【房开涉税】修正版！房地产开发全流程涉税简析（太全了）我 国 现 行 的 税 种 约 18 个， 房 地 产 行 业 就 占 了 10 个 （ 9 税 1 费 ） 左 右， 尤 其 是 其 中 的 土 地 增 值 税 ， 税 率 高 达 60% ， 而 地 产 开 发 周 期 较 长， 因 此 合 理 控 制 税 收 成 本 是 降 低 企 业 运 营 成 本 的 重 要 一 环 。那 么 ， 今 天 就 简 析 一 下 房 地 产 整 个 开 发 流 程 中 涉 及 的 税 收 知 识 吧 首 先 让 我 们 有 一 个 关 于 房 地 产 整 个 开 发 流 程 的 涉 税 框 架 图 ，然 后 再 一 一 细 说 每一 个 税 种 。房地产整个开发流程中涉税框架图一、印花税1. 企 业 设 立 阶 段 。 企 业 需 建 立 会 计 账 簿， 需 要 按 照 税 法 规 定 贴 花 。 根 据 目 前 最新 的 印 花 税 规 定 ，自 2018 年 5 月 1 日 起 ，对 按 万 分 之 五 税 率 贴 花 的 资 金 账 簿减 半 征 收 印 花 税 ， 对 按 件 贴 花 五 元 的 其 他 账 簿 免 征 印 花 税 ；2. 企 业 拿 地 阶 段 。 须 签 订 土 地 使 用 权 出 让 或 转 让 合 同， 税 率 为 0.05% ；3. 企 业 开 发 建 设 阶 段 。 需 要 签 订 各 类 合 同， 如 建 筑 安 装 工 程 承 包 合 同 、 货 物 运输 合 同 、 建 筑 工 程 勘 察 设 计 合 同 等 ， 不 同 合 同 对 应 的 印 花 税 税 率 不 同 ；4. 节 税 小 提 示 。 根 据 中 华 人 民 共 和 国 印 花 税 暂 行 条 例 的 规 定， 购 销 合 同 的计 税 依 据 为 合 同 上 载 明 的 “ 购 销 金 额 ”：如 果 购 销 合 同 中 只 有 不 含 税 金 额 ， 以 不 含 税 金 额 作 为 印 花 税 的 计 税 依 据 ；如 果 购 销 合 同 中 既 有 不 含 税 金 额 又 有 增 值 税 金 额 ，且 分 别 记 载 的 ，以 不 含 税 金额 作 为 印 花 税 的 计 税 依 据 ；如 果 购 销 合 同 所 载 金 额 中 包 含 增 值 税 金 额 ，但 未 分 别 记 载 的 ，以 合 同 所 载 金 额（ 即 含 税 金 额 ） 作 为 印 花 税 的 计 税 依 据 。因 此 合 同 中 订 立 的 不 含 税 价 格 可 以 少 缴 纳 税 款 部 分 的 印 花 税 。所有人，本周有一条重磅的消息，马上点击阅读疫情期间建筑、房地产企业的税务问题及应对策略二、契税1. 纳 税 义 务 人 ： 获 得 土 地 使 用 权 的 一 方 ；2. 在 企 业 设 立 阶 段， 若 接 受 出 资 人 以 土 地 使 用 权 出 资 ， 则 获 得 投 资 的 一 方 需 要缴 纳 契 税 ；3. 在 企 业 拿 地 之 后 ，企 业 应 缴 纳 的 契 税 = 土 地 出 让 价 款 * 适 用 税 率（ 一 般 适 用 税率 为 3%-5% ） 。土 地 出 让 价 款 包 括 土 地 出 让 金 、土 地 补 偿 费 、安 置 补 助 费 、地 上 附 着 物 和 青 苗补 偿 费 、 拆 迁 补 偿 费 、 市 政 建 设 配 套 费 。4. 小 提 示 。 市 政 建 设 配 套 费 是 否 作 为 契 税 缴 纳 依 据 ， 纳 税 人 有 不 同 的 理 解 ， 而且 各 地 在 执 行 中 也 出 现 了 不 同 的 口 径 。在 实 务 过 程 中 ，须 充 分 与 主 管 税 务 机 关进 行 沟 通 确 认 ， 进 行 合 同 条 款 设 计 。三、耕地占用税1.纳税义务人：占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人；2. 计算公式： 耕地占用税 = 占用的耕地面积 * 定额税率 。四、城镇土地使用税1.纳税义务人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人；2. 计算公式： 城镇土地使用税 = 实际占用的土地面积 * 定额税率 ；3. 小提示： 城镇土地使用税的纳税义务发生时间为土地出让合同中约定的交付土地时间，若未约定，则从签订合同次月算起。实务中，开发商先占有土地进行前期开发，是具有节税效果的 4.房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务截止时间为商品房出售双方签订销售合同生效的当月末，按房屋销售相应比例核减应税土地面积，按月计算城镇土地使用税，分上下半年缴纳。五、个人所得税确切的讲，个人所得税不是以开发企业为纳税人的税种，开发企业主要是作为代扣代缴义务人出现。但是在房地产开发过程中，开发企业通常不得不考虑该税种。例如：按照规定，就是在企业取得土地使用权阶段， 若房开对拆迁的居民没有超过进当地政府规定的补偿标准，则对被拆迁人取得的迁拆补偿，免征个人所得税，若超出了标准，则房开应代扣代缴其应纳的个人所得税。六、增值税1. 计算公式 ：增值税应纳税额 = 销项税额 - 进项税额 = （全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)*9%- 企业当期进项税额2. 预缴方式：在企业预售阶段，房开采取预收款方式销售不动产，在收到预收款时按照 3% 的预征率预缴增值税。预缴税额 = 预收款 / （ 1+ 适用税率或征收率） *3% ，适用一般计税方式的话，适用税率为 9% ，适用简易计税方法的，按 5% 的征收率。3. 值得一提的是， 2016 年 5 月 1 日起，房地产行业进行了营改增，即 2016 年 5 月 1 日起，房开销售房子需要缴纳增值税，而不再是营业税。在营改增暂行办法中规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目， 可以选择适用简易计税办法按照 5% 的征收率计税。一旦选择， 36 个月内不得进行改变。