“金盾花园”价格策略带格式的：左侧：3. 17厘米，右 侧：317厘米，顶端：2.54厘 米，底端：2.54厘米，宽度：21 用米，高度：29.7厘米一、项目价格制定依据二、销售阶段划分三、各阶段价格策略执行-项目价格制定依据K价格定位目标提要1）销售忖标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度冃标2）市场竞争冃标3）项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同 时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应 的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格 极有利于项目开发目标的实现。2、价格定位基础根据项H市场竞争态势，本项口采用随行就市的定价基础, 即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础來定 价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击， 与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场 接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度 上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于 竞争对手的价格入市。山于竞争对手的现行价格已被币场 所检验，而且也反映了木行业的集体智慧，如果另行定价, 很难了解购房者对本项冃的价格反应。3、价格定位原则随行就市定价法，首先应对木项目进行项日价值判断，既 选择若干与本项H在物业类型和档次相类似的楼盘，进行 价值实现耍素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下 町实现的价值。4、影响定价的因素本项H在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考 虑了以下因素的影响：片区因素：位置、交通、环境、配套综合因索：景观、户型结构、小区配套、物业管理、开发商品牌、工程进度、宣传包装根据定价规律及结合市场需求（各项因素对本 项目日标客户心理价位的影响程度大小）评定 定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综 合素质（各因素Z权重分析见下表）。经济政策因索5%地理位笹15%包装及营销手法I周边环境10%员展商品牌12%物业管理6%倾住房交房期5%建筑布局和环艺7%W政设施5%直入交通5%户型设计8%小区内配套设池7%建筑风格及立而7%地理位置周边环境市政设施直入交通建筑风格及立面户型设计建筑命局和坏艺 小区内配套设施预售房交房期物业管理发展商品牌包装及营销戸法经济政策因素5.参考楼盘1），科技园距本项H较近，具有较高参考价值，冃前项FI未动工，赋予权重30%2）,育红小区（二期）距本项目较近，具有较高参考价值，目前项FI为动工，赋予权重30%3）,名博与本项H较近，具有较高参考价值，赋予权重30%4）,尙品 虽不在同一区域，但周边配套极为完善，将是我们最大的竞争对手，同样具有较高的参考价值，赋予权重10%6、参考均价的制定1）、参考楼盘综合评比项目名称金盾花园科技园育红小区（-）名博尙品参考权重30%30%30%10%均 价PxPaPbPcPd预计2150预计215021002050项目分值地理位置151011131515周边环境1077888稍差稍差周边配套较完善周边配套较完善周边配套较完善市政设施523434政及直入交 通533445!筑风格及立 面766666户型设计866666!筑布局和环 艺744444，区内配套设 施733333售房交房期033344预计一期2011.3现房现房（业管理（安 防）633333未定殳展商品牌1289999第一个项目装及营销手 法875555专业、多样:济政策因索555555合计10067687375772）、参考楼盘均价的计算项目名称平均分（Q）6768均价（P）Px=?Pa二2150权重（W）Wa=30%737577Pb=2150Pc=2100Pd二2150Wb二30%Wc二30%Wd=10%修正后齐相关楼盘价格PiPi =（ Qx/Qi） XPi 注：Pi 为销售均价；i 为 a、b、c dPa/ = (Qx/Qa) XPa=67/68X 2150=2188Pb =(Qx/Qb) XPb=67/73X2150=1973Pc =(Qx/Qc) XPc=67/75X2100=1876Pd =(Qx/Qd) XPd=67/77X2150=1870本项口均价PX =SPiWi二Pa XWa+Pb XWb+Pc XWc+Pd XWd二2188 X30%+1973X30%+1876X30%+1870X10%二1998按以上公式计算，本项目均价为1998元/nf价修正后为:2000元/nf,为保证实现利润最大化，项目前期内入市价格不宜过低，底均价上浮4%,上浮后均价为2080元/应。7、价差系数的制定楼栋系数的制定楼号1#2#3#系数+101说明面南采光最好位于中间设置为标准最北端，采光稍次，北临污水河根据以上系数得出各栋楼均价：1 号楼：2080X (1 + 0.01)=21002 号楼:2080 X (1 0. 00)=20803 号楼：2080 X (1 - 0.01)=2059备注：层差系数及位差系数详见价格表。二、销售阶段划分1、销售阶段划分共分为四个销售阶段：内部认购阶段、开盘阶段、强销阶 段、尾盘阶段。2、各阶段销售目标划分尾盘阶段5%强销阶段20%内部认购阶段B开盘阶段 團强销阶段 尾盘阶段开盘阶段35%内部认购阶段40%备注：现阶段为内部认购期，除去个别已经退款的客户，目前认购量已 经达到48.6%,共计70套，预计至开盘时认购量应达到100套。3、销售时间段划分开盘阶段强销阶段尾盘阶段8丿J9JJ10丿J11JJ12月备注：现阶段为内部认购期，除去个别已经退款的客户，目前认购量已经达到 48.6%,共计70套，预计至开盘时认购量应达到100套。开盘时间预计8月初, 因项目体量较小，宣传到位，配合一定的优惠措施，走短、平、快路线，于12 月份清盘的目标不难实现。三.各阶段价格执行策略为了现场销售率的提高，使客户快速下定，销售经理有一个点的保留折扣作为逼定用，使用机率为30%。1、开盘阶段执行时间2010年8月1 口至9月30 口 价格策略为保证实现利润最人化，项冃认购期内入市价格不宜过低。对部分位置较好的产品进行销售控制，保证项口后期销售任务的完成。优惠政策：-次性付款优惠4%、银行按揭2% 经理保留折扣：l%X30%=0.003 预计各种付款方式比例：一次性40% 按揭60%整体优惠幅度:1 一(4% X 40%+2% X 60%) X (1-0. 003) 0.969预计本阶段实际成交均价：2080X0. 969=2015元2、强销阶段执行吋间2010 年 10 月 1 至 11 月 20 价格策略配合项目的工程形象进度、总体上不同阶段的调价平台，价 格上调2%o上调后均价为2121元。对前期保留的单位产品 进行公开，实现项目的目标利润。优惠政策：一次性付款优惠3%、银行按揭1%经理保留折扣：l%X30%=0. 003预计各种付款方式比例：一次性50%按揭50%整体优惠幅度：1 一(3%X50%+l%X50%) X (1-0. 003) 0.977预计木阶段实际成交均价：2121X0. 977=2072元3、尾盘阶段执行时间2010年11月20日至12月31价格策略 价格总体上仍保持低开高走的价格势头，价格呈现逐月上涨的态势，调价的比例为1%,根据实际的销售情况灵活调整, 上调后均价为2142元。优惠政策：一次性付款优惠3%按揭0%经理保留折扌II： 1%X3O%二0.003预计各种付款方式比例：一次性50%按揭50%整体优惠幅度:1- (3% X 50%+0% X 50%) X (1-0. 003) 0.982预计本阶段实际成交均价：2142X0. 982=2103元多层最终实现销售均价：2015 X 75%+2072 X 20%+2103 X5%二2030元/nf,与预计吻合。价格表制作过程是一个严谨的过程，在销售过程中，需要根据 现场客户的喜好转变及市场变化进行多次的修改和调整。附：价格表罗山项目部常建宽2010-6-23