苏南网络营销分享营销策划组2009.10苏南网络营销的表现概况以09年110月近850条网络新闻炒作的工作量,持续实践,收效喜人!一方面通过网络营销吸引更多的来电和来访，在营销费用控制方面起到了积极的作用，另一方面也迎合了客户阅读习惯的变化而创新尝试了一种低费用下的营销方式。网络广告网络图像广告网络联盟广告关键词广告数据库广告网络公关网络软文网络论坛网络博客病毒营销在线调查网络事件营销网络平台RSS订阅服务SEO搜索引擎优化整合网络炒作苏南网络营销的关注重点锁定这些网络公关形式，均属于网络年度合同的附加服务内容，结合广告投放效果更好！第一部分：客户始终是主轴贯穿网络炒作的重要维度就是 “客户”不同项目，不同客户，如何做网络营销？对我们能力和策略的要求是不一样的。1. 首先要研究客户特征发布内容发布形式发布阵地发布时间效果跟踪网络炒作着眼于目标客户需求，“注意兴趣欲望记忆行为”使产品宣传通过对客户的关键因素，去激发其认知及消费行为。2. 对应客户的网络行为客户关注的内容客户接受的形式客户访问的站点客户浏览高峰客户关注程度发布内容发布形式发布阵地发布时间效果跟踪引起注意投其兴趣满足欲望帮助记忆关注行为3. 组合运营各种营销手法网络广告好刚用在刀刃上实时新闻让项目形象快速提升论坛营销让品牌赢得好口碑病毒营销让客户主动为你传播数据库营销直击目标客户事件营销让项目快速成为市场关注焦点活动策划线上线下联动，扩大影响力关注1：客户？关注2：市场？关注3：产品在不同项目运用上,不断尝试新形式、新渠道、新工具。不同项目，不同侧重跟踪客户营销手法研究客户4. 不同项目，不同客户，运用核心定律金域缇香G复式产品解析n产品属性1、空中复式设计，上下独立分区，保证空间私密性；2、挑高空间灵活使用，可形成前庭后院生活乐趣空间，也可改造为房间。3、南北通透，采光。n客户属性小面积、低总价，适合首置客户做过渡产品。主力客群：A、首置白领B、投资客研究客户客户网络行为对应跟踪客户首置白领投资客媒体触点邮件 论坛 网站新闻、广告 QQ群 MSN 网站新闻、广告 论坛 内容关注奇闻趣事活动优惠投资机会投资回报政策营销策略1、网络、邮件病毒营销2、看房活动组织3、新闻、论坛炒作1、产品价值新闻2、产品投资价值引导3、区域发展信息发布 发布邮件发布论坛网络投放专题连载转发邮件给朋友不断转发邮件给朋友论坛转贴灌水顶起跟踪连载是你“小时候”最熟悉的“格子漫画”也是现在很Hot的血型话题可控环节非可控环节传播路径解析图网络、邮件病毒营销营销手法漫画连载：1、想想房子2、看看房子3、买买房子4、搬搬家具营销手法网络投放专题连载没错，现在最流行的字，不是“囧”，是“烎”而现在最流行的句式是“谁谁谁，某某喊你干嘛干嘛”引起注意投放网站首页banner，链接专题。专题内容：1、刊载漫画连载，吸引持续关注。2、与网站合作，样板间独家抢先开放，组织报名看房团活动。看房活动组织万科金域缇香新闻、论坛炒作规划第一部分：切合人群特征，以“80后购房建议”为主题，进行市场教育，建立标准，实现消费者需求和项目特点的结合。第二部分：在引起市场注意后，以产品设计为出发点，结合消费者需求，进行产品解读。第三部分：以项目视角和品牌高度整合产品品质，阐述结合80后需求定制产品，配合楼盘其他产品系，形成规模效应。新闻、论坛炒作集中：买房or租房兼顾：现在自住and未来投资营销手法金域缇香从新项目前期到渠道建设，到更名，到复式产品。魅力C魅力研究客户特征1、区域内客户占据主导地位，从08年开始客户逐渐向全市性客户发展，值得注意的几个区域：南长、崇安、新区增长迅速。2、政策推动、区域升级、地块升值是太湖新城版块本轮行情的主要动力。3、交通和周边配套的改善，地块价值逐步转变，客群层次也跟随逐步提高，后期地块能承载更多类似G品类的产品和产品对应的客户。4、魅力项目成熟社区大盘，以及万科良好口碑和深厚的客户基础为项目提供了大量的来人，并有逐步上升的趋势。