利通时代晶座项目住宅推售方案1精选ppt开盘任务回顾开盘完成去化推出总量的80%，即：完成去化120套以上那么带着这样的问题我们整篇报告要解决的就是2精选ppt报告思路1、什么时候卖？ 产品何时入市2、能卖好多钱？ 产品均价多少3、怎样去卖 产品推售策略3精选ppt那么我们首先来看下，产品什么时候卖？要想产品既能实现快销，又能达到溢价，那么最重要的前提就是我们产品在区域：独一无二！4精选ppt产品梳理10#、11#10#669791777711#6697917777项 目 中 庭铁 像 寺 水 街如上图：新批次房源四面均不临路，西临项目中庭，东邻政府打造的铁像寺水街。入则有幽静的园林中庭景观，出则有风情独特的文化商业街，本批次房源位置为本项目楼王位置。如下图：本项目新批次或将推10#、11#楼，共 套房源。面积区间66-97，套二或小套三户型。5精选ppt户型梳理户型面积（）套型赠送面积（）赠送率朝向供应套数A96.7套三11.812.2%东北31B77套二10.2413.3%东南62C66套一变套二5.48%东北/西北31D91套三10.05510.96%西北3166、77套二，96、91套三，赠送率基本在10%左右，产品功能性较强6精选ppt户型梳理开间径深面积采光开间客厅+餐厅6.054.3264.85主卧3.33.612.92.7次卧3.3310.52.7书房2.738.11厨房2.851.85.10.5主卫1.651.830.5次卫2.251.840.5A户型：96.7两面通透、三面采光一面河景一面中庭双主卧系统双转角飘窗横厅设计7精选ppt户型梳理开间径深面积采光开间客厅+餐厅3.98.0531.43.6主卧3.23.711.82.6次卧2.63.59.11,4厨房1.83.255.9-卫生间2.31.84.10.5B户型：77超大赠送临河景转角飘窗3.9米开间8精选ppt户型梳理C户型：91.7开间径深面积采光开间客厅+餐厅3.757.1526.8132.25主卧43.112.42.8次卧3.13.059.4551.9书房2.6410.41.6厨房2.52.255.625-主卫 2.51.754.3750.5次卫 1.652.43.96- 两面通透、三面采光一面河景一面中庭双主卧系统双转角飘窗横厅设计9精选ppt户型梳理D开间径深面积采光开间客厅+餐厅4.056.425.923主卧3.053.811.592.45次卧4.052.49.722.8厨房1.93.155.985-卫生间 22.14.20.5D户型：66三面采光临中庭方正户型4米开间10精选ppt产品小结1、本批次产品面中庭、背河景，属于项目住宅楼王产品。2、面积紧凑，功能超强，且在功能性做到最大的情况下，户型并不小气。3、前后通透、三面采光、主卧270转角飘窗，采光、通风均无遮挡。唯一的问题可能就是户型朝向不太正那么现在让我们看下区域竞品市场11精选ppt大源竞品市场供需情况分析供不应求后期供应主力低保有量销售量上升、新增量减少、存量房出现减少那现在在让我们看下，市场还有什么样的存量产品12精选ppt汇锦城天悦府锦城南府尚郡时代晶座保利心语保利百合大源存量市场项目名称主力产品面积户型单价总价存量去化速度（套/月）去化速度（套/月）汇锦城742室2厅1卫 830061 02786882室2厅1卫 800070 014983室2厅1卫 830081 0141113室2厅2卫 760084 26131263室2厅2卫 770091-117162161383室2厅2卫 7900同类产品清盘，仅余大户型尚郡883室2厅1卫 780069 327541083室2厅2卫 730079 0241323室2厅2卫 7600100 1023同类产品清盘，仅余大户型天悦府892室2厅1卫 809572 8613731163室2厅2卫 790092 17891323室2厅2卫 8000106 49523 同类产品存量尚能去化一个月锦城南府862室2厅1卫 830071 891769962室2厅2卫 820079 13213113/1183室2厅2卫 810093 3214123/124/1263室2厅2卫 8100100 94131363室2厅2卫 8200112 108986套二勉强算作同类产品目前市场同类产品存量大约170套，竞争压力较小13精选ppt大源同类产品新加推情况案名当期剩余套二、小套三产品当前销售均价当前销售总价当期剩余量待开货值（约）预计新批次推售时间保利心语无/售罄无后续房源锦城南府无/89180套预计8月左右汇锦城无/180套预计8月左右ICON尚郡878500元/74万左右3套公寓预计8月左右108保利百合无/240套预计8月份以后天悦府878300元/72万左右76套180套根据当前销售情况而定（预计7月底）8974万左右大源板块同类产品新批次房源预计均在今年8月入市14精选ppt以现有去化速度推测，如果能在七月推出住宅部分，大源板块100平以下产品存在一定供应空白，而在8月中旬开始，市场空白将会出现补缺产品大源同面积段产品销售周期预测2014/22013/12130以上80以下2014/122014/76月2013/9预计入市时间8月7月9月10月 11月15精选ppt区域其他板块同面积段产品销售周期预测2014/22013/12130以上80以下2014/122014/76月2013/9预计入市时间8月7月9月10月 11月周边区域项目同类产品，保有量充足，华府板块保利叶雨、以及待发售的中信城、时代上城、华阳板块光明城市、以及与项目仅一街之隔的美城云庭，货量均较为充足。16精选ppt因此我司建议，本批次住宅产品入市时间为7月底，8月初。那么，现在让我们来一起关注第二个问题，卖好多？17精选ppt本次价格报告旨在说明电梯定价的总体策略。本次定价主要基于市场情况进行的首轮定价，后期将再次根据客户情况进行调整。