2017文旅地产产业 研究壹文旅地产产发发展趋势趋势文旅产业 是指与人的休闲生活、文化行为、体验需求（物质的、精神的）密切相关的领域。主要是以旅游业、娱乐业 、服务业 和文化产业为龙头 形成的经济 形态和产业 系统，一般包括主题公园、博物馆、文化创意、餐饮业 、影视娱乐 、酒店住宿、交通出行、旅行服务以及由此连带 的产业集群。文旅地产指后人通过对 原有的文旅资源的基础上进行的创造性（或者修复性）盈利（或非盈利）的综合型开发，是以文旅资源为导 向型的土地综合开发。这种开发模式需要在地方性政府与发展商、地产与旅游业、公共产品与私人产品的有机互补或组合机制来运转。第一部分：文旅产业发产业发 展趋势趋势第一部分：文旅产业发产业发 展趋势趋势文旅产业产业 的概念是什么？第一部分：文旅产业发产业发 展趋势趋势国家旅游局数据显示，2008年，国内旅游人数20亿人次，2015年达40亿人次，7年翻一番。2015年共有41.2亿人次国内或出境游，相当于全国人口一年旅游近3次。据国家旅游局预计 ，我国旅游度假行业将形成10万亿级 支柱产业 。毋容置疑，这是大众乐于消费的朝阳行业，预示着文旅产业 的投资窗口已然打开。文旅产业产业 的红红利可观观第一部分：文旅产业发产业发 展趋势趋势文旅产业产业 迎“黄金时时代”国务务院关于加快发发展旅游业业的意见见提出，力争到2020年我国旅游产业规 模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。2016年起至2020年，是我国旅游业发 展实现质 的飞跃 ，由旅游大国迈向旅游强国的关键5年。中国文旅强化发展的时代已然到来。但中国文旅的发展仍然存在诸多需要提升与改进的内容，并需与城市特色和文化发展紧密结合，这亦成为中国文旅发展亟需解决的时代课题 。第一部分：文旅产业发产业发 展趋势趋势政策背景解读读2016年年初房地产市场政策环境相对宽 松2016年下半年房地产市场政策环境收紧房地产产政策2013年以来至今，旅游环境政策一直以刺激市场发 展为主。旅游政策十三五以来中国文化产业进 入大数据时代，文化产业大解构、大变革、大融合、大转型、大升级的历史机遇期。文化政策042016年年初连续 降息刺激市场资 金释放2017年初逆回购加息，货币 政策中性偏紧货币货币 政策第一部分：文旅产业发产业发 展趋势趋势房地产产政策2016年初，房地产市场政策环境相对宽 松，中央和地方政策双管齐下，各类“微刺激”手段及救市政策让多数处于救市区域的旅游地产受益匪浅。2016年下半年，一二线房地产市场房价上涨幅度过快，全国房地产市场政策由松变紧 ，限购限价多措并举加大楼市调控力度，房地产主题词由“消化库存”变成“抑制房地产泡沫”。一线房地产市场限购政策升级、二线发 地产市场限购重启，对于文旅地产是一个机遇。旅游政策2013年以来至今，旅游环境政策一直以刺激市场发 展为主。旅游法国民旅游休闲纲 要2014关于促进旅游业改革发展的若干意见2015年“515战略”、“旅游+”战略、全域旅游战略2016年120亿旅游基建基金申报启动创新理念深化改革推动旅游向观光休闲度假多样化转变注重文化传承，实现 可持续发 展。重点支持休闲度假旅游、乡村旅游、文化旅游、研学旅行、旅游小城镇和新产品、新业态项 目。2014年，关于推进文化创意和设计 服务与相关产业 融合发展的若干意见。2015年，“十三五”规划纲要提出“公共文化服务体系基本建成，文化产业 成为国民经济 支柱性产业 ”的发展目标。2016年，文化政策关于推进文化创意和设计 服务与相关产业 融合发展的若干意见。国家的文化扶持政策为发 展文化旅游、发展文化产业 保驾护 航。文化政策2016年初，央行连续 降息降准刺激市场资 金释放。2017年初，央行连续 上调逆回购利率和SLF利率，市场资 金流动性趋紧 ，去金融及货币 政策的去杠杆成为2017年上半年的主要旋律。