从豪宅到名宅从豪宅到名宅一座城市的居住名片一座城市的居住名片珠江帝景湾2012年度推广策略广州丹蓝/201212-20【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线： 本报告仅是本报告仅是2009地产营销秘笈宝典上万份报告中的一例。地产营销秘笈宝典上万份报告中的一例。2009房地产营销秘笈宝典不是书是套文档电子资料，由上百人专业团队不懈努力进行收集整理，浓缩全国地产名企操盘策略之精华！是迄今为止中国最强大、最有价值的房地产资料库！全套资料以PPT、word格式为主，可以任意修改、复制。是房地产开发商、代理公司、从业人员学习和工作最有效的工具。得之者如获至宝，秘而不宣，工作效率和收益大幅提升！报告已加密，不能修改。欲获得更多精彩地产名企内部策划报告，请订购2009地产营销秘笈宝典160G移动硬盘版！订购方式：2009房地产营销秘笈宝典支持淘宝担保交易！全国大中城市免费送货上门，货到验货后付款，不满意无条件退货！QQ:840083223电话：13666100049订购网址：目录查看：http:/ 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：2009房地产营销秘笈宝典八大核心价值房地产营销秘笈宝典八大核心价值15865份一手高效操作执行方案震撼拥有！500份每月动态最新策划报告更新！保证您的资料库最新、最有价值！100家一线代理公司策划报告深度披露！50家品牌开发商项目报告及管理制度顷情风险！200个大中城市房地产市场研究报告全面覆盖！2000个楼盘代表项目实操方案真实解码！2009房地产营销秘笈宝典全面覆盖房地产营销秘笈宝典全面覆盖内容包括近200家品牌公司全面覆盖一网打尽品牌代理公司品牌代理公司：易居中原世联策源合富辉煌天地行同策富阳思源星彦德思勤美联同致凌峻新联康华燕开启众厦同致行亚豪中广信尺度荒岛等国际物业顾问公司：国际物业顾问公司：戴德梁行高力国际仲量联行世邦魏理仕第一太平戴维斯高伟等品牌开发商：品牌开发商：万科金地中海保利招商华侨城绿地华润金融街绿城顺驰融侨卓越富力恒大沿海星河雅居乐振业中航中粮碧桂园中新珠江复地SOHO振业合生等品牌广告公司：品牌广告公司：风火黑弧-奥美红鹤沟通东方博文揽胜博思堂BOB尽致【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：PART1：2007品牌回顾品牌/业绩/总结/展望【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：品牌品牌/ /业绩业绩/ /总结总结/ /展望展望【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：品牌/业绩/总结/展望集团品牌与项目品牌的树立2007年是珠江地产进入江门的第一年，珠江帝景湾是珠江地产在江门的第一个项目，在此之前，江门市民对珠江地产所知甚少。而通过一年的推广后，根据市场的反馈讯息，在影响成交客户的各项因素之中，珠江地产的品牌实力已经成为促进消费者购买珠江帝景湾的首要因素之一，珠江地产作为全国房地产品牌开发商已经得到了市场的认同。同时，珠江帝景湾城市高端豪宅的市场地位也得到了确立。目前，集团与项目在江门市场中已经形成较大的影响力。可以说，在2007年对集团与项目的品牌塑造中，我们取得了成功。【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：品牌品牌/ /业绩业绩/ /总结总结/ /展望展望【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：首期威尼斯庭院一共推出400套单位，公开发售当天共成交268套单位，成交总金额约2亿元，成交率67，取得了不俗的战绩。在开盘后，随着价格的提升与新政下的市场环境，市场进入观察期与消化期，但市场对项目的关注度仍然较高开盘及销售品牌/业绩/总结/展望【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：户型面积户型面积套数套数成交套数成交套数成交率成交率成交金额成交金额（万元）（万元）191 191 684465%4643161 161 1325844%4896138 138 683957%2940131 131 888495%557197 97 444398%2124合计合计40026867%20174整体成交情况整体成交情况品牌/业绩/总结/展望【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：品牌品牌/ /业绩业绩/ /总结总结/ /展望展望【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：凯旋庭中小户型单位成交理想，成交率达到96%，凯悦庭大户型单位成交率67%；凯悦庭2-5层成交率42%，6-13层成交率71%，14-18层成交率为30%，反应客户热衷于中间楼层，对高层单位的接受度不够；161方成交率最低，仅为44%，主要是E/H座单边位单位成交率未达预期，仅为28%；138方单位是认筹登记最多的单位，但成交率仅为57%，客户普遍认为户型布局不够合理，性价比不及131方单位；凯悦庭单边位单位成交率53%，非单边位单位成交率52%，通过价格杠杆有效调整了认筹登记时严重偏向单边单位的局面；另，凯悦庭2楼和14楼未有单位售出；综上：价格和楼层成为本次开售影响客户成交最主要的因素综上：价格和楼层成为本次开售影响客户成交最主要的因素, , 