China Index Academy2012年上半年全国房地产市场分析及展望1目录一、6月百城住宅均价个月后首次止跌，二手住宅价格普遍上涨二、上半年全国房地产市场分析三、上半年广州房地产市场分析22012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌。2012年6月十大城市新建住宅均价为15429元/平方米，环比上月上涨0.75%。新房价格：6月百城住宅均价个月后首次止跌数据来源：CREIS中指数据、图：2012年6月十大城市新建住宅价格指数32012年6月，十大城市主城区二手住宅样本平均为20491元/平米，环比上月上涨0.26%；各城市二手住宅价格环比均上涨，具体来看，杭州涨幅居前，环比上1.20%，广州、深圳、北京、上海、重庆5个城市涨幅在0.1%-0.5%之间，武汉、南京、成都和天津涨幅在0.1%。表：十大城市二手房价格环比涨跌幅二手房价格：十大城市主城区二手住宅价格普遍上涨数据来源：CREIS中指数据，4目录一、6月百城住宅均价个月后首次止跌，二手住宅价格普遍上涨二、上半年全国房地产市场分析三、上半年广州房地产市场分析5图：2012年上半年货币政策变化2012年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在2月、5月下调存准率0.5个百分点。6月，央行降息0.25个百分点，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。5月末，广义货币(M2)余额90万亿元，同比增长13.2%，人民币贷款余额58.72万亿元，同比增长15.7%。5月人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。宏观背景：上半年货币政策预调微调力度持续加大数据来源：统计局，人民银行，CREIS中指数据，6中央导向：坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展。支持自住性需求，促进市场活跃。图：2012年上半年温家宝总理关于房地产政策调控的讲话2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。资料来源：中国指数研究院综合整理7地方政府：“积极”出台各类政策鼓励合理需求根据中国指数研究院的统计，上半年共有30多个城市微调楼市政策鼓励合理需求，且多数为公积金政策松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。有些城市调整两次，如武汉、厦门不仅调整了普通住宅标准，还调整了公积金政策；上海调整了普通住宅标准，放宽户籍限制被叫停；芜湖放宽公积金政策，而税费补贴政策被叫停。另外，限购城市中近一半城市微调楼市政策。表：2012年上半年楼市政策微调的城市微调方式城市普通住宅标准调整厦门(2012.01)、天津(2012.02)、上海(2012.02)公积金政策松绑乐山(2012.01)、连云港(2012.01)、厦门(2012.01)、信阳(2012.03)、日照(2012.04)、南昌(2012.04)、蚌埠(2012.04)、济南(2012.04)、克拉玛依(2012.04)、大连(2012.04)、滨州(2012.04)、遂宁(2012.04)、宿州(2012.04)、江门(2012.04)、郑州(2012.04)、武汉(2012.04)、常州(2012.05)、南宁(2012.05)、漳州(2012.05)、沈阳(2012.05)、芜湖(2012.05)、乌鲁木齐(2012.05)、永州(2012.05)、临沂(2012.05)、莆田(2012.05)、池州(2012.05)、西安(2012.06)减税或补贴芜湖(2012.02叫停)、扬州(2012.05)上调限价中山(2012.01叫停)户籍放松上海(2012.02叫停)、从化(2012.02)资料来源：中国指数研究院综合整理8土地供应：上半年土地供应量同比减少6月全国300个城市共推出土地3086宗，推出面积12340万平方米，环比减少3%，同比减少32%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）819宗，推出面积3901万平方米，环比增加16%，同比减少33%。上半年，全国300个城市共推出土地16284宗，推出土地面积65848万平方米，同比减少19%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）4666宗，推出面积20677万平方米，同比减少32%。数据来源：CREIS中指数据、图：2012年1-6月全国300个城市住宅用地月度供应量9土地成交：上半年全国土地成交处历史低位6月全国300个城市共成交土地1825宗，成交面积8033万平方米，环比减少19%，同比减少48%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）510宗，成交面积2274万平方米，环比减少13%，同比减少50%。1-6月全国300个城市共成交土地12778宗，成交土地面积51241万平方米，同比减少27%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）3315宗，成交面积14720万平方米，同比减少44%。数据来源：CREIS中指数据、图：2012年1-6月全国300个城市住宅用地月度成交量10*上半年，全国300个城市成交楼面均价为791元/平方米，同比下跌12%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1134元/平方米，同比下跌3%。总体来说，均价仍低于去年同期水平。上半年全国溢价率水平始终在低位徘徊，直至6月多个重点城市出现久违高溢价率地块，成为住宅类用地溢价率最高的单月。1-6月，全国300个城市土地平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。上半年，全国住宅类用地单月溢价率均低于去年同期。