第五章收益法第五章 收益法一、概念 预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 二、适用范围 有收益有潜在收益的房地产 5-1 收益法概述第五章 收益法 可供出租的住宅、写字楼、店铺；从事生产经营的商店、酒店、厂房、农地等，也可以使自用或空置的房地产。 但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产，收益法大都不适用。三、理论依据 预期原理基础 供给与需求预测替代原则均衡原则外部性原则四、操作步骤 1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3、估算有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 4、估算运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益 5、估算净收益 净收益有效毛收入运营费用 6、选用适当的还原利率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 5-1 收益法概述第五章 收益法收益还原法的计算公式资金的时间价值现值 指未来某一金额的现在价值，也就是现在按一定利率，存入一笔现金，到未来恰好等于某一金额，该存入现金就是未来这一金额的现在价值。由公式：P=F*1/(1+i)n其中，1/(1+i)n就是折现系数 在进行房地产投资开发项目评估以及其他项目评估时，都需要考虑货币的时间价值。房地产投资开发后，已建成物业出售或出租的收益相对于投资期是未来收益，需要调整到投资期的价值，以评估是否进行该项投资，这一过程称之为折现。 收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和。例1、某人于1994年2月将1000元现金按年利率2.2%存入银行，单利按年计息，问到2004年2月本利和为多少？例2、某公司向银行贷款12万元，贷款利率为5.85%，复利按年计息，期限为5年，问到期该公司应偿还多少钱？例3、某房地产公司现正在建设一栋商住楼，预计两年后销售，其利润为1800万元，问该利润现值是多少？（年利率为9.3%）5-2 收益还原法的计算公式 一、一般公式 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an第五章 收益法通常以年为单位V价格 ai净收益 n收益期限 r还原利率0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an一、一般公式 第五章 收益法二、净收益每年不变 a1=a2=a3=an=a n= r=0有限年有限年公式无限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a第五章 收益法公式用途：直接用于计算价格； 不同年限价格的换算；比较不同年限价格的高低；用于比较法中土地使用权年限修正。第五章 收益法是收益法中最常用的公式1、直接用于计算价格 例5-7：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。 第五章 收益法2、不同年限价格的换算 假设：则有：如果： an=aN=a 则有：如果： R=r 则有：第五章 收益法土地使用年限的修正系数例5-8 已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。 第五章 收益法例5-9 已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。 第五章 收益法 例5-10：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。 P1013、比较不同年限价格的高低 3、比较不同年限价格的高低 1、计算A房地产30年的收益价格:第五章 收益法A房地产无限年价格:B房地产无限年价格: AB 第五章 收益法3、比较不同年限价格的高低 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 VA=VAK情K日K区K个 K容 K年 第五章 收益法例5 某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6，求该宗工业用地的价格。 第五章 收益法宗地价格=基准地价K日K区K个 K容 K年 P101a发生在期初0 1 2 3 4 t1 t t+1n-1 n a a a a a a a第五章 收益法0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a a第五章 收益法a发生在期中0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a a a第五章 收益法a发生在期末 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。 三、纯收益按一定比率递增（减）三、纯收益按一定比率递增（减）有限年公式n= 无限年公式r=g 有限年0 1 2 3 n a a(1+g) a(1+g)2 a(1+g)n-1 第五章 收益法ai=a(1+g)i-1例512 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。 第五章 收益法0 1 2 3 4 19 20 21 n a1 a2 a3 a a a a(1+g) 第五章 收益法四、纯收益按一定数额递增有限年无限年0 1 2 3 n a a+b a+2b a+(n-1)b 第五章 收益法ai=a+(i-1)b例5-13 某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。 第五章 收益法递减没有无限年第五章 收益法五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t 第五章 收益法若t年前的纯收益每年相等若t年前的纯收益每年按一定比率g递增 若t年前的纯收益每年按一定数额b递增 第五章 收益法例 5-14 某宗房地产现行的价格为3000元/，年净收益为200元/，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。 第五章 收益法例 5-15 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。 第五章 收益法七、有效毛收入与运营费用的变化不同 设：Ai每一期的经营收入； Ci每一期的经营费用，则：ai=AiCi 第五章 收益法P104Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci 每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n Ai每一期不变，Ci 每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为n Ai每一期以一定的数额b递增，Ci 每期固定不变，且收益年限为无限年 Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限 第五章 收益法例5-16 某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，还原利率为9%，试评估该房地产的价格。 第五章 收益法八、其他 a1 a2 a3 at a a 0 1 2 3 t t1 n第五章 收益法 未来前若干年有变化，若干年后无变化。此情形特别适用于分析写字楼、宾馆等刚开始营业的房地产。例 题 例5-17：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。 0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5）200 220 250 280 300 . 300第五章 收益法5-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 房地产价格的高低取决于3个因素： 1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。 第五章 收益法P106 收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和。一、纯收益 （净收益）（一）净收益的计算公式 净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用 =有效毛收入-运营费用 潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益 第五章 收益法运营费用有效毛收入运营费用率 净收益 有效毛收入（1运营费用率）第五章 收益法（一）净收益的计算公式 （二）不同类型房地产的净收益求取 1、出租型房地产净收益的求取 净收益=租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费 2、直接经营型房地产净收益的求取 （1）商业 净收益商品销售收入商品销售成本 商业利润 （2）工业 净收益销售收入生产成本 生产利润 （3）农地 3、其他类型房地产净收益的求取 第五章 收益法（三）有形收益和无形收益 （四）实际收益和客观收益 实际收益 在现状下实际取得的收益 客观收益 一般正常收益 强调使用客观收益作为估价的依据 有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据 第五章 收益法例5-18 某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。 （1）商店一层价格计算 a内=200180（1-25%）12=32.40（万元）a外=200200（1-25%）12=36.00（万元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a内 a内 a内 a外 a外 0 1 2 3 . . 36第五章 收益法（2）二层价格计算 a=200120（1-25%）12=21.60（万元） V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元） 第五章 收益法例5-18（五）净收益流量的类型1、每年基本上固定不变；2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4、其他有规则的变动情况。 （六）净收益流量的求取 1、调查求取估价对象过去35年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a； 2、调查预测估价对象未来35年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a； 第五章 收益法3、调查预测估价对象未来35年的净收益，然后采用下列等式求出a：例 题 某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、