随着货币 政策的日益趋紧 ，着房贷利率存在着大幅上调的风险 地产销 量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。金融政策第一部分：文旅产业发产业发 展趋势趋势第一部分：文旅产业发产业发 展趋势趋势企业业投资资解读读传统传统旅游地产产开发发企业业长隆、宋城、中青旅、港中旅、华侨城等传统 旅游地产开发企业的业绩 仍保持快速增长;大型综综合运营营商迪斯尼集团、曲江文旅、陕西文投等精品酒店运营营商精品酒店产业产业运营营商花间堂、安缦法云、悦榕庄、富春酒店、裸心谷一线线房地产产开发发企业业大型综综合运营营商一线线房地产转产转型开发发企业业万达、碧桂园、恒大、绿地、龙湖、新华联 、万科、中弘等实力房地产企业还 在持续加码旅游地产。其他社会资资本平安、复星、长影等其他领域的实力企业也还在积极布局旅游地产。传统传统 旅游地产产开发发企业业其他社会资资本第一部分：文旅产业发产业发 展趋势趋势企业业投资领资领 域和方向历历史文化街区旅游度假景区文旅小镇综镇综 合体文创产业创产业 园精品主题题酒店Human resource planningRecruiting and configurationThe development and trainingCompensation managementPerformance managementLabor relations文创创衍生商品第一部分：文旅产业发产业发 展趋势趋势主要投资资区域东东北地区华华北地区华东华东 地区华华南地区文创创引领领，乡乡村回归归3小时经济 圈和消费能力最强的旅游市场，文创产业正在升级换 代，目前集中了国内数量最多的历史文化街区、文旅小镇、主题乐 园和精品酒店、民宿，文创产业 向体验化、品质化转型升级。地产产形成规规模和品牌效应应旅游地产发 展形成规模和品牌效应，主题乐 园、水上乐园和文创小镇成为珠三角地区文创产业 市场的重要产业 。海南岛成为三亚全球瞩目的国际旅游岛，旅游地产是借助稀缺滨海资源获得大发展。西南地区少数民族文化内涵突出少数民族文化地区高度集中，自然和旅游资源丰富，具有民族文化特点的古镇、古街、古村和精品酒店、民宿数量众多。文旅转转型升级级文化底蕴丰富，人文资源众多，但雾霾的环境恶化影响旅游的发展，低水平的供给无法满足人们日益提高的需求，转变 旅游发展方式实现 旅游跨越发展。初级阶级阶段，但拥拥有亮点东北地区文旅产业发 展较为 初级，但目前万达集团在长白山地区开发了国际旅游度假区，成为全国非常有影响力的“旅游+酒店+购物+体育+高尔夫的首屈一指的旅游综合体。中原地区初级阶级阶段，发发展潜力巨大中原地区文创产业处 于发展阶段，但潜力巨大，河南文创产业 以郑州和开封为主，未来“文化+旅游+城镇化”形式的文旅小镇，是中原地区文化旅游发展的重要突破口。贰贰文旅地产产开发发模式第二部分：文旅地产产开发发模式1、自然资资源依托型地产产2、文化资资源依托型地产产3、产业资产业资 源驱动驱动 型地产产特征：围绕 AAAAA、AAAA级自然景区开发的景区配套地产地产类产类 型：精品酒店配套、度假旅游地产等目标标客群：休闲度假人群、自驾散客人群关键键点：AAAAA、AAAA级自然景区的配套精品内容和品牌典型案例：丽江悦榕庄、西溪花间堂类类型一：自然资资源依托型第二部分：文旅地产产开发发模式类类型二：文化资资源依托型第二部分：文旅地产产开发发模式特征：文化内涵深厚的文旅地产或者配套地产地产类产类 型：古镇历 史文化小镇、宗教文化旅游地产目标标客群：自驾散客群体、文化爱好群体关键键点：运营招商和地产开发能力典型案例：浙江乌镇历 史街区、杭州良渚文化村特征：城市内文化创意、休闲娱乐产业为 主导的产业 园区地产类产类 型：文创产业创 意园区目标标客群：城市消费居民、外地旅游人群关键键点：运营招商、品牌商家资源和配套地产开发能力典型案例：北京798艺术 区、上海红坊类类型三：产业资产业资 源驱动驱动 型第二部分：文旅地产产开发发模式第二部分：文旅地产产开发发模式1、案例一：丽丽江悦榕庄2、案例二：浙江乌镇历乌镇历 史街区3、案例三：北京798艺术艺术 区第二部分：文旅地产产开发发模式案例一：丽丽江悦榕庄玉龙龙雪山脚下的悦榕庄，是目前中国最贵贵的精品酒店度假项项目之一，极大地提升了玉龙龙雪山景区的品牌档次和旅游影响力。