浅谈南山地产在当今形势中的营销策划及对策一一张浩烟台南山学院毕业论文题冃浅谈南山地产在当今形势中的营销策划及对策姓名：张浩所在学院：经济管理学院所学专业：市场营销班级08级市场营销一班学 号 200813003263指导教师：刘晓完成时间：2012年4月15 口摘要近年來我国房地产业的发展势头越來越迅猛，行业间的竞争也越发的激烈。为了能使自 己的企业在市场内占有一席之地，并获取利润使金业有进一步的发展，开发商纷纷开始意 识到房地产营销策划的重要性。房地产的价格因其不同的影响因素特征而有所不同，针对 具冇不同特征的房地产，适当采取相应的营销策略对于捉高房地产价格、捉升消费者预期 有着良好作用。比如，对于有着良好的建筑结构、建筑材料，或者大户型乃至复式楼盘， 可以着重从建筑因索方而对楼盘进行宣传，以使消费者相信并了解该楼盘的品质；对于观 景房，售房的亮点便可以是楼盘的景观可视度，并且通常可以看到景观的房源具冇更高的 价位以及上涨预期；对于靠近商业中心的楼盘，便要从楼盘的商业便捷度着手宣传，周围 的设施如何齐全、生活如何方便等。房地产区位的选择，以及伴随而來的营销策略对于一个楼盘的品质提升有着非常重要的作用。本篇文章从房地产营销策划的基木概念和内容入 手，阐述了房地产营销策划中存在的误区、对策及发展，并结合具体项比案例的实际运用 予以进一步分析。关键词：房地产;房地产营销；营销策划；市场导向；消费心理TAbstractIn recent years our country real estate industry development is more and more swift and violent, the competition between the industry has become increasingly fierce. In order to make their own business in the market occupy a space for one person， and profits to the further development of enterprises, real estate developers have begun to realize the importanee of marketing planning. Real estate prices because of the different influencing factors, characteristics and different, according to different characteristics of the real estate, appropriate to adopt corresponding marketing strategies to improve the real estate price, enhance the consumer is expected to have a good effect. For example, to have a good building structures, materials, or large type and multiple projects, can be emphasized from the construction factors on property of publicity, so that consumers trust and understand the quality of property; for viewing room, whi1e the window could be real estate lsndscape visualization, and can usually be seen landscape housing with higher price and is expected to rise; to near the commercial center of the property, will be from the real estate business and convenient degree to propaganda, surrounding facilities complete, how life convenience. Real estate location selection, as wel1 as the marketing strategy for a real estate quality plays a very important role. This article from the real estate marketing planning concepts and basic content proceed with, elaborated the real estate marketing planning problems, countermeasures and development, combined with practical use cases for specific projects to further analysis.tactics of marketing；Key words： real estate； marketing of real estate； market oricntation； consumption psychology!绪论（一）研究背景（二）论文研究的目的和意义1研究的目的2. 研究的意义（三）房地产营销策划概况,”,21. 房地产营销策划内涵,”,”,”,”,”,22. 房地产营销策划特点,33. 房地产营销策划作用4二、我国房地产营销策划现状,4（一）房地产营销策划方法,41. 市场供给调杳分析，,52.市场需求调查分析，,”,”,54.目柯、ij“勺7, o（二）我国房地产营销策划发展方向,61. 品牌观念与效益观念的转变62. 房地产的策划组织方向转变,73. 房地产的策划方法转变74. 房地产的策划理论转变,75. 房地产的策划信息转变8三、我国房地产营销策划误区及解决方法8（一）房地产营销策划存在的误区,81房地产公司在营销策划中的误区,82. 策划人对自身工作认识的误区,83.政丿付认识中存在的庆区4. 房地产策划在促销策略上存在误区5. 营销诚信度差带有虚假性存在误区（二）应对房地产营销策划问题的对策杠”101认清房地产营销策划的正确概念”“”“”102. 政府正确调控及把握正确方向小,103. 房地产商的先进开发理念”,”114戈U丿JI Kl 贝”115.注重市场调査,实施全过程营销杠”116. 实行动态价格策略,”117. 处理好营销各种区域和运作的关系杠“”“”13（三）具体解决房地产营销策划问题的方式”131 丿 口口132彳丿丨14四、房地产营销策划在“丽景花园”项目中的应用”,“”1616(_)丽景花园项目SWOT分析”1 172 fj ” 173杖L云r184加cJW、” 18（二）丽景花园项目目标市场分析”18（二）丽丿八花园项冃/tX/191 /H 彳/. 抑i” ” ” ” 1920203开盘强销期”203定位方向（四）丽景花园项目推广过程”201老客户转化期,2. 客户新增期（五）丽景花园项目推广方式”211.广告推广”21222.活动推广3. 口口片卑,22,22绪论,23,24（一）研究背景金融货币政策对房地产行业的需求有着决定性意义，货币金融政策是决定房地产市场冷 热绝对的推动力。货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成木，从而 提高房地产价格。房地产价格上升，房地产开发企业的利润提高，因此，房地产开发投资 的规模也上升，从而拉动总产岀上升。在适度宽松货币政策影响下，房地产市场岀现购销 两旺的局面。为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手 段并用，从抑制需求、増加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调 控，与往年不同，2010年的房地产政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直 延续到2011年。调控政策密度、严厉程度超岀市场预期，特别是明确提岀“房价控制目标”，加上限购 措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）対 未來房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从 严、加息等政策也将大大増加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房 的获利风险。一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动 性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负 担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市 各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城币化重心将更多转向二三线城币及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为 主“战场”的中国房地产，将逐步向二、三线城市转移。新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难