20XX 年物业治理实务考试考点归纳1一，其基本内容按服务的性质和供应的方式可分为：常规性的公共服务， 针对性的专项服务和托付性的特约服务三大类.（一）是常规性的公共服务,主要有以下几项：房屋建筑主体的治理及住宅装修的日常监督.房屋设备，设施的治理.环境卫生的治理.绿化治理.协作公安和消防部门做好住宅区内公共秩序爱护和安全防范工作.车辆道路治理.公众代办性质的服务.（二）是针对性的专项服务：日常生活类.商业服务类.文化，训练，卫生，体育类.金融服务类.经纪代理中介服务.社会福利类.（三）是托付性的特约服务：物业治理企业在实施物业治理时,第一大类是最基本的工作,是必需做好的.同时,依据自身的才能和住用人的要求,确定其次， 第三大类中的具体服务项目与内容,实行灵敏多样的经营机制和服务方式, 以人为核心做好物业治理的各项治理与服务工作,并不断拓展其广度和深度.二，物业治理在我国可编辑资料 - - - 欢迎下载在我国,物业治理的进展主要基于四个方面的因素：（一） 是住宅建设的迅猛进展,大量住宅小区的投入使用,要求除了对房屋进行修理外,仍必需对附属物，设备，场地，环卫，绿化，道路，治安等进行专业化治理,以保持新建小区 的完好,发挥其整体功能和综合效益.（二） 是随着住房制度改革的逐步深化,原有的房管体制已完全不能适应,而物业治理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头，多家治理, 各自为政， 扯皮推诿等旧治理体制的弊端.（三） 是随着市场经济体制的逐步确立,政府对住宅环境，社区服务直接负责的方法,已经不能适应形势的变化, 一个由业主自治与物业公司专业化治理结合,由物业治理企业实施经 营型治理和有偿服务, 使治理得以以业养业， 自我进展， 良性循环的新体制日益显示出其优越性.（四） 是人民群众生活水平的不断提高,对居住环境和社区服务的更多的关注,使得物业治理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素,物业治理为越来越多的人所接受.正是由于以上这些因素, 准备了物业治理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的冲突及利益上的冲突.简述设置物业治理企业组织机构的要求？ 1，基于 |考试大 |现在 -依据规模，任务设置. 2，纵向 -统一领导,分层治理.3，横向 -分工协作.4，基于将来 - 精干，高效，灵敏.新设立的物业治理企业在资质申报时应供应哪些资料？ 领取营业执照之日起30 天内,到当地房地产主管部门申请资质.1， 营业执照.2， 企业章程.3， 验资证明.4， 企业法人代表人的身份证明.可编辑资料 - - - 欢迎下载5， 物业治理专业人员的职业资格证明和劳动合同,治理和技术人员的职称证明和劳动合同.物业治理企业资质分为哪些等级？应由哪些机构颁发相应的资质证书？分为一，二，三级.一级：国务院建设主管部门.二级： 省，自治区人民政府，直辖市建设主管部门,并接受国务院建设主管部门的指导与监督.三级： 设区的市级人民政府房地产主管部门,并接受省， 自治区人民政府建设主管部门建设主管部门.五， 新设立的物业治理企业在资质申报时应供应哪些资料？ 物业治理企业注册登记包含哪些要点？1， 企业名称的预先审核.2， 公司地址.3， 注册资本.4， 股东人数和法定代表人.5， 公司人员.6， 公司章程.物业治理企业可以从组建方式，内部运作机制， 企业与物业的产权关系等许多方面进行分类.从物业治理企业的组建来看,大致可分为五种类型：一，由房地产开发企业投资设立的分支机构,主要是治理由上级公司开发建设的房地产项目. 这类公司的最大优势在于项目有保证,并对项目运行的全过程有所明白,便于与开发商和谐工作.二，由房地产部门所属的房管所转换为物业治理企业.这类企业转制时间不长,行政颜色较浓.三，由大中型企事业单位自行组建的物业治理企业,这类企业福利颜色较浓.四，依据公司法要求,由社会上的公司，个人发起组建的,通过竞争取得房产治理权的物业治理企业.这类企业较有活力,必需适应市场,供应较好的服务方可生存.可编辑资料 - - - 欢迎下载五，由街道办事处组建的物业治理企业.从物业治理企业内部的运作来看,分为三大类：一，治理型物业治理企业. 此类企业除主要领导人和各专业治理部门技术骨干外,其他各项服务, 如保安， 清洁， 绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担.这类公司人员适中精干.二，顾问型物业治理企业. 此类企业由少量具有丰富物业治理体会的人员组成,不具体承担物业治理工作,而是以顾问的形式显现,收取顾问费.这类公司人员少，素养高.三，综合性物业治理企业.此类企业不仅直接接手项目,从事治理工作,仍供应顾问服务, 适应性强.从物业治理企业与物业的产权关系来看,可分为两大类：一，托付服务型物业治理企业.该类企业接受多个产权人的托付，治理各栋房屋乃至整个小区,物业全部权和经营权是分开的.二，自主经营型物业治理企业.该类企业受上级公司指派，治理自主开发的物业.物业产权上属上级公司或该类企业,通过经营收取租金,回收投资,猎取利润.物业全部权和经营权是一样的.商业大厦，办公楼，写字楼较常见.物业治理（ property management）,是指物业治理企业受物业全部人的托付,依据物业治理托付合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施，绿化，卫生，交通，治安和环境 容貌等治理项目进行爱护，修缮和整治,并向物业全部人和使用人供应综合性的有偿服务.