房地产基本制度与政策考试特点及学习方法1.简单记忆性试题所占占比逐渐增大例题1：根据国有土地上房屋征收评估办法,对复核结果进行鉴定时,专家组成员中房地产估价师不得少于（ ）A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4正确参考参考答案B参考参考答案解析本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。根据国有土地上房屋征收评估办法,对复核结果进行鉴定时,专家组成员中房地产估价师不得少于1/2.例题2：转让房屋开发建设项目,除建设用地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的（ ）以上。A.25%B.30%C.35%D.50%正确参考参考答案A参考参考答案解析本题考查的是房地产转让的条件以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上。2.注重基本概念与基本原理考核房地产基本制度与政策采取客观性试题的形式。客观性试题主要侧重于考查应试者对基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。要求对这些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解,在理解的基础上记忆。例题：编制城市总体规划和详细规划时,必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市（ ）A.紫线B.黄线C.绿线D.蓝线正确参考参考答案B参考参考答案解析本题考查的是城乡规划控制线。城市黄线是指对城市发展全局有影响、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界限。3.特别注意变化或新增内容历年考试大纲对房地产基本制度与政策考试内容的要求虽有变动,但基本要求还是一致的。但是有时国家政策出现调整,大纲多少就有些变化。一是当年房地产基本制度与政策大纲、指导教材的新增内容；二是现行法律、法规、政策的新变化内容,都是当年出题的重点。4.注重综合知识的考核从近几年考试来看,除综合分析题外,其他两种题型中,往往在一道试题会涉及到几个知识点。特别是通过对近几年本门课程的考试试卷分析,灵活运用的试题题型所占的比例,呈现出逐年加大的趋势,应引起我们的高度重视。特别是,考试难度、考试内容范围都在增大,给考生带来了不少压力。这主要是为了全面考核应试者的综合分析能力。如：例题1：商品房现售条件与预售条件的不同之处有（ ）A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实正确参考参考答案AE参考参考答案解析本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算,投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25 %以上,并己经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证。商品房现售,必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件,其他配套基础设施和大众设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。参见教材P110112.5.注重试题的灵活性例题1：下列建设项目中,应通过出让方式取得国有建设用地使用权的是（ ）A.部队营房B.国有企业办公楼C.国家投资的核电站D.科技博物馆扩建正确参考参考答案C参考参考答案解析本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。选项ABD属于划拨形式。国家投资的核电站也是商业化运营。参见教材P2729.6.注重计算知识点的计算考核某房地产开发项目销售收入为65000万元人民币,扣除项目金额为35000万元,则应缴纳土地增值税（ ）万元。（2014年真题）A.9000B.10250C.12000D.15000正确参考参考答案B参考参考答案解析本题考查的是税率和应纳税额的计算。计算土地增值额。土地增值额=65000万元-35000万元=30000万元。计算土地增值额占扣除项目金额比例。30000/35000=85.71%,50%85.71%100%.选择适用公式。土地增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的,应纳税额=土地增值额40%-扣除项目5%=3000040%-350005%=10250（万元）参见教材P212.7.有关法律、法规和规章条文的考核李某购房,取得房屋所有权的时间是（ ） （2014年真题）A.签订房屋买卖合同B.付清房价款C.记载于不动产登记簿D.取得房屋所有权证书正确参考参考答案C参考参考答案解析本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记,自记载于不动产登记簿时发生效力。参见教材P133.8.重点知识重复考核转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起（ ）日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（2003、2010年考试真题）A.30B.45C.60D.90正确参考参考答案A参考参考答案解析本题考查的是房地产开发项目转让。城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定,转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。关注“房地产估价师”微信民众号 及时获取备考资讯知识改变命运3 / 3