众森国际花园商业项目众森国际花园商业项目整体定位与开发模式研究整体定位与开发模式研究谨呈：#众森实业集团#2基于基于9月月7日沟通日沟通,双方在报告思路、整体发展方向上达成共识双方在报告思路、整体发展方向上达成共识,补充内容聚焦在市场机会论证及经济分析上补充内容聚焦在市场机会论证及经济分析上一、酒店部分：一、酒店部分：1 1、对、对#商务会议的研究：客户来源、会议目的、地点、频率及对酒店标准要求商务会议的研究：客户来源、会议目的、地点、频率及对酒店标准要求？2 2、#商务会议会有多少在黄家湖举办商务会议会有多少在黄家湖举办,2,2万酒店体量是否能支撑？万酒店体量是否能支撑？二、公寓部分：二、公寓部分：1 1、#现有公寓何时推出现有公寓何时推出, ,何时销售完何时销售完, ,获得热销的原因是什么？获得热销的原因是什么？2 2、#酒店式公寓在市区有多少？产品类型及客户关注点？在郊区有多少酒店式公寓在市区有多少？产品类型及客户关注点？在郊区有多少, ,客户客户关注点是什么？关注点是什么？3 3、未来酒店式公寓供应情况？、未来酒店式公寓供应情况？4 4、作为郊区酒店式公寓、作为郊区酒店式公寓, ,投资客和置业客户分别是哪些？投资客和置业客户分别是哪些？5 5、1010万酒店式公寓体量是否合适？万酒店式公寓体量是否合适？三、商业部分：三、商业部分：1 1、#商业业态分析商业业态分析, ,比如酒吧、餐馆等每天多少人消费比如酒吧、餐馆等每天多少人消费, ,平均消费多少？平均消费多少？2 2、#人最喜欢的消费方式是什么？人最喜欢的消费方式是什么？3 3、餐饮娱乐作为项目先期业态有没有更深入依据？、餐饮娱乐作为项目先期业态有没有更深入依据？众森集团意见汇总：众森集团意见汇总：3基于基于9月月7日沟通日沟通,双方在报告思路、整体发展方向上达成共识双方在报告思路、整体发展方向上达成共识,补充内容聚焦在市场机会论证及经济分析上补充内容聚焦在市场机会论证及经济分析上四、写字楼部分：四、写字楼部分：1 1、各板块写字楼具体有哪些、各板块写字楼具体有哪些, ,卖的怎样卖的怎样, ,客户都是哪些？客户都是哪些？2 2、#这个阶段发展什么样的写字楼有什么依据？这个阶段发展什么样的写字楼有什么依据？五、典型项目：五、典型项目：#紫金城紫金城六、财务分析：六、财务分析：1 1、开发时序上、开发时序上, ,先期投入酒店先期投入酒店, ,成本及后期运营风险如何平衡？成本及后期运营风险如何平衡？2 2、多个方案的比较确定最佳容积率及成本收益分析？、多个方案的比较确定最佳容积率及成本收益分析？基于以上问题基于以上问题, ,世联给予相关补充内容世联给予相关补充内容, ,本次沟通的内容也将聚焦在市场及财务分本次沟通的内容也将聚焦在市场及财务分析上析上4报告思路报告思路PART1. PART1. PART1. PART1. 项目背景研究及核心问题解析项目背景研究及核心问题解析项目背景研究及核心问题解析项目背景研究及核心问题解析PART2. PART2. PART2. PART2. 区域价值定位区域价值定位区域价值定位区域价值定位PART3. PART3. PART3. PART3. 各物业市场机会及案例研究各物业市场机会及案例研究各物业市场机会及案例研究各物业市场机会及案例研究 PART5. PART5. PART5. PART5. 开发模式开发模式开发模式开发模式PART4. PART4. PART4. PART4. 发展战略与整体定位发展战略与整体定位发展战略与整体定位发展战略与整体定位PART6. PART6. PART6. PART6. 