第三轮房源热度调差预选房，释放优惠第一轮建立价格体系第二轮价格测试 项目本体价值研究当入会800-1000张时，进行价格测试，细化栋均价形成价格体系栋均价热度房源梳理市场指导均价入市价层差价细部调价为避免部分房源销售过热或滞销，并结合开盘目标，进行房源热度调差客户排号第二轮价格调整第三轮价格调整将均价梯度由目前的500-1000缩小为100-200，进行客户价格承受范围调查，进行第二轮价格调整。动作配合定价思维导图市场及总价比较，得出项目基准均价根据客户回馈对基准均价进行微调热度房源梳理，确定价差关系18精选ppt板块套型案名面积单价总价月均去化大源板块套二天悦府8980957213锦城南府86825071139682297916华阳板块美城云庭8677006611光明城市86实得10480007021华府板块保利叶雨6659003944（因项目仅余中庭产品，参考项目也仅对比中庭部分）首先我们看下在售的套二产品 目前在售套二产品，普遍单价7700-8250元/，80余套二总价段66-72万，月均去化均不到20套，走量缓慢。 保利66平米套二产品，单价5900，总价39万，月均去化44套。19精选ppt我们不妨先来看看他们的产品户型开间径深面积采光开间客厅+餐厅3.88.431.923.8主卧3.33.611.883次卧33.610.82.8厨房1.82.95.22-卫生间 1.82.44.320.5锦城南府86套二产品美城云庭86套二产品开间径深面积采光开间客厅3.55.820.33餐厅3.83.613.68主卧3.25.417.283次卧33.610.81.8厨房1.83.856.93-卫生间 1.823.60.520精选ppt开间径深面积采光开间客厅+餐厅3.858.5532.91753.25主卧3.553.813.492.3次卧33.29.61.4厨房2.053.97.995-卫生间 2.5250.5天悦府87套二产品保利叶语66套二产品9.9278.647.7开间径深面积采光开间客厅+餐厅3.35.819.143.3主卧33.39.93次卧2.73.28.641.4厨房1.83.66.48-卫生间 1.51.82.70.521精选ppt从功能性来讲，虽然大多80余的户型，在建筑面积上要高于我们77的套二15%左右。但是从功能性来讲，目前市面上套二仅比我们项目尺寸比例多10%左右，我们产品功能性较强。另一方面，从去化率考虑，目前市面产品月均去化均不到20套，但是我们产品有我们的唯一性。因此我司建议，77产品总价控制在70万*0.9总价63万左右综上所述，以本项目77项目为例：22精选ppt同样，如果用本项目66的产品做比，我们跟保利叶语66的户型基本相近，但由于区域问题，建议本项目价格较其上浮20%以上。本项目66户型与竞品80余套二相比，功能性差距较大，差距大约在25%左右因此，总价大约在48-52万左右，但是考虑项目在区域的唯一性，以及低总价因素。建议：总价上浮2-4万，总价控制在：53-55万之间23精选ppt现在，我们再来看下他们的套三产品板块 套型 案名 面积 单价 总价 月均去化 大源板块 套三天悦府 116 7900929汇锦城11180508913锦城南府 11381009114华阳板块 美城云庭 12068008111光明城市 88实得108 80007021华府板块 保利叶雨 85 610051.857（因项目仅余中庭产品，参考项目也仅对比中庭部分） 目前大源板块成交均价大约在8000元/左右，没有100以下小套三，115左右产品总价在90万左右，月均去化15套左右。 保利叶雨和光明城市去化情况较好，总价分别是70万和52万。24精选ppt开间进深面积采光开间客厅+餐厅3.910.5413.9主卧3.65.620.23次卧3.03.410.22.5书房3.02.57.51厨房2.33.68.31主卫1.82.44.30.5次卫2.01.83.60.5光明城市88.08小套三产品套三产品的户型情况：开间径深面积采光开间客厅+餐厅4.27.832.84主卧3.74.0515.03次卧3.43.1510.72.5书房3.04.0512.12厨房2.62.66.8-主卫1.952.85.51次卫1.92.03.8-天悦府116.00套三产品25精选ppt开间径深面积采光开间客厅+餐厅6.64.227.72主卧3.83.95153次卧4.13.614.82书房2.73.59.52厨房3.62.99-主卫1.92.85.30.5次卫2.651.950.5汇锦城 111.00套三产品26精选ppt三室两厅单卫建筑面积85赠送面积13实得面积98通透户型，可观双景具体参数：客厅开间：4.2米客厅+餐厅：约27主卧室：13（不计飘窗）次卧室：9 （不计飘窗）次卧室：9 （不计飘窗）厨房：6.3生活阳台+卫生间：8.4公摊面积约18.5，19%2714.79913保利叶语85套三产品27精选ppt从功能性来讲，各竞品套三产品均为三室两厅双卫，建筑面积比我们90余产品要大33%以上。但是从功能性来讲，目前市面套三产品仅比我们项目尺寸比例多20%左右，我们产品功能性较强。但是仍然存在于市面上的普遍问题是：销售比较困难因此我司建议，90余产品总价控制在90万*0. 8即：72万左右考虑产品的稀缺性及低总价，建议总价上浮总价3-5万左右即：总价75-78万28精选ppt通过总价比较法，我们可以看到66，套二，总价约55万，单价约8330元/77，套二，总价约63万，单价约8180元/92，套三，总价约75万，单价约8150元/97，套三，总价约80万，单价约8240元/29精选ppt看完了卖多少，我们再来看看：怎么卖?30精选ppt在开启怎么卖之前，让我们先看看我们之前的产品卖给了谁？刚需首置为主代子女置业为主31精选ppt路过，老带新平分天下省内、高新区客户占比较高32精选ppt项 目 营 推 篇 章33精选ppt住宅类产品蓄客