关于房地产项目开发程序的研究报告-0001 目录第一章 资源整合4第一节 房地产发展方向4一.未来十年中国的住宅需求4二.房地产市场发展趋势5三.房地产开发模式的发展方向5第二节 公司核心竞争力6第三节 公司发展战略6一.企业战略的定义6二.基本竞争战略7三.万科集团的发展战略探讨7第四节 资源整合7第二章 市场调查7第一节 房地产市场调查的目的7第二节 房地产市场调查与预测的内容和方法8一.点单个楼盘8二.线和面区域市场9三.体宏观环境10四房地产市场调查方法10五房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测10第三节 区域市调报告的撰写10一.区域概况10二.目标区域的楼盘情况11三.报告结论或建议11第三章 用地潜力分析11第一节 用地潜力分析的内容11一.自然环境的评估11二.人为特色11三.文化因素11第二节 用地潜力分析的成果11第四章 土地决策11第一节 土地管理的基本术语12一.土地用途分类12二.土地使用权和所有权12三.农用地转建设用地13四.土地价格13第二节 土地获取的方式16第三节 征地拆迁与土地出让的基本程序16第四节 土地获取时应注意的主要问题16第五章 项目投资成本和费用的估算17第一节 房地产投资成本和费用的基本概念17第二节 开发建设投资的费用构成19一房地产土地费用19二前期工程费用20三基础设施建设费21四建筑安装工程费用21五公共配套设施建设费用21六开发间接费用21七管理费用21八财务费用22九销售费用22十其他费用22十一开发期税费22十二不可预见费22第六章 项目投资效益的多方案比较以及综合评估23一定义23二基本财务报表的类别23三现金流量表23四资金来源与运用表24五损益表241利润总额的计算242弥补亏损253利润分配25六财务盈利能力分析26七清偿能力分析291.借款利息计算292.借款偿还期的计算29八资金平衡分析30九资产负债分析30第六章 项目投资效益的多方案比较以及综合评估30第七章 市场定位43第一节 市场定位的依据43第二节 产品品质43一.产品的基本要素43二.产品的配套43第三节 面积配比和格局配比44一.面积配比44二.格局配比44第四节 房型设计44第五节 营销主题44第八章 规划和设计44第一节 规划和设计的要点44一.产品规划应与客户群定位相吻合44二.产品规划应顺应和引导消费时尚44三.产品规划应兼顾实际销售的需要,注意恰当的应对44四.“三阶段”规划设计,丰富规划设计概念45第二节 规划和设计应考虑的因素45一.总体布局和规划的考虑45二.住宅区规划和设计的考虑因素45三.单元式住宅的类型和户型45四.住宅群体的组合形式46第三节 我国居住区规划经历过程47一.邻里区47二.居住小区47三.居住区47四.综合住宅区47居住区用地平衡控制指标(%)48摘自:城市居住区规划设计规范(GB 5018093)48第四节 当代规划和设计的发展方向48一.住宅小区内部交通组织49二.环境质量的保障49三.住宅小区的个性和风格49第九章 工程建设50一.工程建设管理的总体要求50二.现场管理任务要求50三.工程管理规定501.有关承包商素质的规定502.合同转包与分包规定503.有关施工现场的材料工程设备和工艺的规定504.有关施工过程中的质量规定505.有关过程进度管理的规定516.施工安全与防火51四.形成监控方案51第十章 营销推广51第一节 价格策略51一.商品房的价格分析51二.付款方式52三.新推楼盘的开价策略52四.预售商品房三大产品特征及其价格策略影响52第二节 广告策略53一广告的基调53二广告诉求点53三广告的主要媒体53四广告计划的拟订53第三节 营销企划53一.如何进行营销企划53二.营销执行的工作细项54第四节 销售执行54第十章 物业管理54一.全权委托管理54二.聘请物业管理顾问55三.聘请阶段性物业顾问55四.自行管理55五.结论56第一章 资源整合第一节 房地产发展方向一.未来十年中国的住宅需求在未来510年中,我国以住宅为主的房地产业将保持强劲的增长态势,而居民消费结构转换城市化和加入WTO将成为推动房地产产业发展的三大动力(一) 居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代1978-2000年,我国GDP年均增长9.5%,人均GDP增长也超过8.1%,城镇居民人均可支配收入从343.4元升到6280元城镇居民作为二元经济中的消费主体,其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础90年代,人们的消费开始从温饱型向消费型转变,带动了居住交通通信文化教育娱乐消费明显增强根据第五次人口普查公报,我国现有城镇人口45594万人,占总人口的30.09%,人均居住面积10.4平方米,建筑面积19平方米按照国家住宅产业“十五”发展计划,到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米,仅城镇居民就需建设27亿平方米,平均每年新建住宅5.4亿平方米,这样大的住宅投资与需求将对国民经济的发展起到巨大的推动作用(二) 