财务分析财务分析财务分析财务分析项目商业机会研究项目商业机会研究项目商业机会研究项目商业机会研究项目发展方向研判项目发展方向研判项目发展方向研判项目发展方向研判盈利目标实现建议盈利目标实现建议盈利目标实现建议盈利目标实现建议5城市规划：城市规划：#在政府主导下拉大城市发展框架在政府主导下拉大城市发展框架, ,提出提出 西进、东拓、西进、东拓、北控和南延北控和南延 原则和原则和 一江两岸、一核五片、多组团推进一江两岸、一核五片、多组团推进 规划格局规划格局, ,本项目正处在城市未来发展方向上本项目正处在城市未来发展方向上西进、东拓、北控和南延的规划战略：西进是政府近几年的主导方向,红谷滩中心区经过5年已发展较具规模.政府最初想将城市重点向东发展,但受制于艾溪湖的隔断,后才将发展的重点改为西进.中心区中心区城市规划发展方向城市规划发展方向昌东片区昌东片区莲塘片区莲塘片区望城片区望城片区湾里片区湾里片区乐化片区乐化片区本项目地处城市西进的主力方向本项目地处城市西进的主力方向上上, ,是未来城市发展的腹地是未来城市发展的腹地. .n#空间布局是以赣江为分隔,两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布局,形成一江两岸城市新格局.南延南延北控北控东拓东拓西进西进#项目属性界定项目属性界定6区域位置：项目在行政划分上隶属于新建县区域位置：项目在行政划分上隶属于新建县, ,紧靠城市内环紧靠城市内环, ,地处红地处红谷滩新区、经开区和新建县的几何中心位置谷滩新区、经开区和新建县的几何中心位置, ,交通便捷交通便捷, ,可承接与吸可承接与吸引三地消费人群引三地消费人群, ,联合带动三地发展联合带动三地发展n项目在黄家湖片区,在行政上归属于新建县；n项目地处红谷滩新区、经开区和新建县的几何中心位置,可强力承接三地的中高层人群,联合带动三地发展；n整体城市道路格局以三环十一射为骨架,项目属于一环北侧；#市市中心中心1231 1：经开区：经开区2 2：新建县：新建县3 3：红谷滩：红谷滩7km2km红红角角洲洲市市中中心心# # #区区板板块块凤凰洲凤凰洲经开区经开区新建县新建县红谷滩红谷滩CBDCBDn从直线距离上分析,项目到#老城区中心八一广场7公里,距离红谷滩中心2公里,距离新建县政府2公里,到经开区管委会4.5公里,是经开区和新建县居民进入红谷滩的城市第一站2km4.5km项目项目项目项目项目属性界定项目属性界定7区域交通区域交通: :项目通过在建的地下隧道与规划的红湾公路两条主干道项目通过在建的地下隧道与规划的红湾公路两条主干道与红谷滩新区直接相连与红谷滩新区直接相连, ,交通连接优势明显交通连接优势明显, ,是东进红谷滩新区第一是东进红谷滩新区第一站站规划中进入地块的路径有两条：规划中进入地块的路径有两条：一是从隧道进入地块；二是从红湾公路进入地块；规划中的一是从隧道进入地块；二是从红湾公路进入地块；规划中的两条道路通达性很好两条道路通达性很好,路程距离很近路程距离很近,可直通红谷滩可直通红谷滩.地块内规划道路：地块内规划道路：黄家湖东路从地块中间穿过黄家湖东路从地块中间穿过,黄家湖东路未来规划宽度未完全黄家湖东路未来规划宽度未完全明确明确,最新规划图标示为宽最新规划图标示为宽50米的主干道；米的主干道；一条正在规划中的道路横穿住宅地块与商业地块一条正在规划中的道路横穿住宅地块与商业地块,直通隧道与直通隧道与红湾公路红湾公路目前进入地块的路径有两条：目前进入地块的路径有两条：一是从建设路进入地块；二是从黄家湖路进入一是从建设路进入地块；二是从黄家湖路进入地块；两条路的路况较差地块；两条路的路况较差,两旁环境差两旁环境差,且需绕大且需绕大弯进入弯进入,路程距离远；路程距离远；黄家湖路建设路新建县新建县红谷滩红谷滩黄家湖黄家湖东路东路红湾公路昌九大道会展路文化大道隧道项目属性界定项目属性界定已有道路已有道路在建在建& &规划道路规划道路8区域认知：现状中由于黄家湖与红谷滩之间昌九公路的隔断区域认知：现状中由于黄家湖与红谷滩之间昌九公路的隔断, ,从对各阶层人士的访谈中可知从对各阶层人士的访谈中可知, ,居民对该区域认知很淡薄居民对该区域认知很淡薄, ,属于属于郊区范畴郊区范畴n区域有规划打通红湾公路,直连文化路与会展路,但目前没有明确的时间进程表,政府对此仍有部分争议n黄家湖旁有昌九高速公路,北至#市,#市.