一，其基本内容按服务的性质和供应的方式可分为：常规性的公共服务， 针对性的专项服务和托付性的特约服务三大类.（一）是常规性的公共服务,主要有以下几项：房屋建筑主体的治理及住宅装修的日常监督.房屋设备，设施的治理.环境卫生的治理.绿化治理.协作公安和消防部门做好住宅区内公共秩序爱护和安全防范工作.车辆道路治理.可编辑资料 - - - 欢迎下载公众代办性质的服务.（二）是针对性的专项服务：日常生活类.商业服务类.文化，训练，卫生，体育类.金融服务类.经纪代理中介服务.社会福利类.（三）是托付性的特约服务：物业治理企业在实施物业治理时,第一大类是最基本的工作,是必需做好的.同时,依据自身的才能和住用人的要求,确定其次， 第三大类中的具体服务项目与内容,实行灵敏多样的经营机制和服务方式, 以人为核心做好物业治理的各项治理与服务工作,并不断拓展其广度和深度.二，物业治理在我国在我国,物业治理的进展主要基于四个方面的因素：（一） 是住宅建设的迅猛进展,大量住宅小区的投入使用,要求除了对房屋进行修理外,仍必需对附属物，设备，场地，环卫，绿化，道路，治安等进行专业化治理,以保持新建小区 的完好,发挥其整体功能和综合效益.（二） 是随着住房制度改革的逐步深化,原有的房管体制已完全不能适应,而物业治理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头，多家治理, 各自为政， 扯皮推诿等旧治理体制的弊端.（三） 是随着市场经济体制的逐步确立,政府对住宅环境，社区服务直接负责的方法,已经不能适应形势的变化, 一个由业主自治与物业公司专业化治理结合,由物业治理企业实施经 营型治理和有偿服务, 使治理得以以业养业， 自我进展， 良性循环的新体制日益显示出其优越性.（四） 是人民群众生活水平的不断提高,对居住环境和社区服务的更多的关注,使得物业治理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素,物业治理为越来越多的人所接受.正是由于以上这些因素, 准备了物业治理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的冲突及利益上的冲突.可编辑资料 - - - 欢迎下载物业治理招标的一般程序1. 成立招标机构： 招标人在招标之前要成立物业治理项目招标机构.招标机构可聘请有关部门人员和物业治理专家组成.主要任务是：负责招标的整个活动.编制招标文件.组织开标，评标，决标和商务谈判.与中标企业签订物业服务合同.2. 编制招标文件：招标文件包括招标公告或招标邀请书，招标书， 投标单，投标企业资格审查表，投标须知，招标章程，招标项目说明书，物业服务合同等.3. 发布招标消息： 招标单位可以根椐招标方式的不同,接受不同的途径发布招标消息,如召开招标新闻发布会，公布招标公告（广告）或函寄招标邀请书等.实行公开招标方式的,应当在公共媒体上公布招标公告.4. 招标单位的资格预审： 公开招标的招标人, 可以根椐招标文件的规定对投标申请人进行资格预审,但招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审条件和猎取资格预审文件的方法. 在资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从中选择不少于3 家资格预审合格的招标申请人.资格预审的主要| 考试大 | 内容通常有：企业营业执照，资质等级证书，质量认证证书，财务状况，社会信誉，人员结构，技术装备，有无投票保证书.治理规模.以住业绩,已承担的项目,主要负责人的经受和企业背景情形等证明材料.经资格预审后,公开头标的招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书,并告知获得招标文件的时间，地点和方法.5. 发售招标文件及有关设计图纸， 技术资料等： 招标人应在招标公告规定的时间内, 向符合条件的物业治理投标单位发售标书, 并根椐实际情形, 向他们供应有关设计图纸, 技术资料等,以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域治理具体情形的投标书.6. 组织投标单位现场勘察答疑.投标单位在预备投标文件时,可能会向招标单位提出一些问题,要求招标单位给以澄清或说明.招标单位应根椐具体情形,尽快支配有关工作人员,在 指定的时间和地点召开投标前会议,或支配投标单位实地勘察物业现场,由招标单位负责对投标单位提出的问是赐予解答或澄清,解答或澄清必需以书面形式发送给全部的招标文件收受人,招标人对发出的招标文件进行必要的澄清或修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少 15 日前,澄清或修改| 考试大 | 文件为招标文件的组成部分.7. 接收和收存投标书. 招标人要按招标文件规定的时间（公开招标的物业治理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20 日），地点接受投标单位的投标文件. 经审查, 如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定,应向投标人出具标明签收人和签收日期的凭证,并妥当收存投标文件,对于在规定的时间之外送来的 投标文件和没有按招标文件中的要求办理的（如没有提交投标保证金） ,为无效的投标文件, 招标人应当拒收,并原封不动地退回投标单位.8. 组织开标. 招标人应按招标文件中明确规定的时间和地点组织开标,开标时间由招标人主持,邀请全部投标人参加, 招标人在招标文件中要求提交投标文件的截止时间前收到的全部投标文件都应在检