研究客户客户网络行为对应跟踪客户区域客户全市投资客媒体触点1、品牌2、事件3、新闻专题4、社区论坛1、软性炒作2、硬性广告（专题、BANNER）结合3、线下活动与网络互动3、常规专题炒作内容关注品质升级事件炒作魅力5周年成熟社区1、地铁获批、快1线开通2、区域板块升级、升值等利好消息营销策略加强魅力整个小区实景示范的作用，以此作为事件营销和话题引爆点，持续新客户、老客户对项目的关注1、利用时事和大事件为项目营造关注度2、产品投资价值引导3、区域发展信息发布1、项目品牌炒作09年主品牌：魅力5周年 见证无锡人居五大升级体系：1. 区域升级2. 配套升级3. 服务升级4. 产品升级5. 品质升级建立魅力项目价值体系，强化与其他楼盘的差异化竞争优势借5周年契机，制造大盘成熟形象营销手法2、09年品牌事件炒作品质升级事件营销：千万品质投入 再续魅力人居景观品质升级，环境更舒适设施品质升级，生活更便利外观品质升级，人居更高端配置品质升级，社区更人性借此次品质投入事件，深度宣传魅力，进一步拔高整体形象与年度品牌呼应，完成5周年和5个价值体系对应。网络炒作采用软硬相结合的方式，图文并茂增加事件的可信度与线下SP活动“魅力5周年 共同见证”老照片征集活动结合，网络评选专题营销手法3、09年-品质提升事件炒作新闻专题炒作 魅力万科城，为你勾画建筑之上的人居生活 入住之后，万科的礼遇仍在继续已交付5年的社区，为何万科再投一千万？魅力5周年 大社区绿色升级 -送给业主的一千万惊喜居民和大社区怎样避免倦怠期？ 魅力千万品质升级进度汇报斥资千万，就为社区做美容？ -魅力万科城千万品质升级进度汇报营销手法4、业主论坛炒作仅需10万块？有点小激动看房日记（分不同角色，不同角度） 28岁、IT男，生平第一次看房女人不能给自己买套房子吗？世道不好，只买抗跌的房子！A7-1剩余资源推出蚂蚁新宿上市推广想再买魅力万科城的房子，XDJM快来帮忙参考参考蚂蚁优+产品力解析经济形势引发的购房思考 抛出话题，灌水同时解读产品力 营销手法魅力从产品线推广到魅力品牌，到品质提升主题。尚玲珑G2/TOP09年，尚玲珑客户构成更多样化，更平均化，区域来源更广泛虽然目标客户较少接触这个渠道，但是网络这个渠道覆盖面广，传播速度快，是的我们不得不关注的媒体，我们结合项目特点不断释放具体的销售信息，而是利用他树形象，炒话题，制造热点。u苏州市场高端公寓项目的代表，TOP与G2品类u170190再改产品为主力供应，附带市场稀缺性产品：240310大平层u客户构成多样，且变化速度快u玲珑湾知名度很高，但“尚玲珑”在高端市场里的知名度有待提升尚玲珑：研究客户如何切入网络从客户出发推断：1.再改高端客户：购房经验丰富，关注纬度比较多。对项目信息全面关注，地段、配套，规划、精装、物业等。信息量大，谋定后动？2.事业有成支付力强：代表性客户为私营企业主、大企业高管，具有很强的自我判断能力，不会人云亦云。日常生活与经济政治息息相关，关注政策，相信权威？3.小众客户圈层传播：处于社会顶端的人群，人以群分，相信朋友意见，看重口碑传播。精确营销or大众营销？高端项目客户如何切入网路营销？跟踪客户从产品出发匹配： 价格一路走高，项目价值在不断被重新定义。客户群发生变化的同时，成交关键点从客户的支付能力转变为客户的支付意愿。 网络的作用从找到客户转变为影响客户营销手法尚玲珑网络营销思路目标：项目知名度与美誉度两条主线新闻线项目线政策新闻项目新闻区域新闻行业新闻销售信息活动信息项目进度业主论坛花边新闻新浪、搜房、名城苏州搜房、365、各种论坛、转载发布阵地发布阵地营销手法网络实战经验新闻线：作为区域内代表性楼盘，新闻点众多，且新闻价值高。重点在于提高项目曝光频率，提升项目知名度阶段主题（关键词）系列形式主要内容标题政策首页新闻大户型新政利好分析金融利好，新政支持，大面积豪宅何处选？