4.0写字楼市场(shchng)4.1整体市场4.1.1商圈分布l沈阳写字楼分布比较分散，没有完全形成写字楼密集区域；根据写字楼所处区位及客户的类似性，可以将沈阳写字楼分成三个相对集中的区域。l沈阳写字楼主要分布在北站商务区、太原街和五里河区域。具体分布如右图：北站商圈：含北站以南至市府广场周边(zhu bin)区域；为政府规划的金融商贸开发区。太原街商圈：含中华路两侧的南京街和和平大街区域；聚集有较多国际知名制造类公司以及商贸物流公司。五里河商圈：含彩电塔以南至浑河区域，包含三好街；是沈阳重要的IT和高科技企业聚集区。其他区域：除上述区域写字楼相对集中以外，铁西、皇姑和中街等区域也分布有少量写字楼和商务公寓。但由于这些区域供应量小，分布极分散，档次普遍不高，在此不做详细分析。 浑南区域虽然是沈阳未来发展的重点，但由于目前处于发展初期，缺乏商务氛围，配套不成熟，短期难以发展成成熟的商圈。 青年大街虽然为规划金廊，但其尚未形成连贯的商务带，目前项目开发基本在北站、太原街和五里河三大商圈内。太原(ti yun)街五里河北站图4.1：沈阳主要商圈分布第一页，共五十六页。4.0写字楼市场(shchng)4.1.2整体供应l在以上3个主要商务区中现有各类商务办公(bn gng)物业约174.4万平米。l从供应量分布上看，北站区域写字楼供应量最大，其次是太原街。相对而言，五里河区域供应量稍微小一些。l各商圈写字楼供应量相差不大，无占绝对优势的商圈。l从区域集中度看，北站商务区写字楼相对集中，主要集中在惠工广场及市府广场周边；相对而言，太原街商圈分布分散，集中在和平大街、南京街和中华路两侧区域。l从供应时间看，2000以前由于沈阳作为重工业城市，处于企业改制阶段，经济发展速度较慢，对写字楼需求小，到2000年底写字楼存量仅为43.7万平米。l作为开发周期较长的写字楼，2000年之前的经济形势影响了2001-2002年的写字楼供应，这两年写字楼新增供应较小。l2002年由于整体经济的好转，更多的企业进入沈阳投资，并且沈阳自身的民营经济得到快速发展，2003年后写字楼供应量开始快速增长，尤其是乙级写字楼和商务公寓。图4.2：沈阳主要(zhyo)商圈写字楼比例图4.3：沈阳主要商圈写字楼供应趋势第二页，共五十六页。4.0写字楼市场(shchng)l从写字楼供应类型看，三大商圈中甲级写字楼占比为24，约41万平米，共9个，平均规模为4.6万平米；总体供应量不大，而且项目(xingm)单体体量小，有较大部分为单栋建筑，缺乏其他物业的有利支持，而且部分建设时间早，设计上具有缺陷 。l三大商圈中乙级写字楼约77.3万平米，占比约43。其中，2000年以前的写字楼为33.1万平米，占乙级写字楼的42.8，这部分写字楼较大部分由于维护差，建设较早，设备设施配置落后且老化，品质不高。l在所有办公物业中，商务公寓供应约56.2万平米，占比高达32，比例较高。其中有较大部分早期设计为居住功能，根据市场的选择，转变成为以办公为主的商务楼，随着市场的发展，很难满足发展壮大公司的需求。4.1.3产品(chnpn)特征图4.4：沈阳主要商圈各类写字楼比例第三页，共五十六页。4.0写字楼市场(shchng)l从硬件水平和客户品质综合来看，目前沈阳最好的写字楼是城市广场、华新国际和总统大厦，这些优质写字楼商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相对而言，北站区域目前较好的方圆大厦吸引的主要是国内企业客户，外资比例小。目前这些最优质的写字楼依然存在以下问题：l城市广场：电梯位置不明显，大堂不气派，候梯时间长，内部和外部装修档次不高；l华新国际大厦：远离市中心区域，停车位配备不足，内部设施陈旧老化，部分单元出售；l总统大厦：外立面造型优美、华丽；但电梯数量和停车位少，监控探头数量不足；l方圆大厦：过于追求独特的造型，不符合甲级写字楼所要求的庄重感，而且也造成使用率低；l由于目前写字楼普遍品质不高，有少数实力雄厚的企业选择在酒店内办公(bn gng)，如喜来登酒店、商贸酒店、辽宁宾馆等星级酒店，租户既可享有酒店高档次的形象，又能享有优良的服务。