中心城区房地产业发展情况调研报告中心城区房地产业发展情况调研报告_ _城市发展情况调研报告城市发展情况调研报告 当前，中心城区房地产业发展减缓，出现了房屋滞销、有价无市等现象。如何促进中心城区房地产业持续稳定健康发展，成为摆在我们面前急需破解的重要课题。 一、房地产业发展现状 据国家发改委公布的统计数据显示，今年 1-7 月，全国房地产销售面积27743 万平方米，同比下降 10.8%； 在我国东南部某些地区， 房价降幅从 10%到 40%不等。在房市房价低迷的影响下，全国土地供应总量同比减少 25.27%，供应的土地也并未能如期成交。上半年以来，我国各地频繁发生退地事件，招拍挂地块不断遭到流拍。 中心城区房价目前尚未偏离正常幅度，比丰城、樟树略低，比高安略高，比萍乡、新余城区房价低 10%左右。然而，1-8 月，中心城区商品房销售面积 37.31 万平方米，同比下降 44%。同时，1-9 月中心城区共出让土地 18宗，面积 363.1 亩，同比下降 79%； 成交金额 27860.29 万元，同比下降 59%。中心城区楼市低迷，主要是由于全球房地产业发展滞缓、国家宏观调控、媒体大肆宣传、购买者理性应对持观望态度等原因造成。 二、房地产发展的依赖条件 房地产市场发展的原动力是工业化、城市化推进和居民收入增加，三者共同作用推动房地产市场发展。 1、工业化进程的快慢。工业化进程的快慢直接影响、限制房地产业的发展。一方面，工业化促进房地产其他动力要素的发展，如人口城市化率、财政收入增加、居民收入增长、第三产业发展等； 另一方面，工业化与房地产息息相关，两者相互促进，这种相关性在工业化由初期向中期迈进的加速时期表现得尤为明显。美国经济学家西蒙库兹涅茨研究表明，二产增加值占 gdp 比重达到 40%-60%时，工业化进入中期。2019 年，三产比例为 22.23:50.25:27.52，第二产业比重首次突破 50%，其中工业增加值占 gdp 比重达到 42.9%。从数据上看，已经进入工业化中期。 2、城市化进程的快慢。城市化进程的快慢与房地产业的发展状况有直接的正相关性。一方面，城市化进程推动房地产业蓬勃发展； 另一方面，房地产业的健康发展有助于聚集更多的人气，提高城市化水平。近年来，我市为做大做强中心城区，繁荣房地产市场，出台并实施了一系列举措，从打造“江南生态休闲城市”到建设“中部地区最佳宜居城市”，从全面推进“三大战役”到利用 3 年时间全面实施“13579”绿色工程，从实施“一心三轴五组团”发展战略到全面实施人口倍增计划等等，中心城区发生了翻天覆地的变化。2019 年，中心城区面积 45 平方公里，比 2000 年扩大 26 平方公里； 城市化率为 35.62%，比 2000 年提高 10.82%。世界发展历程表明，当城市化率在 30%60%时，城市化进程处于高速发展阶段； 当城市化高速发展时，房地产业也将高速发展。目前，中心城区现有人口27 万左右，根据城市化发展人口 5 年倍增计划，2019 年人口将达 50 万人。如果新增人口有 60%要买房，按人均 25 平方米计算，到 2019 年需要的住房面积为 345 万平方米，每年需要 69 万平方米。随着城市化进程的加快，这一数字还将扩大。因此，房地产市场 “低迷” 是暂时的，从长远来看，随着全国房地产业调整结束，房地产业也必将迎来一个较长的快速发展期。 3、居民收入增长的快慢。居民收入增长的快慢直接影响房屋价格的高低。2000 年，居民消费观念仍停留在“居者有其屋”。八年来，随着居民收入的快速增长，城镇居民住房消费需求也不断增长，消费观念从原来的“居者有其屋”转变为“居者优其屋”，住房价格也一路攀升，从最初的 350 元左右上涨到现在的 2400 元左右，房地产业空前繁荣。2019 年，人均 gdp 为1242 美元（按照 2019 年平均汇率 1 美元兑换 7.6039 元人民币计算）。依据国际统计经验数据，当人均 gdp 在 8004000 美元时，房地产市场将进入高速发展期。据此推算，房地产市场正处于高速发展期。若按年均 8%的 gd 增长率计算，达到人均 gdp4000 美元需要 14 年时间，也就是说，房地产市场快速发展还将持续 14 年。