构不尽合理的问题。北京x x五星级酒店的建立将对缓解此类矛 盾起到应有作用（填补了西城区五星级酒店为空白的状况）。4是进一步推动对外开放，完善首都城市功能的需要x x五星级酒店适时建设，对增加西单商业区和北京金融中心 服务设施、完善首都城市功能；对进一步推动中外各方面的交流，进 一步巩固和扩大对外开放成果，具有一定意义。5是优化土地资源配置，确保土地增值的需要西城区是北京市的政治、文化、商业中心地带，也是建设中的 金融中心所在地。项目建设所处的西单商业中心地带，商场云集，各 大金融机构集中于附近，西单商场、华威大厦、西单赛特大厦、中友 商场、西单文化广场、首都时代广场、图书大厦、中银大厦、国内贸 易局、金融中心等彼此衬托、相互呼应。这一地区的土地十分珍贵， 长年空置非常可惜。XX五星级酒店的建设，有利于房地产资源的优化配置，有利 于房地产业的流动开发和确保土地增值。6是改造旧城区的需要项目所在地周边的达智危房改造区综合项目是与西城区的重点 工程一次性规划、同步进行的。该项目的建设有利于促进西单地区危 房改造工程的全面开展。7是商务活动发展的需要本项目紧邻北京市金融与商业中心，建成后可为周围各大金融 及其他机构公务人员提供商务活动、商住用房和休闲、娱乐场所。a是进一步推动旅游业发展的需要北京是一座拥有悠久历史和灿烂文化的名城，旅游资源极其丰 富。目前，年观光人数超过200万人次。兴旺的旅游业和各种政治、 经济文化活动，为北京酒店业提供了充分的发展机遇。反之，建设管 理、服务、设施一流的高档酒店对旅游业的进一步发展也会起到应有 的推动作用。9.是发展项目自身优势的需要项目所在的地区，是北京市属于文化素质较高、经济发达、人 民生活富足的地区。特别是XX地区，为京城三大繁华商业区之一。 经过近年来的改造，商区的面貌焕然一新，一批现代商厦的开业以及 世界级零售商家的加盟,使此地购物环境和服务水平更上一层楼。历史悠久的民族文化宫与新建成的图书大厦遥相辉映，西单文 化广场将成为长安街上的新景观和休闲娱乐的较佳场所。周边特有的 文化氛围使“XX五星级酒店”更具魅力。该项目距西二环1. 1公里，北二环5公里，东二环6公里，复 兴门内大街100米，地铁站近在咫尺。人口密集、经济发展在西单地 区原本就具备良好的市政条件，经过近年的改造，该地区的各种市政 设施更趋完善，市政规划充分考虑到发展的需要，投资环境比较理想。第三章市场分析与预测第一节北京市旅游市场简析北京作为举世闻名的国际化城市和具有悠久文化发展史的古都 皇城，拥有丰富的旅游资源；旅游业、酒店业的优势得天独厚。