l由于目前最优质的写字楼品质与北京、上海等比存在较大差距，从长远来看，难以满足日益发展的市场需求。吸引开发商推出品质更高的写字楼，如北方传媒大厦，更生态的玻璃幕墙系统、3.5米/秒的快速电梯、大厦内的挑空花园等。l相比而言，北京部分乙级写字楼已推出室内挑空花园，甲级写字楼更是在此基础上设置高挑空大堂、更生态的空调系统、更灵活的网络地板等，物业管理均为国际知名公司。l一般优质写字楼仅是在平面布局、电梯配置以及公共空间的装修上等区别于住宅，但仍然存在有较多的缺陷；如写字楼层高仅有3.3米、电梯数量不足且梯速慢、空调系统落后、不重视物业管理服务、散卖等。l而占近年供应主要部分的商住公寓，由于设计之初较多是以居住公寓的使用功能设计，作为办公物业，存在较多缺陷。例如居住和办公人群的冲突、不利于连通的单元分割、缺乏灵活性的室内布线、不够开放的门禁、较慢的梯速等；l整体而言，沈阳的各种档次的写字楼存在较大的缺陷，具有较大的提升空间。第四页，共五十六页。4.0写字楼市场(shchng)4.1.4北站商圈l北站商圈位于沈阳的北部，包含惠工广场周边和市府广场周边。l区域为市政府机构集中区域，以市政府和大型国有企业为基础，区域逐渐形成商务办公集中区。l目前区域内共有办公物业60.8万平米，总供应量虽然不小，但目前缺乏顶级的写字楼，而且入住企业主要为国内企业。l区域客群主要以金融、制造业、服务业为主。l目前区域缺乏高档酒店等商务配套，现有的凯莱酒店和格林酒店物业老化，难以满足高端商务客户的需求；同时区域形成的商业主要以满足北站旅客需求，不符合办公人群的需求。整体而言，目前区域的商务配套缺乏。l区域内办公物业相对集中，路网较完善发达(fd)，办公环境相对较好。l区域作为政府规划的金融商贸开发区，由于政府的大力推动，区域的影响力在逐渐上升。项目名称位置级别入住时间建筑面积入住率远东大厦南京北街21号乙级19931350094新华国际大厦市府广场北侧乙级19942600075高登国际大厦青年大街乙级19972800070许兄弟大厦北京街21号乙级19991016895新港澳大厦北站路51号乙级20012700050金厦广场大西路187号甲级20027400079方圆大厦悦宾街1号甲级2003 4800095中韩大厦惠工街124号甲级2004 4000085奉天银座友好街19号 商务公寓20052577680光达大厦北站路与友好大街交汇商务公寓200512000050嘉兴国际商务公寓北站路146号 商务公寓20051300075嘉兴国际写字楼北站路146号 乙级200520000财富中心E座北站路55-59号甲级2006 4500070财富中心CD座北站路55-59号乙级2006 9000070汇宝大厦B座中山路395号乙级20074064320表4.1：北站商圈写字楼供应(gngyng)第五页，共五十六页。4.0写字楼市场(shchng)财富中心入驻公司代表行业公司举例金融东亚银行中美大都会人寿新家坡大华银行沈阳乾元亨通投资有限公司中期嘉合期货经纪公司制造特灵空调长安福特马自达美国舒克工业投资集团沈阳北新节能设备有限公司中国石油东北化工销售公司沈阳市邦杰辰信通讯有限公司三雄极光照明贸易万雄集团辽宁省总商会钢铁贸易商会沈阳凯西（国际）贸易有限公司其他分众传媒沈阳紫气东来文化票务有限公司恒隆地产世博外语学校总部沈阳翔瑞航空服务有限公司方圆大厦入驻公司代表行业公司举例房地产沈阳华锐集团韩国(株)利尔利己集团沈阳办事处金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司中原（沈阳）物业代理有限公司沈阳高原建筑装修有限公司金融太平人寿保险有限公司辽宁分公司韩国中小企业银行有限公司沈阳分行中国人寿保险股份有限公司第四营销部沈阳融信国有资产管理经营有限公司黑龙江恒通拍卖有限责任公司沈阳办事处日本三菱东京日联银行股份有限公司制造霍尼韦尔东北技术服务中心 蒂森克虏伯电梯五矿钢铁沈阳有限公司伊藤忠商事（株）沈阳事务所顾问服务辽宁恒信律师事务所沈阳分所辽宁维权律师事务所杜塞尔多夫展览有限公司沈阳欧昊美境外就业服务有限公司派特森英语方圆分部其他沈阳纵横通信网络工程有限公司沈阳宏生堂绿色生物工程有限公司岚山嵌入系统(沈阳)有限公司沈阳安娜贸易有限公司表4.2：财富(cif)中心客户类型示意表4.3：方圆大厦(dsh)客户类型示意第六页，共五十六页。