具体成交情况分析具体成交情况分析品牌/业绩/总结/展望【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：大部分（90%以上）看楼的消费者知道珠江地产及珠江帝景湾对珠江帝景湾评价最高的是：发展商实力、地段、品质、服务消费者认同项目提倡的“尊贵生活”对珠江帝景湾的整体宣传印象较深，开启江门豪宅时代冲击力较强消费者眼中的珠江帝景湾品牌/业绩/总结/展望【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：品牌知名度、美誉度成功建立，为第二期的传播打下良好基础一期整合传播手段运用成功在结合主题下，公关活动（如会所开放、广州体验之旅等）取得了良好的成果，提高品牌知名度的同时直接促进了销售具体广告表现能保持统一的设计调性，为项目形象树立起到了良好作用2007年推广的成功经验品牌/业绩/总结/展望【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：首期在树立项目高端形象的目标要求下，内容以主观性诉求为主，站在消费者立场深度发掘客观硬件给消费者带来的多方面利益的诉求较少“豪宅与尊贵生活”未能进行深化演绎，消费者尚未真正体会到对此种生活所代表的内涵。平面表现风格较硬，亲和力和生活感不够，未能完全展示珠江帝景湾的优势对客户的挖掘不够充分2007年推广的不足之处（需要克服的地方）品牌/业绩/总结/展望【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：品牌品牌/ /业绩业绩/ /总结总结/ /展望展望【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：通过对首期工作的回顾与分析总结，结合2008年项目二期的开盘工作。2008年，我们主要面对问题主要有以下几个。2008年面对的主要问题（1）品牌/业绩/总结/展望一、货量多，销售压力大：一、货量多，销售压力大：2008年，项目一期剩余货量100余套，二期新推货量500余套，总推货量多，在价格相对江门当地均价格较高的情况下，销售压力大。二、客户拓展的渠道与区域：二、客户拓展的渠道与区域：目前，2007年的积蓄客户已经消化得差不多，在货量较多的时候，如何有效进行客户的拓展（渠道与区域），为楼盘的销售打下良好的基础，是不得不面对一个问题。【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：三、集团与项目品牌的提升：三、集团与项目品牌的提升：在第一期打下的良好基础上，通过解决首期推广存在的问题，结合市场形势，制定新策略，通过新一轮的推广传播，让集团与项目的品牌知名度、美誉度得到进一步提高。四、营销与传播渠道准确性与多元化：四、营销与传播渠道准确性与多元化：总结首期营销推广的经验，结合新一轮推广的要求，制定更为有效的营销与传播渠道。2008年面对的主要问题（2）品牌/业绩/总结/展望围绕以上的问题，我们开始2008年的推广思考【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：PART2：宏观市场下的江门楼市分析宏观市场/江门市场/竞争对手/目标人群【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：宏观市场宏观市场/ /江门市场江门市场/ /竞争对手竞争对手/ /目标人群目标人群【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：宏观市场/江门市场/竞争对手/目标人群宏观调控及适度从紧政策下房地产行业态（1）“涨”！如果评选最能代表2007年中国楼市的一个汉字，铁定是“涨”！据统计。1-10月份，全国商品房累计销售均价为3974元/平方米，比去年同期增长了15.3%。其中北京、广州等一些大中城市的房价上涨速度更是让人瞠目结舌。数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：宏观市场/江门市场/竞争对手/目标人群“压”！政府不断加强宏观调控收紧消费环节的信贷闸门，央行今年连续6次加息， 10次上调存款准备金率，前所未有；提高第二套房首付比例及贷款利率的通知；加大供给环节的调控力度。一是对土地增值税进行清算，向企业征收30%至60%不等的土地增值税；二是限制开发商囤地。在强化“90平方米70% ”导向作用的同时， 2007年底还颁布了廉租住房保障办法和经济适用住房管理办法，以此保证中低收入者住房，抑制房价。宏观调控及适度从紧政策下房地产行业态（2）【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：宏观调控及适度从紧政策下房地产行业态（3）“拐点”？未晴朗的楼市天空在调控新政强压下下，2007年底的中国楼市陷入僵局。在10月份房价大涨的同时，全国许多大城市的房市却一片低迷，纷纷处于“有价无市”的局面。无论是新房还是二手房的交易量都已经大幅萎缩，深圳“十一”黄金周期间市场只成交82套。 到11月份，上海、深圳、广州等国内一线大城市房价有所回落，有人惊呼，中国的房价拐点出现了！但实际的走向如何，更多人在持观望的态度。宏观市场/江门市场/竞争对手/目标人群【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：宏观市场/江门市场/竞争对手/目标消费群珠三角楼市分析：冬春分明：从年初至年中的猛涨，到年底的寒流，2007年的珠三角楼市，可以用季节性来表示。但总体来说，2007年的珠三角楼市，对于开发商而然，依然是美好的。值得关注的二线城市现象：与一线大城市的虎头蛇尾相比，除了受深圳影响较大的惠州外，珠三角的其他二线城市，