庐江县汤池项目投资分析报告庐江县汤池项目投资分析报告前前 言言 随着随着#划入泛长三角以及大划入泛长三角以及大#的崛起的崛起, ,对对庐江的旅游辐射、带动和房地产消费日益明显庐江的旅游辐射、带动和房地产消费日益明显. .我们力图跳出汤池我们力图跳出汤池, ,服务大服务大#,#,明晰产业战略、明晰产业战略、开发策略和运营模式开发策略和运营模式, ,使汤池温泉旅游带成为使汤池温泉旅游带成为汤池融入汤池融入#,#,接轨接轨#的战略突破口的战略突破口. .希望我们的希望我们的分析报告能为发展商对这一片区的旅游发展战分析报告能为发展商对这一片区的旅游发展战略的决策及规划的制订提供富有价值的战略参略的决策及规划的制订提供富有价值的战略参考考. .PART 1 PART 1 项目启示录项目启示录一、项目分析与解读一、项目分析与解读二、发达国家造镇启示二、发达国家造镇启示三、国内典型造镇启示三、国内典型造镇启示四、项目的开发理念以及定位四、项目的开发理念以及定位一、项目分析与解读一、项目分析与解读1 1、项目概况、项目概况项目地块位于庐江县汤池镇马槽河西岸,与金孔雀渡假村隔河相望；项目用地依山傍水,呈不规则形状,总用地面积350亩,现基本为自然水系、农田、植被覆盖和乡镇村落；从区位上看,项目位于庐江县汤池镇区内,距#市骆岗机场仅50公里,省道军二路横穿汤池东西,国道合安高速、沪蓉高速、合铜高速和在建的合黄杭高速公路均于军二路串联.合九铁路也自汤池东侧与京九铁路连接.附：汤池区位图项目位置项目位置附：用地区位图项目分析与解读项目分析与解读2 2、项目开发背景分析、项目开发背景分析 随着人们生活水平日益提高和闲暇时间增多随着人们生活水平日益提高和闲暇时间增多, ,旅游业正成为当今世界最具生机活力、旅游业正成为当今世界最具生机活力、永不衰落的永不衰落的#产业产业,成为经济增长的新成为经济增长的新 亮点亮点.改革开放以来改革开放以来, ,我国旅游业已经实现了我国旅游业已经实现了连续连续2020多年的持续、快速发展多年的持续、快速发展, ,旅游业在国民经济中的地位和作用日益增强旅游业在国民经济中的地位和作用日益增强, ,国内旅游人国内旅游人数和效益指标有了百倍以上的增长数和效益指标有了百倍以上的增长, ,国际旅游各项指标比国际旅游各项指标比19781978年有了四五十倍以上的增年有了四五十倍以上的增长长, ,实现了从实现了从 资源大国资源大国 到到 亚洲旅游大国亚洲旅游大国 的历史性跨越的历史性跨越. .随着小康社会的到来随着小康社会的到来, ,我国旅我国旅游发展格局和态势正在发生着深刻地变化游发展格局和态势正在发生着深刻地变化, ,从从 观光时代观光时代 向向 休闲度假时代休闲度假时代 转变转变, ,人们的人们的休闲时间也越来越多休闲时间也越来越多, ,传统工作和休闲概念已经逐步地模糊传统工作和休闲概念已经逐步地模糊, ,人们也更加注重文化精神的人们也更加注重文化精神的消费与追求消费与追求, ,这种变化大大刺激了休闲度假旅游的发展这种变化大大刺激了休闲度假旅游的发展, ,休闲消费已经成为我国旅游业新休闲消费已经成为我国旅游业新的增长点的增长点. .追求保健、享受健康追求保健、享受健康, ,已逐渐成为一种社会时尚已逐渐成为一种社会时尚, ,是现代旅游发展所追求的核是现代旅游发展所追求的核心价值心价值. .休闲保健旅游主动顺应了人们旅游观念的改变和对健康的追求休闲保健旅游主动顺应了人们旅游观念的改变和对健康的追求, ,拓展了旅游方式拓展了旅游方式, ,丰富了旅游的内涵丰富了旅游的内涵, ,是第二代旅游发展的一个重要方向是第二代旅游发展的一个重要方向. .项目分析与解读项目分析与解读 因此汤池镇温泉渡假旅游的开发符合国家因此汤池镇温泉渡假旅游的开发符合国家 十一五十一五 期间国民经济和社会发展计划纲期间国民经济和社会发展计划纲要中关于积极开发利用旅游资源、加快旅游业发展的要求要中关于积极开发利用旅游资源、加快旅游业发展的要求. .