4.0写字楼市场(shchng)4.1.5五里河商圈l五里河商圈位于城市的南部，写字楼主要分布在彩电塔以南的青年大街沿线和三好街内。l三好街作为东北区域最大的IT数码产品集散地，数码商场较多。众多的数码代理商带动了区域的办公需求。l同时，由于距离东北大学近，以及IT公司多，区域也成为IT相关科技公司办公的首选之地。lIT及相关科技企业成为区域的主要办公需求，但大部分企业为中小型公司，需求面积小，可承受的租金水平低，选择(xunz)在三好街的乙级写字楼和商务公寓内；l少部分大品牌制造商对写字楼品质要求较高，选择在华新大厦办公。l由于区域处于城市的南部边缘，出行成本高，生活配套不足，且IT产业聚集特征明显，实力雄厚的非IT类企业不愿在此办公。l同时，近年由于三好街数码市场的激烈竞争，数码产品代理商户的利润空间下降，对高品质写字楼的需求不高。l近年由于辽宁电视台的扩租，以及未来辽宁日报的迁入和会展中心的投入使用，区域的文化、影视、会展类的行业特征将会有所突出。项目名称位置级别入住时间建筑面积入住率物产科贸大厦三好街54号乙级19994200090华新国际大厦青年大街219号甲级20003300095信息产业大厦三好街乙级20003960085百脑汇科技大厦三好街乙级20035200090奉天硅谷大厦三好街商务公寓20031600085金科大厦文化路19号乙级20033130085地王国际大厦文艺路春河巷16号乙级20041900070中润国际三好街18号乙级20043000065五里河城五里河体育场北侧乙级20055000050艾特国际公寓三好街30号商务公寓200511000065昌鑫置地广场青年大街西320号乙级20064600020北方国际传媒大厦青年大街165号甲级20074000070表4.4：五里河商圈写字楼供应(gngyng)第七页，共五十六页。4.0写字楼市场(shchng)华新国际租户代表行业租户代表IT华为3Com技术有限公司沈阳办事处英特尔（中国）沈阳办事处清华同方股份有限公司辽宁办事处IBM驻沈阳分公司爱普生(中国)有限公司沈阳分公司惠普公司制造业富兰格电力技术有限公司沈阳分公司上海国泰密封材料有限公司施耐德电器（中国）有限公司沈阳办事处UT斯达康（中国）有限公司沈阳办事处艾睿(Arrow)电子中国有限公司沈阳办事处沈阳北方交通工程机械 飞利浦（中国）沈阳办事处设计业阿特金斯国际有限公司沈阳办事处新加坡胜科工程建筑唐阁设计策划有限责任公司其他佳和房地产开发有限公司宝芳家纺科技公司沈阳双鼎制药有限公司远中租赁有限公司百脑汇科技大厦行业租户代表IT北方电脑金正网络沈阳天和信息技术有限公司兴和软件北京汉邦高科数字技术有限公司沈阳分公司沈阳市兴达科技开发有限公司沈阳市高思博影视制作中心 沈阳万众联达科技有限公司沈阳迅时网络科技有限公司益佰电脑回收维修华美新科技制造天驰设备南海山特电源其他北商咨询辽宁省因私出入境中介机构行业协会沈阳大航海咨询顾问有限公司羽嘉商贸百脑汇科技(kj)大厦表4.5：华新国际大厦客户类型(lixng)示意表4.6：百脑汇大厦客户类型示意第八页，共五十六页。4.0写字楼市场(shchng)4.1.6租金和售价l沈阳最优质的写字楼租金报价在1300-1600元/平米/年（使用面积），实际成交租金约为950-1300元/平米/年（使用面积），如华新国际、总统(zngtng)大厦、城市广场等。l一