2015年，玉龙龙雪山接待海内外游客达到2700万人次。五十五栋纳西式的别墅均朝东北向，三百五十英尺的宽敞空间里包括室外温水按摩浴池或私人泳池。其建筑体均采用当地特有建材兴建而成，例如五彩石及纳西灰砖。价格：均价1400元案例二：浙江乌镇历乌镇历 史街区文旅IP智造，通过过“江南水乡乡”“戏剧乌镇戏剧乌镇 ”“国际际互联联网的乌镇乌镇 ”三级级跳，成就乌镇乌镇 IP体系。第二部分：文旅地产产开发发模式02戏剧乌镇戏剧乌镇01江南水乡乡03国际际互联联网江南水乡，枕水人家，刘若英的来过就不曾离开，朗朗上口以乌镇西栅的木屋、石桥、巷陌甚至乌篷船为舞台，献上上千场精彩演出，打造古镇嘉年华。截止到2016年，乌镇已经举办 了三届世界互联网大会，成为了互联网永久性会址。第二部分：文旅地产产开发发模式项目选址：北京朝阳区酒仙桥街道大山子地区建筑时间：20世纪50年代（包豪斯风格）占地面积：近450亩建筑面积：20.37万平米文化创意产业类 企业租赁面积：13万平米属于艺术创 作、展示和交流的占全部机构的57%，设计类 包括空间设计 、广告设计、家具家居设计和服装与形象设计站全部机构的28%以上，还有传播发行和书店及餐饮酒吧一类的跟艺术创 造有关的一些业态。案例三：北京798艺术艺术 区作为为国际艺术际艺术 品交易交流中心，承载载展览览、展示、交易、拍卖卖，承接国际际文化交流活动动等重要功能。第二部分：文旅地产产开发发模式“旧工业业厂房改造+国际艺术际艺术 企业业入驻驻+商业业运营营”的开发发方式010203国际际企业业机构入驻驻旧厂房改造充分利用原有厂房的风格(德国包豪斯建筑风格)，稍作装修和修饰，转化成为富有特色的艺术 展示和创作空间。商业业运营营国际一流的尤伦斯当代艺术 中心、西班牙伊比利亚当代艺术中心、美国佩斯画廊等国际大型艺术 机构纷纷 入驻。案例三：北京798艺术艺术 区酒吧、餐厅、书店、咖啡店等商业业态 运营，提高了798项目的商业价值，更好地为外地旅游者和文化艺术爱 好者服务。在798艺术 区的成功开发，带动 园区租金上涨，在798艺术 区的辐射带动 下，周边形成了十余个文化艺术 集聚园区和其他楼盘项 目，提高了区域的文化价值和周边区域的土地价值。案例三：北京798艺术艺术 区第二部分：文旅地产产开发发模式第二部分：文旅地产产开发发模式案例启示小结结 在地产项目中，通过品牌资源嫁接以精品化品牌项目，为景区做出配套的品质，提高文旅地产附加值。 文创IP的打造，挖掘地产的文化内涵和旅游产业，形成旅游的核心吸引物，有利于低价拿地。 产业导 入方面，通过在古街区，老厂房改造中的完整产业运营和产业招商能力，帮助项目运营落地。 通过解决政府闲置资产的利用，让政府划拨周边更多的配套用地，进行后续的住宅地产开发。叁叁亚亚新文旅地产产开发发建议议第三部分：亚亚新文旅地产产开发发建议议郑郑州文旅地产产市场阶场阶 段目前郑郑州文旅地产产属于快速发发展阶阶段，很多地产产开发发商早有布局。2016年12月20日，华侨 城文旅项目落户郑 州中原新区，投资500亿元，建设中原华侨 城大型文化旅游项目。02华侨 城01建业集团03银基地产04清华园地产05昌建地产建业集团就联合华谊 兄弟投资建设“建业华谊兄弟”电影小镇，总投资逾150亿元。银基560亿，打造同时拥 有三大元素主题，七类主题配套设计 的旅游度假胜地打造国际旅游度假区。清华园地产打造的清华忆 江南温泉度假项目，清华大溪地的奥帕拉拉水公园的悠闲项 目。昌建地产在河南中牟打造3000亩的郑州国际汽车公园。06美景素心园依托伏羲山，生态养生别墅群，伏羲文化、自然环境与建筑设计 完美融合。恒大将投资1000亿，建设世界最大的主题公园。05恒大地产郑郑州人均GDP市场场