广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！金地梅陇镇第一页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！不同面积(min j)区间户型分布图第二页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！第三页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！第四页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！第五页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！第六页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！第七页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！第八页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！第九页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！分享一 营销手段分享二 客户积累(jli)分享三 开盘流程 金地梅陇镇全程(qunchng)回顾第十页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！梅陇镇综述 金地自香蜜山之后在深圳几乎沉寂一年之久，而梅陇镇作为金地在03年便已开始运作的项目，在经过足足3年的准备，终于在2006年年初浮出水面，4月开始接待客户，5月28日正式开盘，创下了积累客户超过1万，开盘当天成交超过1000套的惊人成绩。 综观梅陇镇面市后的种种(zhngzhng)营销过程，不论是从市场预热、产品创新、现场包装、客户积累、认购流程都给我们留下了很深的印象，诸多亮点值得我们去关注和学习。 作为周边的项目、直接竞争对手，第五园销售组自年初便开始高度关注梅陇镇，从其现场开始接待客户以后，便多次组织参观，包括5月24日开始的客户理号以及28日的开盘，感触良多，与大家分享第十一页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！分享(fn xin)一 营销手段 手段一：客户准确定位p 金地对梅陇镇的定位非常准确，就是都市白领，同时利用片区的未来发展趋势吸引投资客，项目命名“梅陇镇”也正是体现了这样的意思，第一层含义是在上海，“梅龙镇”代表一种品位，比如梅龙镇的正宗沪菜，比如代言时尚与潮流的梅龙镇广场；第二层含义是包括了梅林和龙华双重含义在内，体现了自己位于二线拓展区的优势位置以及未来的发展潜力。但是因为重名的原因，金地更改了一个字；p 在客户定位清晰的基础上，广告主题双线进行，主线是诉求年轻、时尚的“都市T型台上的未来城”，辅线是诉求片区未来价值的“代言城市未来”，在视觉表现和色彩应用上极为跳跃并富有活力，符合其目标客户定位的审美习惯和生活方式，其一系列充满了幽默和情趣的影视广告、更是赢得不少业界同仁的赞赏和认同； p 产品设计紧密结合客户需求（高性价比、时尚现代），由1118层的小高层和2433层的高层建筑组成，建筑风格偏德式的简约现代，户型结构相对比较纯粹，以70平米的两房和110平米的三房为主力户型，包括140平米的四房及少量大面积和 复式单位。除了入户阳台、双层挑高大露台、超大凸窗等卖点以外，双层立面系统、无机房电梯、住宅新风系统、LOW-E中空玻璃等技术和材料的创新应用、大大(d d)提升了梅陇镇的产品和居住价值，但现场观察，很多功能却华而不实。第十二页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！现场广告面展示：三大诉求时尚、品牌、规模外立面灰色调为主，双层立面是其独特卖点，宣称可以降低阳光直射，其实并无实际意义，装饰痕迹更明显些。格栅并不实用，靠窗的甚至影响采光，因为在自己家中，而且用螺丝固定，很容易(rngy)自行拆除。挑高阳台一面(y min)是别家阳台，一面(y min)是自家空调板，使用不便，而且相互干扰极严重。赠送(zn sn)露台为一大卖点第十三页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！分享(fn xin)一 营销手段 手段二：广告精准投放p 金地梅陇镇报纸广告投放较少，主要媒体形式为户外、网络、直邮和会员推荐；p 户外大概在三月开始出街，第一阶段为“代言城市未来”，树立项目形象；第二阶段 为“都市T型台上的未来城”，定义项目气质； p 网络营销上也是牢牢把握针对年轻人的特点，作为第一个深入与腾讯合作的深圳项 目，联合举办(jbn)“一人一个城市”的网络征文活动，无论是活动的主题、还是网络媒介的应用，都非常符合目标客户的生活方式和沟通习惯，并且更加强调顾客的参与性和互动性，但在整合传播和舆论导向方面有所欠缺，整个活动并没有引起市场足够的关注；p 直邮巧妙了利用了工商银行、中国银行房贷客户的帐单广告，使项目宣传的可达性和目的性更强；p 利用金地家天下提前半年进行宣传以及客户积累，同时在现场举行家天下会员开放日活动。第十四页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！分享(fn xin)一 营销手段 手段三：现场个性包装p 张扬的色彩和独具心裁的导识系统体现出年轻人的时尚和活力；p 超大LED、悬空圆形接待台、太空舱式的电脑中心体现出大盘的气势和高科技在项目中的广泛使用； p 工法样板间在展示工艺工法的同时，作为项目理念和合作方的宣传载体，很好的利用了空间；p 毛坯样板间墙上贴画，给予概念“玩酷子弟集中营”，主要起美观和再次强化(qinghu)项目诉求的作用；p 样板间设计一般，但不限制拍照，由此可见金地的开放心态以及对产品的自信。