图：2012年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价成交价格：上半年全国土地成交价格走势较平稳，溢价率均低于去年同期数据来源：CREIS中指数据、图：2012年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价11上半年成交量为近三年同期最高，6月接近2010年调控以来高点。20个代表城市上半年月均成交1055万平米，与2011年和2010年同期相比分别增长17%和12%，接近2010年全年均值，但与2009年相比仍下降22%。6月代表城市总成交1538万平方米，已接近2010年高点（12月）最高水平仅相差3%，与2009年的高点（6月）相差16%。各类城市表现分化，二线城市总体增长最为显著，三线城市同比下降。一线城市成交量增长7%，北京增速最高，为21%。二线代表城市受苏州、杭州等城市成交量显著回升带动，同比增长26%，在各城市梯队中增速最高。仅三线城市仍为下降，降幅为15%。图：2009年至今代表城市月度成交量走势数据来源：CREIS中指数据、图：2012年上半年代表城市成交量同比增速新房成交：上半年成交量为近三年同期最高，6月接近2010年调控以来高点12二季度成交量持续攀升。20个代表城市二季度成交量环比大幅增长65%，与2011年和2010年同期相比增幅均超过35%，其中6月同比增长65%，是2010年以来最高增幅。不同城市分化明显，三线和少数二线城市表现不佳。一线城市二季度成交量环比大幅增长94%，同比增幅接近40%，北京回升最为明显，同环比增幅均超过80%。二线代表城市同环比增速均在60%左右，同比增速在各类别城市中最高。三线代表城市虽环比增长65%，但同比仍下降4%。图：2012年二季度代表城市成交量环比增速数据来源：CREIS中指数据、新房成交：二季度一二线城市成交量同环比均有明显增长，三线城市环比增长，但仍低于去年同期图：2012年各季度代表城市成交量同比增速13新房供应：6月新增供应有所回升，但上半年仍低于近三年平均水平6月，代表城市新增供应量约为894万平方米，同、环比分别增长8%、22%，且与2009-2010年同期相比超过50%左右，回升显著。2012年上半年，北京等10个代表城市月均新批上市面积为633万平方米，仍低于近三年年度月均值。图：2012年10个代表城市月度总新增供应量走势数据来源：CREIS中指数据，14供求对比：二季度供应量增长使大部分城市销供比小于1图：重点城市销供比数据来源：CREIS中指数据，2012年二季度，随着新增供应量的回升，多数重点城市销供比由一季度的大于1转为小于1。其中北京、杭州由于成交量增幅超过同期新增供应量，致使销供比均大于1，在1.30左右。15截至6月底，10个代表城市可售面积为7658万平方米，比上月减少79万平方米，比年初微降0.9%，但仍比去年同期高28.8%。受成交量回暖带动，10个代表城市出清周期均值降为14个月，比年初缩短4个月，是今年来最低水平。与上月相比，全部重点城市出清周期均有所下降。图：2010年至今各月代表城市可售面积及出清周期供求对比：库存基本持平，出清周期继续下降数据来源：CREIS中指数据，注：代表城市包括北京、上海、深圳、武汉、南京、苏州、青岛、福州、厦门、惠州。16宏观环境走向：“稳增长”背景下货币政策结构性放松，房地产调控政策稳中趋紧宏观经济：提升投资尤其是基建投资仍是保增长的重要手段。1-5月基建投资增速降至4.6%，在房地产调控大方向不变背景下，加大基建投资力度将成为中央“稳增长”的首要选择。货币政策：微调力度加大，结构性放松对房地产是利好。5月底以来的降存准和降息，对市场观望情绪缓解有明显促进作用。下半年货币政策微调的力度和频率是影响房地产市场的关键。但可以肯定的是，针对房地产业的差别化信贷政策仍会严格执行。调控政策：稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变。中央会密切关注价格变动情况，继续抑制投资投机性需求，适时监督各地落实限购等政策。图：2000-2011年固定资产投资及各类别投资增速对比数据来源：CREIS中指数据、图：2007年至今货币政策变化17市场走势：量价趋稳，城市表现分化供需：成交继续放量，刚需、改善型仍为主力，但目前成交量已接近2009年高点，量价继续大幅反弹可能性不大，中央也可能进一步出台政策；企业把推盘重点放在下半年，预计供应量继续加大，库存可能止跌上升。历史数据显示，主要城市供需的高峰一般集中在上半年的4-5月和下半年的9-10月。价格：整体趋稳，不同城市分化，一线和部分二线城市趋稳并略有上涨。土地：企业拿地意愿有所提升，一二线优质地块更受青睐，部分二三线城市仍面临供应过剩风险，实际供应难超去年。图：全国商品房市场量价变化及代表性政策图：重点城市月度成交量和供应量占全年比重的平均值18目录一、6月百城住宅均价个月后首次止跌，二手住宅价格普遍上涨二、上半年全国房地产市场分析三、上半年广州房地产市场分析19土地供应：广佛中住宅用地累计供应量同比减少51%2012年上半年广州、佛山、中山土地市场供应疲软。2012年上半年，广佛中三个城市住宅用地供应量为311.3万，与2011年下半年供应量相比大幅减少46%，与2011年同比下降51%。其中广州推出住宅用地44.5万，仅占三市15%的份额；佛山土地市场表现较为抢眼。进入6月，土地市场似乎也有一丝回暖的迹象。2012年在调控重压下地方政府和开发商均有些萎靡不振，使得当地政府推地行动放缓，供应量也随之下降，环比同比均有所下降。图：2012年上半年广州、佛山、中山土地推出量数据来源：CREIS中指数据、20土地成交：广佛中住宅用地累计成交量同比减少28%从土地成交量来看，2012年上半年，广佛中住宅用地成交面积为317.6万，环比减少32.5%，同比减少28%，其中广州住宅成交面积为46万；从成交楼面价来看，2012年上半年广佛中成交楼面价为1577元/，同比上升11.9%。溢价率仅为3.03%，同比下降88.2%。调控政策的持续执行，导致开发商资金链吃紧无暇土地市场，加速了土地市场成交量的急速下滑。调控重压也使得