当地政府在当地政府在 十一五十一五 计划和计划和20202020年远景规划中已将旅游业列为新兴支柱产业优先发展年远景规划中已将旅游业列为新兴支柱产业优先发展, ,并提供最优惠的旅游投资政并提供最优惠的旅游投资政策策. . 其其开开发发的的主主要要目目的的在在于于依依托托古古文文化化和和温温泉泉文文化化, ,已已经经建建设设和和正正在在建建设设了了金金孔孔雀雀温温泉泉旅旅游游渡渡假假村村、万万振振逍逍遥遥别别院院酒酒店店、国国轩轩温温泉泉旅旅游游渡渡假假村村等等, ,并并将将结结合合旅旅游游、休休闲闲、度度假假等产业平台等产业平台, ,标榜标榜 温泉之都、风情小镇温泉之都、风情小镇 品牌品牌, ,创建生态型文化产业示范基地创建生态型文化产业示范基地. .项目分析与解读项目分析与解读3 3、项目定性解读、项目定性解读通过对项目用地的实地调查和走访,我方认为地块本身具备以下资源优势：山水资源项目拥有区域内少有的自然山水条件.可谓天生丽质,含金量较高.其植被资源、山水景观、周边环境等均有很大的待挖掘的开发价值.人文价值汤池温泉,古称坑泉,后称汤池,为中国四大温泉古镇之一.江北指挥部旧址、陈列馆、白云禅寺、张良墓；文化底蕴深厚,留下了孔雀东南飞传奇和周瑜小乔的故事；同时还将建设庐江中华文化产业基地,集影视、旅游、休闲、度假等为一体,总投资三十亿元.生活方式从地产开发角度来看,项目内拥有温泉之都千年古镇的生态资源,拥有平缓、和谐的居住生活氛围、拥有区别与城市忙碌生活的小镇化生活模式,这些都将成为引发城市群体购买欲望的核心资源.项目分析与解读项目分析与解读 因因此此我我们们认认为为：从从对对项项目目用用地地及及其其周周边边环环境境的的初初步步分分析析来来看看,项项目目具具备备打打造造旅旅游游地地产产的的基基本本要要素素和和潜潜质质,旅旅游地产游地产应当成为项目开发的第一层切入点应当成为项目开发的第一层切入点.项目分析与解读项目分析与解读当然,作为地产开发项目,其也存在一定的弊端和缺陷： 按照现有旅游景点规划,缺乏必要的体验和互动环节,缺乏能够让游客停留的聚焦点.旅游功能有限、留宿的可能性较小. 距离城市中心生活区较远,以现有交通条件,无法体现第一居所的功能.虽然具备一定的生活功能和居住氛围,但完善的高档生活配套和衍生服务设施较为缺乏. 项目分析与解读项目分析与解读 因此我们认为：从现有规划来看因此我们认为：从现有规划来看,项目的旅游缺乏体验度和聚集力、通过景点吸引项目的旅游缺乏体验度和聚集力、通过景点吸引目标受众的功能较弱、无法对项目目标受众的功能较弱、无法对项目旅游地产旅游地产的定位构成足够的支撑的定位构成足够的支撑. 通过对项目资源的分析比较通过对项目资源的分析比较,我方初步认为能够充分发挥地块优势的最适合的项目我方初步认为能够充分发挥地块优势的最适合的项目整体定性应该是：整体定性应该是：依托山水资源、挖掘人文价值、凸显小镇化生活模式的地产开发项目 二、发达国家造镇启示二、发达国家造镇启示案列：英国案列：英国 米尔顿米尔顿凯恩斯小镇凯恩斯小镇新城镇建设的成功典范新城镇建设的成功典范 位于英格兰中部的米尔顿凯恩斯,世纪年代前曾是一个名不见经传的小村庄.由于当地政府全面科学的规划和有序开发,如今,已成为英国闻名遐迩的经济重镇. 二战后,英国新建了座城镇,米镇是其中最大的一座.与英国许多城镇矜持典雅的风格相比,米尔顿凯恩斯极富现代化气息.平坦宽阔的大道、整齐的建筑和大片绿地.大型购物中心、商务中心、儿童游乐城、娱乐中心、公园等城市基础设施功能齐全,应有尽有. 米镇始建于世纪年代末,城建一开始就按照市场规律来运作.首先由政府投资从农民手中将这一带的土地买下来,然后交给开发公司去建设.城镇初具规模后,地方发展部门将开发后的土地和房屋出售给公司或个人,收回国家投资.在过去年里,米镇的房地产价格持续攀升,去年的升幅高达.目前以上的土地和房屋已经售出,米镇也因此从昔日的小村庄发展成为拥有多万人口的经济重镇. 