第十五页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！超大的LED正在放映广告销售大厅略微显小信息屏幕做成了悬浮轨道形状，项目信息不断滚动现场导识商业街包装第十六页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！毛坯样板间玩酷集中营工法样板间的合作方展示每个房间都有名称和面积明示不计算面积部分第十七页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！梅陇镇开盘前客户积累分成(fn chn)4个阶段前期(qinq)客户积累4月底-5月20日短信平台通知(tngzh)所有已领卡客户到达现场试算价格5月20日-24日电脑自动给客户分组 对未领卡新客户补卡试算价格5月25日-26日电脑自动给新客户分 组客户正式选 房5月28日全程线索：金地家天下会员卡分享二 客户积累 第十八页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！梅陇镇选房全程回顾第十九页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！前期(qinq)客户积累1截止(jizh)06年5月20日共积累客户1万余名梅陇镇筛选(shixun)客户回顾一人一个城市,QQ网络大赛金地家天下会员开放日(4月15日)德国美食开放日(4月22日)-约300批客户到访(网络+金地业主)春交会,5月37日,会员卡过万张第二十页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！短信平台通知所有客户(k h)到达现场试算价格出示(ch sh)梅陇镇+金地家天下会员卡本人身份证刷卡（家天下卡）领号，按照号码顺序(shnx)进入售楼处了解价格确认参加购房活动填写算价确认函凭算价确认函分组电脑自动给客户分组1梅陇镇筛选客户回顾第二十一页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！入口(r ku)区模型(mxng)区发卡(f k)区办卡区接待区资料区1梅陇镇筛选客户回顾拿卡现场第二十二页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！1 梅陇镇前期积累约一万名客户，如果无合理(hl)的梳理方法，无法识别客户诚意度，梅陇镇从前期积累客户开始便发放金地家天下会员卡，会员卡带有磁条，每次客户参与活动现场刷卡，客户系统均有记录 价格前期包括均价均未公布，第一次客户梳理为5月20日至24日，通过短信通知认卡客户到达现场（认卡客户必须刷卡），公示购房均价试算、填写试算价格确认函并使用电脑给有刷卡记录的客户分组，每组以20人为一个(y )单位梅陇镇筛选(shixun)客户回顾第二十三页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！1 25日26日为新到场(do chng)诚意客户补卡，流程与原积累期已发卡客户接待流程相同，延续已分组次序号继续分组 27日停止办理客户选房卡，内部整理客户情况，截止(jizh)27日，共实现分组250批次，每批次20人对新客户(k h)补卡，试算价格电脑自动给新客户分组梅陇镇筛选客户回顾第二十四页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！5月29日，会展中心7号馆正式选房， 抽签方式(fngsh)，凭卡进入分享三 开盘(ki pn)流程 第二十五页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！购房区域(qy)分布图2第二十六页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！选房流程(lichng)情况凭卡进入会场(huchng)签到分区(fn q)入坐抽签开始进入集合区等候区销控区财务区签约区凭卡进入会场时工作人员核对身份证及会员卡，根据积累期分组情况贴好组牌2第二十七页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！凭卡进入(jnr)会场签到分区(fn q)入坐抽签(chu qin)开始进入集合区等候区销控区财务区签约区进入休息区后，客户按照现场导示牌分区入坐，各栋价格公示于休息区2选房流程情况第二十八页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！凭卡进入会场(huchng)签到分区(fn q)入坐抽签(chu qin)开始进入集合区等候区销控区财务区签约区抽签以组为单位进行，现场大屏幕及主持人提醒客户注意2选房流程情况第二十九页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！组别提示(tsh)组内客户(k h)提醒已经(y jing)抽中组别列表提醒第三十页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！凭卡进入(jnr)会场签到分区(fn q)入坐抽签(chu qin)开始进入集合区等候区销控区财务区签约区已经抽中的客户进入集合区，并在集合区有提示板提示抽中的组号2选房流程情况第三十一页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！第三十二页，共四十六页。广州营销管理部踩盘报告地产江湖 http:/数十万份资料免费下载，资深操盘手在线交流！凭卡进入会场(huchng)签到分区(fn q)入坐抽签(chu qin)开始进入集合区等候区销控区财务区签约区只能带领一名家属进入等候区，同时在进入等候区时凭本人身份证、算价确认单、会员卡换取实名制确