汽车城商业地价模型Date上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting地产投资模型分析的主要原则地产的投资模型分析需要前瞻性，对分析方法进行综合运用和总结，经验性与原则性并重。投资分析是数量性和非数量性相结合分析（analysis）数据（data）模型（formula），如果只有数据，没有运用一些模型去分析所得的数据，那么严格来说这只是资讯报 告，不是分析。投资分析的运用是投射性，不是预测性前者承认分析局限，后者则当分析员是神，可预知未来投资分析要根据实际情况来确定其采用简单或复杂的方法要视情况需要，时间多寡及可运用的资源包括人才和金钱。简单的分析可作为粗略的参考，而在时间和各种资源都比较充裕下作出的分析，则准确度相对较高，但又面临较大的模型风险。分析结果可参考而不可尽信分析无论细致到什么程度也不能“尽信” ，历史数据依然是“历史”的反映，而且模型一般是单向性的，缺乏现实各因素是互动性。Date上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting产业投资带动经营用地价格上升在仪征汽车城开发的过程中，是通过对 汽车产业 的投资开发来带动 整个汽车城的发展，经营 用地的地价上升是随着产业规划的成功实施、工业总产值 的增长、人口的增加，带动 第三产业 的发展逐步升值的，如何估算未来经营 用地价格的增值，是整个投资项 目效益分析的关键之一。因此在投资项 目中分析中需要对附近城市的经营 用地的价格变动趋势进 行分析，通过合理的比较分析来设定仪征汽车城经营 性用地的当前地价及未来增值进 行估计与测算。Date上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting仪征汽车城经营性用地地价预测包括两个方面：2006年开发时的地价以及后续走势，有两种分析方法2006年开发时发时 的地价地价在未来的走势势 周边相类地区、城市比照研究和定性分析法建立产业联动模型进行回归和模拟测算Date上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting根据附近城市土地交易价格指数来估算经营性用地的价格的年增长率土地交易价格指数 土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单 位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际 支付的价格，不包括土地的后继开发费 用、税费、各种手续费和拆迁费等。它包括居民住宅用地、工业用地、商业旅游和娱乐 用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。土地交易价格指数，就是指反映一定时期内土地交易价格变动趋势 和变动 程度的相对数。数据来源：国家统计局三个城市从1999年至2002年四年间土地价格平均每年增长5.49，由于其中含有工业用地的交易价格，而工业用地的价格增长相对偏低。因此三个城市平均经营 用地应更高一些，可以估计在6%-12%左右Date上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting根据仪征附近土地交易价格、其他相关经济区的地价走势来估算仪征汽车城经营性用地的当前价格及其增长率江苏省仪征经济开发区勤丰小区二期国有土地使用权拍卖出让会近日在市区举行，37名登记报名市民参加了竞拍会，有15名“新贵”通过多轮角逐，拔得头筹，入主勤丰小区。拍卖会共出让国有土地15宗，计3713平方米，收回国有土地出让金285.16万元 均价为每平方米768.01元。安亭汽车城经营性用地2002年为45万元左右，即675元/平方米对仪征汽车城经营用地2006年估以500元/平方米，即33.3万元/亩为初始基价2006 2009 2012 2015 2018 2020悲观观增长长率：0%（极端情况）中间间增长长率：5%（周边边城市增长长率）乐观乐观 增长长率：8%（GDP增长长率）Date上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting根据仪征附近土地商业用地交易价格、其他相关经济区的地价走势来三角区地价的当前价格及其增长率江苏省仪征经济开发区勤丰小区二期国有土地使用权拍卖出让会近日在市区举行，37名登记报名市民参加了竞拍会，有15名“新贵”通过多轮角逐，拔得头筹，入主勤丰小区。拍卖会共出让国有土地15宗，计3713平方米，收回国有土地出让金285.16万元均价为每平方米768.01元。安亭汽车城经营性用地2002年为45万元左右，即675元/平方米由于三角区地带拆迁成本高，而且位置处于老城区与汽车开发园之间，地段很好，有较高升值潜力，在2006年估以700元/平方米，即46.7万元/亩为初始基价悲观观增长长率：0%（极端情况）中间间增长长率：5%（周边边城市增长长率）乐观乐观 增长长率：8%（GDP增长长率）Date上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting另一种思路：建立产业联动地产价格评估模型画出模型结构图选定模型主要因素模型结构分析模型因素分析模型分析方法选择模型参数分析模型参数校正使用估价模型对未来土地价格进行初步估算选择 适用模型地产估价方法初步确定模型公式与主要参数研究其它因素，对模型参数进行调整估算结果的敏感性分析Date上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting影响区域地价的宏观因素是模型的主要自变量因子宏观因素 主要指标 与地价的关系经济发经济发 展因素产业结产业结 构比例社会风险风险 因素财财政金融因素其它因素国民生产总值 、工业总产值 、居民收入、物价指数等三种产业 比例、主要是第三产业 的比例人口数量、密度、素质；家庭规模存款利率、贷款利率、税率；贷款比例交通、房产投机、供求、设施等正相关正相关正相关；负相关负相关；正相关正相关资料来源：地产估价：方法、参数、案例精选Date上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting产业联动地产价格评估模型的主要自变量因素选取时的参照南京大学城市与资源学系宋华等在建立城市开发发区工业业建设设用地指标标体系的空间间-经济经济 研究以江苏省为例中在提到如下影响开发区地价因素： 宏观因素经济发 展势态区域GDP增长单位土地投资强度中观因素土地稀缺程度土地利用总体规划土地利用增长趋势产业聚集规模园区经济总 量主导产业经济 量辅助产业经济 量用地结构协调第二产业人员、经济量第三产业人员、经济量Date上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting产业联动地产价格评估模型的主要自变量因素的选取参照以上各种影响地价的因素，确定产业联动 地产价格评估模型的主要自变量因素：区域人均GDP园区内单单位工业产值业产值园区内工业单业单位人口园区内第三产产业业在总产值总产值 中的比重 四个自变量与未来地价均存在明显的正相关现象 我们对模型给予简化处理，假设四个自变量与因变量之间呈线性关系，在作出线性模型回归基础上再给予参数调整Date上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting建立产业联动地产价格评估模型，确定模型参数，应用模型预测仪征汽车城的地价变化查取对比样本的四个自变量及地价的历史数据选择对 照样本产业 相关、地域相关、发展趋势 相关线性回归得出各个变量系数得出初步模型公式根据前面的假设，设地价为Y，四个自变因素区域GDP总值为 x1，园区内工业总产值 x2，园区内工业总人口x3，园区内第三产业在总产值中的比重x4，呈线性相关。在参数的确定中主要采用线性回归分析法Date上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting原希望通过类似城镇数据的应用测算，确定模型参数，因数据不可得，改为用城市的数据证明正向关系的存在Date上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting深圳市两个指标：人均GDP产值和单位建筑面积价值之间的关系呈线性正相关Y=0.106503*X-13.3493Date上海汽车股份有限公司仪征汽车城战略咨询 Copyright2003 By SINOTRUST Management Consulting