城市化步伐的加快带来巨大的住房需求根据国际经验,当一个国家经济进入持续稳定增长时期,城市化也将进入一个快速发展时期世界银行对全世界113个国家的统计资料进一步表明,人均GDP低于300美元的低收入国家,城市化水平仅为20%,当人均GDP从700美元上升到1000美元和1500美元的中等发展国家时,城市化进程加快,水平将到40%60%,而经济高速发展,城市化水平达到70%以后,城市化发展速度将缓慢2000年,我国城市化水平已达36.22%,在未来十年内,人均GDP将从1997年的860美元,提高到2010年的1200美元甚至1500美元,经济的增长将加快城市化的进程,我国总人口的自然增长率仍保持在9.6,城市化率以每年1%左右增长,到2010年达到46%,城市人口将达到6.4亿,净增长1.9亿,每年增长1852万人每增加1个人,将增加22平方米住宅建筑面积和100平方米左右的城市建设用地,城市人口的迅速增长无疑会对住房和基础设施建设带来巨大的压力(三) 加入WTO后开放步伐加快形成对房地产的巨大需求加入WTO后,我国将开放交通运输金融服务电信法律服务会计服务信息服务旅游建筑业等多个行业,且开放的速度之快也是前所未有的,如银行业5年内取消对外资的地域和客户限制,建筑业合资合作企业3年内开始享受国民待遇,这些都将吸引大量外资进入,势必增加对房地产产品住宅写字楼中介服务等多种需求虽然未来510年中我国房地产业的发展总体看好,但现阶段,潜在需求与有效需求不足的矛盾并没有得到解决,这在一定程度上抑制了房地产业的健康发展二.房地产市场发展趋势从1998年起,我国摆脱了低速和负增长的状态,进入高速发展阶段,尤其是2001年以来,房地产进入欣欣向荣的景象前11个月,全国房地产投资4857亿元,比2000年同期增长29.7%随着中国加入WTO,机遇与挑战并存的2002年,国内房地产进入一个全新的发展时期房地产市场表现出如下特点:(一)房地产开发投资高速增长(二)商品房销售市场供求两旺(三)个人购房比重继续提高(四)土地购置和土地开发投资高速增长2001年110月,全国房地产开发企业购置土地面积达12803万平方米,比2000年同期增长65%,同期完成土地开发投资282亿元,比2000年同期增长34%,完成土地开发面积6563万平方米,同比增长36.8%土地购置面积的大幅增长,表明开发商对为了开发前景看好2001年,北京上海成都长春武汉通过一系列的运作,万科的土地储备达到近900万平方米“如果保持今年的速度,一年后,万科的土地储备预期可达1600万至1800万平方米”王石报出的数字令人咋舌而中海也计划土地储备量超过万科大连万达2001年土地储备已达2000万平方米,业务发展到15个城市首创集团总裁刘晓光接受21世纪经济报道采访时透露,首创已拥有土地储备6000万平方米,且还会继续增长鲁能集团在北京上海济南青岛重庆成都宜宾海南等地大量储备土地,已达近1000万平方米(五)房地产市场进入优胜劣汰时期随着以地产大鳄为先锋的新一轮圈地运动的开始,然而圈地的背后是一个等待整合的市场椐业内的普遍说法,中国内地地产最快5年,晚不会超过10年,要产生出几个寡头,象香港一样目前,我国最大的房地产开发企业的市场份额没有超过5%,而香港是30%至50%以上,新鸿基等几家公司占整个香港市场80%的份额中国加入WTO,势必有大量的外资流向房地产市场,将加剧对市场的冲击,使得市场进入优胜劣汰阶段市场也将进入现房市场,真正的买方市场将形成,房地产风险加大,门槛提高,更多的开发商要在产品品质和公司品牌上竞争,但市场不拒绝好房子(六)空置房面积不断扩大,开发风险加大地产商以圈地为先导的大肆扩张,无疑将带来新一轮地产开发热但我国商品房空置面积已达10000万平方米,而商品房价格却出现近年来少有的一路上扬实际上,新建成的商品房如空置,每年至少贬值10%,而在现有的空置房中空置超过2年的占50%以上,还有大规模开发的经济适用房以及正在启动的房地产二级市场,都在挤压现有的商品房生存空间,故有人担心目前出现的开发热潮是又一场美丽的泡沫总之,未来10年是我国房地产发展的重要时期,在经历了19992001年的“龙抬头”时期后;20022003年市场进入整合发展期;20042007年将进入全面发展期;20082010年房地产将进入最后的调整发展时期在各个时期,新发展动力的集聚,将拉动内需,刺激市场的发展三.房地产开发模式的发展方向如今的房地产市场已经迈过了比产品比技术,拼环境拼景观的层面,而迈到了比品牌(包括品位风格素质氛围文化和生活方式)的层面因此房地产的竞争已经超越了产品和项目的竞争,而是开发策略和开发模式的竞争1规模化品牌扩张开发模式规模化品牌扩张开发模式,引导了我国房地产业的走势:郊区化大盘化(规模化)复合化该模式开发比较成功的典型是广州碧桂园祈福新村广州奥林匹克花园等(1)郊区化居住模式深圳广州等经济发达城市为适应人们崇尚“5+2”生活模式,即市区工作5天,在郊区休息生活2天,在城市郊区开发比较成功的典型是广州碧桂园祈福新村深圳万科四季花城深圳中海怡翠等但随着城市的发展,特别是大交通格局的奠定,“7+0”模式(市区工作,郊区居住),已成为开