发达国家造镇启示发达国家造镇启示米镇毗邻高速公路,位于著名学府剑桥和牛津之间,有高速公路与伦敦相通.当地政府充分利用地理位置的优势,大力兴办零售、信息、咨询、保险、科研和教育培训等服务业.小城优越的地理位置和良好的现代化基础设施,吸引了众多公司来投资,仅外国公司就有多家,其中美国多家、日本家,从而创造了大量就业机会.目前,该镇人口的失业率不到,的就业人口从事服务业. 米镇从建镇一开始就非常重视环保,注意不断增加绿色空间.环境监察部门对开发和建设单位进行严格监督.如今,公园占地超过城市总用地的六分之一,即使在大型购物中心也有精致的室内花园,因此,米尔顿被称为绿色之城.良好的环境也吸引了大量的外来移民,近些年来又成为#人移民的钟情之地,许多提前退休的#公务员来此安家. 发达国家造镇启示发达国家造镇启示可借鉴点：可借鉴点： 整体规划、配套先行、以政府手段进行土地先行开发整体规划、配套先行、以政府手段进行土地先行开发, ,以市场手段以市场手段促进房地产建设促进房地产建设, ,以第三产业为先导完善内部经济构架以第三产业为先导完善内部经济构架. . 三、国内典型造镇启示三、国内典型造镇启示案列：案列：#泰晤士小镇：泰晤士小镇： 一城九镇一城九镇 规划的松江新城核心区规划的松江新城核心区 泰晤士小镇在松江新城处于得天独厚的优势位置,它的东北面是坐落着7所高等院校组成的松江大学城,是人文资源;北面是#佘山国家旅游度假区,是自然资源;西面是以IT产业为特色的松江科技园区,是产业资源;南面是有1000多年人文历史的古城,是历史资源.作为松江新城核心区之一,由英国阿特金斯公司规划设计的泰晤士小镇有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念与建筑风貌,追求人与自然和谐共存的美好场景.整个小镇以30万平米景观湖为景观源头,与天然河道贯通,建有大型游艇码头,大面积的滨水公园绿化、景观岛和错落有致的人行步道. 建筑规划沿袭英式小镇的传统布局,以中央商业区为中心,划分成多个独立的围合式建筑组团.所有建筑物的外立面为纯英伦风格.1平方公里的英伦小镇,除了教堂、市政厅、中学、商业街等功能性社区公建设施外,还建有会所、幼儿园、影院、超市、医疗中心等社区配套设施,公建设施和商业服务设施占总建筑面积的.国内典型造镇启示国内典型造镇启示可借鉴点：可借鉴点： 纯粹的房地产开发模式、英伦风格完美移植、水系景观的打造纯粹的房地产开发模式、英伦风格完美移植、水系景观的打造和借用、公建设施和生活配套设施的规划设置和借用、公建设施和生活配套设施的规划设置. . 国内典型造镇启示国内典型造镇启示四、项目的开发理念与定位四、项目的开发理念与定位第一重理念：中国四大温泉古镇之一的旅游休闲地产开发项目第一重理念：中国四大温泉古镇之一的旅游休闲地产开发项目 从从整整体体的的项项目目开开发发内内容容来来看看, ,本本项项目目的的开开发发重重点点还还是是以以温温泉泉文文化化、中中华华文文化化产产业业基基地地和和旅旅游游景景点点为为主主要要内内容容, ,地地产产开开发发只只是是其其中中的的一一部部分分. .因因此此从从最最为为直直观观、简简单单的的角角度度来来看看, ,房房地地产产开开发发的的功功能能具具备备旅旅游游地地产产的的含含义义, ,即即依依托托相相关关的的旅旅游游景景点点、休休闲闲度度假假设设施施为为城城市市居居民民提提供供一一个个能能够够度假和短期休闲放松的居所度假和短期休闲放松的居所. . 1 1、项目开发理念：、项目开发理念： 鉴于前面所确定的鉴于前面所确定的依托山水资源、挖掘人文价值、凸显风情小镇化生活模式的地产依托山水资源、挖掘人文价值、凸显风情小镇化生活模式的地产开发项目开发项目的整体项目开发的定性的整体项目开发的定性.我方认为作为纯粹房地产开发项目我方认为作为纯粹房地产开发项目,本案具备二重开发理本案具备二重开发理念和功能念和功能.第二重理念：倡导第二重理念：倡导小镇化生活模式