此外，由于撤区设市时间较晚，居民消费的比重低于同等发展程度的城市，房地产市场发展的“黄金期”还将更长。 三、几点建议 近期，国家陆续出台了一系列政策，如居民首次购房最低首付款比例从 30%减至 20%，个人买卖住房暂免征收印花税、免土地增值税，个人住房公积金贷款各档次利率下调 0.27 百分点，首次购买 90 平米以下住房契税从 3%5%统一下调到 1%。为使房地产业发展尽快摆脱低迷状况，在用好用足国家政策的基础上，建议从以下几个方面激活房地产业发展。 1、继续稳定房价。房地产业在理论探讨、产业培育、企业发展、消费引导等方面都有二线城市的“后发优势”，市场相对健康，其发展应以“稳定”为主基调。在此前提下，政府既可以灵活地运用国家出台的扶持政策、财税措施进行调节，也可以成立房地产协会等民间 组织，约定房屋价格降幅底线，避免价格巨大波动。同时，积极引导、鼓励企业主动采取措施赢得市场，实现政府、开发商、老百姓“多赢”的格局。 2、控制供地规模。2019 年，中心城区出让土地面积 1792.771 亩，房地产市场投放量达到 2004、2005、2019 三年总和，在一定程度上冲击了房地产业健康发展。因此，要严格控制供地规模，房地产开发规模每年开发要控制在40 万平方米左右。一方面，要建立科学合理的土地投放机制，按照“控制总量、协调发展”的原则，以销定量出让土地，维护房地产市场秩序。另一方面，要建立房地产联席会议制度，由市政府分管领导主持，市政府办、发改委、国土、城建、房产等相关部门参加，制定房地产开发年度计划、土地供应计划，确定开发建设规模、区域分布及结构比例、基础设施配套建设项目。同时，调节城市投资规模，控制国民经济和城市发展节奏，使城市土地资源配置和房地产业效益都达到最优化。 3、加大扶持力度。一是对房地产信贷资金实行区别对待。鼓励和引导金融机构支持房地产业发展，对开发企业资质好、自有资金比例高、房屋性价比高和销售前景较好的房产项目，加大信贷支持力度。二是适度下调土地竞买保证金的比例。根据不同地段、不同时期以及客户情况，适当降低交易起始价。三是适当放宽项目开竣工期限。四是调整商品房预售许可条件。对开发企业完成项目用地的征地拆迁、建筑报建、开始房屋基础全面施工、确定施工进度和竣工交付日期的，可给予办理商品房预售审批手续。五是清理房产税费。对房地产开发过程规费进行一次清理，没有政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准，能后置的尽量后置，能放开的坚决放开。 4、出台购房优惠政策。一是推出买房落户新政。对外来人口在中心城区购房面积在 90 平方米以上，可办理家庭成员的常住户口。二是放宽公积金贷款幅度。对收入稳定、信用良好的个人第一次购房，可适度放宽贷款比例。三是延长公积金贷款期限。贷款期限不超过借款人夫妻双方迟退休者法定退休年限。四是适度下调购房首付比例。五是实行购房退税或减免税费。如对个人购买相应区域内普通商品房、存量房的，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分“给予全额补贴”。 5、调整经济适用房和廉租房政策。2019 年，中心城区经济适用住房建设总量为 8 万平方米，销售最高限价为 960 元/平方米，远低于商品房市场均价。要调整经济适用房政策，全面推行保障性住房分配货币化。经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。廉租住房坚持租赁补贴为主，实物配租以及租金核减为辅方式，适时提高廉租住房保障标准，扩大租赁补贴保障范围，做到应保尽保。 6、加大土地收储力度。土地储备的运作基于市场未定的预期，在一定的时期内，市场会保持稳定的供给量，政府持有土地对住房价格的稳定作用大于其他利好政策对住房价格的促进作用。在房地产市场暂时低迷时，政府可以“反弹瑟琶”，将城市规划扩建新增土地、城区内分散的闲置土地、无使用权人的土地、土地使用期已满的土地、未按合同要求使用或无力开发的土地，采取依法征收、征用、收购、收回等方式，统一储备起来，以规避风险、延后开发，获取土地增值收益，保护房地产业发展的稳定。