房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理房地产开发项目工程建设管理概述房地产开发项目工程建设管理概述9.1房地产开发项目质量控制房地产开发项目质量控制9.2房地产开发项目投资控制房地产开发项目投资控制9.3房地产开发项目进度控制房地产开发项目进度控制9.4房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定房地产开发项目工程建设管理目标的确定1 1）房地产开发项目工程建设管理目标确定的时间）房地产开发项目工程建设管理目标确定的时间投资决策阶段？设计阶段？施工阶段？施工图设计！施工图设计！房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定房地产开发项目工程建设管理目标的确定2 2）房地产开发项目工程建设管理目标分解的原则）房地产开发项目工程建设管理目标分解的原则WBS-(Work Breakdown Structure)WBS-(Work Breakdown Structure)能分能合按工程部位分解 建设工程目标分解的原则 与组织分解结构对应 区别对待 有可靠的数据来源房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定房地产开发项目工程建设管理目标的确定3 3）房地产开发项目工程建设管理目标分解的方式）房地产开发项目工程建设管理目标分解的方式 一般而言，要将工程的目标分解到单位工程和一般而言，要将工程的目标分解到单位工程和单项工程上。单项工程上。 项目项目单项工程单项工程单位工程单位工程分部工程分部工程分项工程分项工程房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定房地产开发项目工程建设管理目标的确定4 4）房地产开发项目工程建设管理目标确定）房地产开发项目工程建设管理目标确定项目管理 知识体系范围管理时间管理费用管理质量管理人力资源管理沟通管理风险管理采购管理整体管理三大目标三大目标房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系 1 1）建设工程三大目标）建设工程三大目标投资进度质量房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系 1 1）三大目标）三大目标 （1）投资目标通过具体有效的投资控制工作，在满足进度和质量的前提下在满足进度和质量的前提下，力求使工程实际投资不超过计划投资。 “三超”！房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系 1 1）三大目标）三大目标 （2）质量目标通过具体有效的质量控制措施，在满足投资和进度要求的前提下在满足投资和进度要求的前提下，实现工程预定的质量目标。 共性质量目标 个性质量目标房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系 1 1）三大目标）三大目标 （3）进度目标通过具体有效的进度控制措施，在满足投资和质量要求的前提下在满足投资和质量要求的前提下，力求使工程实际工期不超过计划工期。 关键线路！房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系 2 2）三大目标之间的关系）三大目标之间的关系对立对立+ +统一统一一个目标实现两个目标实现房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理 （1 1）三大目标之间的对立关系）三大目标之间的对立关系 质量提升，投资增大，进度拖延9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系 2 2）三大目标之间的关系）三大目标之间的关系房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理 （2 2）三大目标之间的统一关系）三大目标之间的统一关系9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系 2 2）三大目标之间的关系）三大目标之间的关系 质量提升，投资增大，但是维修费用减少房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系9.1.3 9.1.3 房地产开发项目工程建设管理的通用措施房地产开发项目工程建设管理的通用措施组织措施 经济措施技术措施工程建设管理通用措施合同措施房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 9.2 房地产开发项目工程质量控制房地产开发项目工程质量控制9.2.1 9.2.1 工程质量控制的概念工程质量控制的概念 1）质量的概念 质量（Quality）是指一组具有固定特性特性满足要求要求的程度。 GB/T19000-ISO9000房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念 2）工程质量的概念 工程质量，即建设工程质量，是指工程满足业主需要，符合国家法律法规、技术规范标准、设计文件及工程合同对工程质量特性的综合要求的能力，包括工程建设各个阶段的质量及其相应的工作质量。房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念 工程质量控制是指在工程项目质量方面指导和控制组织的协调活动。 活动：制定质量方针和质量目标、质量策划、质量控制、质量保证、质量保证 3）工程质量控制的概念闭环！房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念 4）工程质量控制的环节确定目标确定目标纠偏纠偏实施和反馈实施和反馈房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理 5）工程质量保证和质量保证体系外部质量保证外部质量保证内部质量保证内部质量保证工程工程质量保证质量保证担保活动9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理 5）工程质量保证和质量保证体系9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念质量保证体系方针、目标、计划质量责任制管理机构和人员标准化、程序化质量信息管理系统房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素工程质量形成的过程及影响因素 1）建设工程质量的形成过程房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理321决策阶段决策阶段设计阶段设计阶段施工阶段施工阶段竣工验收竣工验收45初步制定保修阶段保修阶段具体化实施检验处理建设工程质量的形成过程房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素工程质量形成的过程及影响因素 2）建设工程质量的影响因素建设工程 质量影响因素人材 料机 械方法或工艺环境房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 9.2.3 工程质量管理体系工程质量管理体系 工程项目质量管理体系（Project Quality Management System，PQMS）是指建立工程项目质量方针和质量目标，并实现这些目标的体系。质量管理体系质量策划 质量控制体系房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系 1）质量策划 首先制定质量方针，根据质量方针设定质量目标，根据质量目标确定工作内容（措施）、职责和权限，然后确定程序和要求，最后才付诸实施。 形成质量控制的目标房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系 2）工程质量控制体系建设工程质量控制体系 组织体系 对象体系承包商的 质量保证体系业主/监理的 质量控制体系影响因素施工结果前、中、后 过程体系房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系 3）工程质量控制点的选择 质量控制点是指在施工中某些需要重点控制的施工项目、部位或环节。房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系 3）工程质量控制点的选择 对工序质量有重要影响的内容和薄弱环节；对下道工序的施工质量起重要影响的内容或工序；施工中质量不稳定或不合格率较高的内容或工序；承包商对施工质量没有把握的内容或工序。 质量控制点选择的要点：房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系9.2.4 9.2.4 工程质量检验与验收工程质量检验与验收 1）工程质量检验 工程质量检验是指工程实体的一个或多个特性进行的诸如测量、检查、试验或度量，并将结果与规定要求进行比较，以确定每项特性的合格情况而进行的活动。房地产开发概论第9章 房地产开发项目工程建设管理9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系9.2.