物业设备设施管理概述一、物业设备设施管理概念“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。什么是“物业”建设项目全寿命周期“建设项目全寿命周期” 指自建设项目自决策开始，经过各项施工前的准备工作设计阶段建设项目具体施工阶段竣工完成后的运营使用直至建设项目到达使用寿命拆除为止。物业管理在建设项目全寿命周期中的位置设计准备项目决策设计施工动用前准备开始结束决策阶段实施阶段使用阶段DMPMPMFMDM Development Management决策阶段的管理PM Project Management 实施阶段的管理即项目管理 FM Facility Management 使用阶段的管理即设施管理(物业工程管理）物业管理条例国务院2003年6月8日公布的第379号令物业管理条例中对“物业管理”的定义为:“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区城内的环境卫生和秩序的活动。物业管理相关法律、法规物业管理相关法律、法规 “物业工程管理”就是物业公司对设备设施管理，物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。1、物业工程管理现代物业无论是住宅、商业、写字楼、工业厂房或者其它不同业态，设备设施系统都是非常重要不可缺少的组成部分，设备设施的正常运行可以满足人们生活的基本需求，给人们的工作、生活提供更合适 ，更安全的外部环境。国际设施管理协会（IFMA）确定的物业设施管理的含义：包括：物业资产管理和物业运行管理，和我国的物业管理概念有一定的差异。设施管理物业资产 管理财务管理空间管理用户管理物业运行管理维修现代化2、物业设备设施管理的意义注：国际设施管理协会（IFMA）成立于1980年，是世界上最大和最广泛认可的国际设施管理专业人士协会。注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。2、物业设备设施管理的意义3、物业设备管理的目标 注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。 * 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。* 衡量物业设备管理质量的两个指标： A设备有效利用率，； B设备的完好率，； 确保工程使用安全3、物业工程管理的目标核心目标：项目的保值与增值 有利于环境保护 有利于节约能源 满足最终用户的使用功能降低工程运营成本 有利于工程维护 物业设备设施是否完好的要求： 设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全 零部件完整齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效 二、物业设备设施管理的内容二、物业工程（设备设施）管理的划分 以项目为基点，按照时间进行划分物业设备设施管理可以分为两个阶段：物业工程管理前期物业工程管理运营期物业工程管理1、前期物业工程管理建设项目施工基本完毕，完成或即将完成竣工验收阶段，为了使后期物业管理能够顺畅进行所作的各种前期准备工作（包括对项目现场的熟悉，制度建立，承接查验工作、人员培训等工作）时间节点：动用前准备商业业态 前期管理（前6个月）住宅业态 前期管理（前三个月）业主正式入住 管理制度的建立与实施 前期工程档案的收集与管理 承接查验 人员培训 （技能培训、制度培训）建立 制度承接查验档案管理人员培训前期物业工程管理的内容人员管理制度设备管理制度 管理制度的建立与实施人员管理制度 管理制度的建立与实施人员架构岗位职责工作流程安全管理应急预案人员架构设置：符合需要，责任明确，精简高效。物业设备设施管理的人员架构1.工程部经理是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。2 、各专业技术主管（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 物业设备设施管理人员岗位职责4、维修人员（技术工人）各专业岗位技术人员需持国家认可的专业技能证书上岗。5、工程文员物业设备设施管理人员岗位职责物业设备设施管理工作流程物业设备设施安全管理物业设备设施应急预案设备设施管理制度建立设备资 料管理制度设备 操作规程设备维 修保养制度事故报告强制性检测项 目台帐外委合同管理制度物业设备基础资料的管理 注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。（1）设备原始档案 设备原始档案包括： 设备清单或装箱单 开箱验收报告 产品质量合格证明书 设备使用说明书 产品技术资料（维保资料、厂家培训资料等） 安装施工、水压试验、调试、验收报告 （2）设备技术资料设备技术资料包括： 设备卡片 设备台账 设备技术登录簿 竣工图 系统资料（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件 设备操作规程针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。 加强维护保养工作。 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。 2、运营期物业工程管理自建设项目竣工后，首位小业主入住始正式进行运行期的物业管理。时间节点：首位小业主正式入住项目结束运营期物业工程管理的内容能源管理档案管理人员培训采购流程管理5S管理设备设 施运行管理设备设施运行管理设备设 施日常巡查与管理设备设 施的维护 保养计划与实施设备设 施的大中修设备 的强制性检测项 目设备 的标志标识 管理外委单位的管理设备设施日常巡查与管理强电机房的巡检（变配电站、强电间）弱电机房的巡检消防泵房的巡检给水泵房的巡检集水井，隔油池及其它排水设备设施的巡检 物业设备设施的维修保养计划与实施 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。 （1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。 （2）维护保养工作的实施 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。 应做好以下工作： 彻底内外清扫、擦洗、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； 检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 清洗油箱，检查油位指示器，换油； 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括日常点检及计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。（3）设备的点检 设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。 (4) 物业设备的计划检修设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。 4、物业设备更新改造管理 在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。(5) 计划检修和维护保养的关系能源管理水、电、燃气能耗统计节能运行能源管理能源管理XXXXX项目能耗用量总表 年度用量 月 份2013年度2014年度2015年度电水燃气电水燃气电水燃气1月份1000.00 100.00 100.00 900.00 100.00 300.00 850.00 100.00 100.00 2月份1200.00 100.00 100.00 1230.00 100.00 100.00 1170.00 100.00 100.00 3月份1200.00 100.00 100.00 1320.00 100.00 100.00 1450.00 100.00 100.00 4月份1100.00 300.00 100.00 1150.00 100.00 100.00 950.00 100.00 100.00 5月份1000.00 100.00 100.00 850.00 100.00 100.00 970.00 100.00 100.00 6月份2000.00 100.00 600.00 2200.00 500.00 100.00 1800.00 100.00 100.00 7月份2500.00 100.00 100.00 2700.00 100.00 100.00 2600.00 100.00 100.00 8月份2800.00 100.00 100.00 3200.00 100.00 100.00 3100.00 700.00 100.00 9月份3000.00 100.00 100.00 3300.00 100.00 100.00 3400.00 100.00 100.00 10月份2000.00 100.00 100.00 2100.00 100.00 100.00 2200.00 100.00 100.00 11月份2500.00 100.00 100.00 2400.00 100.00 100.00 2200.00 100.00 150.00 12月份2700.00 100.00 100.00 2650.00 100.00 100.00 2300.00 100.00 100.00 分 项 总 计23000.00 1400.00 1700.00 24000.00 1600.00 1400.00 22990.00 180