虽然项目处于#市规划的一环范围内,但由于昌九高速公路的隔断,使得居民对黄家湖片区整体陌生感很强n在对#市区内各阶层人士进行访谈和调研的过程中可明显感知到#市居民对项目所在的黄家湖区域认知淡薄,属于郊区范畴望城新建县新建县区域区域昌九高速项目属性界定项目属性界定9项目本体：本阶段研究范围项目本体：本阶段研究范围商业占地商业占地9090亩亩, ,容积率尚未确定容积率尚未确定, ,项目项目紧靠的住宅一期已正式动工紧靠的住宅一期已正式动工,90,90亩水域已进入填土阶段亩水域已进入填土阶段经济指标：经济指标：总占地规模：总占地规模：447.15447.15亩亩 商业用地：商业用地：9090亩亩总容积率要求：总容积率要求：1.061.06 商业容积率未确定商业容积率未确定总建筑面积：总建筑面积：316970316970万平米万平米 商业建筑面积未确定商业建筑面积未确定用地性质：商住、旅游用地；用地性质：商住、旅游用地；商业用地年限：商业用地年限：4040年；年；地价：地价：2020万万/ /亩亩,2003,2003年通过拍卖取得年通过拍卖取得土地；土地；水面总面积约占水面总面积约占200200亩；亩； 商业用地均为水域商业用地均为水域地块高差约地块高差约4 4米米, ,地块内有一定的植被；地块内有一定的植被；住宅部分整体定位中高端住宅部分整体定位中高端, ,现已启动少现已启动少量联排及多层物业量联排及多层物业水水 域域水域水域商业用地商业用地90亩亩居住用地居住用地项目属性界定项目属性界定项目利好：整个项目拿地价格在项目利好：整个项目拿地价格在2020万万/ /亩亩, ,低成本投入为本项目商业提供较大低成本投入为本项目商业提供较大的利润空间的利润空间住宅启动区：联排+多层10北北南南东东西西西侧西侧:还建房还建房西侧西侧:华东交大华东交大南侧地界南侧地界东面东面:昌九高速昌九高速东侧东侧:乌沙河和排污渠交乌沙河和排污渠交汇处汇处北面北面:黄家湖黄家湖地块现状：项目内以水体资源为主地块现状：项目内以水体资源为主, ,植被覆盖率较高植被覆盖率较高, ,周边较杂乱周边较杂乱, ,整体形象一般整体形象一般, ,商业氛围不浓厚商业氛围不浓厚, ,商业配套欠缺商业配套欠缺南靠规划中的红湾公路,中有排污渠及排洪堤；北侧与黄家湖相连；西边是还迁房和华东交大的学生宿舍；东边紧靠昌九高速和治理中的乌沙河项目属性界定项目属性界定11项目属性界定项目属性界定二线城市、城市发展方向上二线城市、城市发展方向上, ,远郊陌生区、远郊陌生区、中等规模综合体开发中等规模综合体开发p项目属性：项目属性：p区域属性：区域属性：关键词：经济较强大的城市关键词：经济较强大的城市 近郊区域近郊区域 大盘大盘优势优势: :区位优势明显区位优势明显, ,位于红谷滩新位于红谷滩新区、新建县和经开区几何中心区、新建县和经开区几何中心位置位置依托依托#市市 一江两岸一江两岸 的规划的规划格局和格局和 西进西进 的发展原则的发展原则, ,项目项目正处在城市未来发展方向上正处在城市未来发展方向上规划中的两条主干道与红谷规划中的两条主干道与红谷滩新区直接相连滩新区直接相连, ,交通便捷交通便捷, ,是是红谷滩新区第一门户红谷滩新区第一门户劣势劣势: :项目周边较为杂乱项目周边较为杂乱周边配套不完备周边配套不完备道路还未开通道路还未开通, ,进入性较差进入性较差在#人心中该区域距离稍微有一点偏,且感觉非常杂乱区域杂乱区域杂乱, ,心理距离远心理距离远依托新建县配套,区域内交通、医疗、教育等配套不完善区域内配套不完善区域内配套不完善在新建县黄家湖片区,与红谷滩仅一线之隔中部省会城市近郊中部省会城市近郊关键词：经济较强大的城市关键词：经济较强大的城市 近郊区域近郊区域 大盘大盘目前没有道路直通项目,红湾公路和隧道仍在推进过程中进入性不明朗进入性不明朗紧邻规划中的城市绿核,地块内