降息降息后对大户型购买的利好大幅降息，大户型购房良机降息首页新闻降息后对大户型购买的利好降息送来大红包：省出奔驰，好房好车好生活投资、保值首页新闻当年经济环境下，资产保值买高端经济不景气,高档住宅冷市成市场新欢投资首页新闻淘低迷市场里，高品质的房子；优质资源的折价销售不会是常态，销售价格一定会在未来市场翻转的时候，得到市场热烈追捧。观望还是出手，把脉买房时机市场新闻市场动态稀缺资源有力支撑，楼市“涨停板”首推高端物业金湖景投资价值的新机遇 项目热点炒作地产头条近阶段经济形式的解析，通胀预期出现，不动产，尤其是豪宅产品成为资产保值首选通胀压力隐现，豪宅产品成资产保值首选营销手法网络实战经验项目线：传播项目销售信息及动态，风格手段多样，充分利用网络的开放性与灵活性，把握方向与风险即可，提供项目口碑及传播话题。阶段主题（关键词）系列形式主要内容标题地段产品首页新闻聚焦金鸡湖边湖景公寓 180万选房攻略 尚玲珑vs.中茵vs.水巷邻里vs.天域聚焦金鸡湖边湖景公寓 180万以内的豪宅大比拼地段业主论坛地段、价格、预期的性价比CBD核心区，你值多少钱？土地价值、精装首页新闻精致生活，完美享受 （精装、品质、细节的角度）万科尚玲珑：品味生活从细节开始配套首页新闻学区房低迷市场 学区房成新热点 换房业主论坛老业主换房我的四两拨千斤计划两周卖掉玲珑湾买尚玲珑资金周转记 花边业主论坛上海客户苏州购房阿拉上海宁看看尚玲珑户型首页新闻户型解读尚玲珑和美大宅：大户型有大智慧活动热讯新盘热点天玺家宴活动炒作及后续报道一个人的家宴，一家人的盛宴营销手法网络实战经验实战小技巧：1、将标题党进行到底。2、能做专题绝不做软文，能用图片绝不多文字。3、地段、地段还是地段，抢个好位置，标个大红字，效果起码翻一番。4、PK、对比、导购、评选尽量多，客户懒，一篇文章了解所有信息最开心。5、9点到10点，3点到5点，周一和周四，网络也分黄金时段。6、线上线下齐飞，网络媒体不光只能做新闻，看房团、论坛、活动他们样样皆能！1、谁说高端客户不上网？ 一次购买5套，成交金额2500万的上海客户，来源为：网络营销手法尚玲珑从全新的尚玲珑到投资价值、到大上海策略。本岸C/叠加别墅研究客户万科中粮本岸位于园区湖东低密度版块住宅区，从刚入市的地处稍偏僻的斜塘河版块，至如今，时代广场，摩天轮，久光百货，斜塘河文化水廊的带动，使本岸的土地属性发生了变化，核心地段属性日渐突显，所以“城市别墅”成为目前的主诉求。客户特征目前客户从开盘初期的园区内客户向外区域转移；由自住类客户向长期持有，半投资类转移；由于土地属性，配套资源的加强，客户对本项目的前景越来越看好。如何切入网络客户网络行为对应？跟踪客户n高端客户是否有上网阅读的习惯？n如何制造目标客户感兴趣的话题？n如何增加网站的覆盖面？n怎样才能使投钱的广告价值最大化？营销手法网络实战经验一7月起由专业网络写手直接馔写本岸软文，实在的受益多多：1、加深其对本岸项目的了解和感情，这样，在网站的策划专题上，会带有主观倾向地量身为本岸进行选题；2、出街的软文可发布多个渠道，论坛，博客，新闻链接覆盖面更广更深；3、新闻的专题中会时时反射项目的影子，让本岸在一些正面的热点话题中突显。月份网络来人占总来人比例（%）126.67 226.25 300.00 414.35 5513.89 6514.29 7412.12 836.25 9715.91 合计299.21 网络实战经验二投放广告，同时增加广告的附加值。9月初,投放搜房网广告banner，诉求重点：园区城市别墅配合banner的投放，增加附加值：1、以苏州搜房主办，联合上海搜房网、诺亚财富组织一场高端品鉴团，配合高端项目的品鉴，在本岸会所举行一场理财讲座；2、以活动为由，配合banner的投放，争取到一个搜房网开启全屏的释放。本次活动，来人15组，成交2组：广告认知成交1组，现场成交1组本岸从改变土地属性到斜塘河版块，到城市别墅。第二部分：沉淀各种经验和不足在各个不同项目间不断应用与实践，各种营销手法，沉淀成经验。目前网络营销做法的不足