#御景大厦项目定位暨定价方案御景大厦项目定位暨定价方案2013 YEAR HANDAN CITY YUJING BUILDING2013 YEAR HANDAN CITY YUJING BUILDING本次报告的主要工作本次报告的主要工作, ,我们围绕以下三大核心问题展开：我们围绕以下三大核心问题展开：产产品品调调整整依据项目定位，对产品进行相应的调整，使产品与项目融为一体？Q2Q23、在目前的市场下，怎样的价格是相对合理，同时又能实现快速去化的？价价格格层层面面Q3Q31、怎样的定位及包装才符合市场及自身？项目客群是哪些？他们的关注点又是什么？Q1Q1定定位位操操作作CONTENTSCONTENTS2_2_定位及产品调整定位及产品调整1_1_政策及市场判研政策及市场判研3_3_定价原则及依据定价原则及依据4_4_营销思路及策略营销思路及策略#御景大厦御景大厦_ _市场篇市场篇HANDAN MARKET SECTIONHANDAN MARKET SECTIONSTEPSTEP1 1：房产政策分析：房产政策分析最新房地产政策一览最新房地产政策一览政策分析回顾回顾, ,20122012房地产政策房地产政策-2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点3月5日温家宝继续做好楼市调控,促进房价合理回归3月7日全国计划新开工建设700万套保障性住房5月18日起存准率下调0.5个百分点6月8日起降息0.25个百分点6月18日住宅项目容积率不得低于1.07月1日闲置土地定义变宽7月16日起存贷款利率分降0.25和0.31个百分点12月8日国土部：坚持楼市调控不动摇12月25日住建部：明年继续限购,房价过快上涨问责调控政策频出,银行、政府、保障住房等均出台相应策略,对房地产市场进行多重打压盘点盘点, ,20132013房地产政策房地产政策2月20日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作,会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施称为国五条3月1日国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知3月15日住建部首肯地方根据自身情况取消经适房4月9日住建部发布的关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知调控仍在继续,国五条轰动市场,中央多次重申绝不放松房地产调控 从2002开始,国家政策层面就有了对房地产调控政策的出台,十年来针对房地产调控的政策层出不穷,但所有的调控政策均指向住宅行业,无一例是针对商业地产,其中重要原因是住宅行业涉及民生问题,住宅价格的高低关乎社会及政局的稳定,但商业地产价格的高低与这些敏感性问题关联度不大,这就是为什么中央高层可以放任商业地产随意增长的最主要原因,另外,央行货币的超发使国内十年间货币流通量增长一倍,2012年社会货币流通量高达将近100万亿元,如此高的货币流通量,在还没有使人民币国际化之前,使国内通货膨胀的可能性大增,所以政府在对房地产住宅行业投资严控的同时,必须疏导社会资金向其它方面沉淀,这样才能降低通货膨胀的风险,而商业地产则是社会资金沉淀的其中一个方向. 从现有执行政策来看,商业地产与住宅地产相比,商业地产没有限购限贷的限制,个人购买商业地产的贷款与其购买住宅是否贷款毫无关联,也就是说购买商业地产无论投资者手中持有多少住宅及有多少笔贷款均不相干,首付及利率均按恒定比例执行. 国家政策国家政策/ /写字楼写字楼, ,现行国家政策对写字楼市场的影响现行国家政策对写字楼市场的影响从国家宏观经济层面及现有执行政策分析,商业地产与住宅地产相比,将会在未来相当长的时间内有着非常宽松的投资环境.住宅市场持续低迷,写字楼市场是否会迎来契机,让我们继续深入了解写字楼市场STEPSTEP2 2：写字楼市场分析：写字楼市场分析邯郸写字楼市场研究分析邯郸写字楼市场研究分析市场分析写字楼的概念在了解写字楼市场之前,先让我们了解一下写字楼物业的概念及分类-p写字楼系地方方言,即办公用房,指机关、企业、事业单位行政管理人员,业务技术人员等办公的业务用房,现代办公楼正向综合化、一体化方向发展,由于城市土地紧俏,特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展,使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼,因此,房地产综合开发企业修建办公楼,分层出售、出租的业务迅速兴起.p从这个意义上讲,写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物,其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构,是随着经济的发展,为满足公司办公、高效率工作需要而产生的.政府、国企、私企等日常办公用房,向综合化、一体化发展,因企业实力因素,多采用出售整栋、整层、分割或租赁整栋、整层、分割方式.写字楼市场目前流行两大评定标准写字楼市场目前流行两大评定标准5A5A写字楼写字楼甲级写字楼甲级写字楼 所谓甲级写字楼,实为一种通行叫法,并没有固定标准.写字楼倒是有一定的标准,类似于酒店星级评定的方法. 那么,写字楼具体有哪些标准呢？ 写字楼市场目前流行两大评定标准写字楼市场目前流行两大评定标准, ,一是甲级写字楼一是甲级写字楼, ,一是写字楼一是写字楼. .写字楼的分类5A写字楼标准 5A标准是目前较流行的评定方式,但5A概念有两种评定方式,一是狭义的针对智能化硬件方面,二是广义的指综合A级评定标准.1楼宇品牌标准：A级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间,写字楼的品牌形成,需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆.2地理位置标准：A级地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一.只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级. 3客户层次标准：A级客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次.大多数写字楼客户都有择邻而居的心理,因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的.4服务品质标准：A级服务品质一方面体现在高效的物业管理上,另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上.5硬件设施标准：A级主要考核建筑设计和建筑功能的创新.以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统,以及电梯、智能等.5A写字楼针对智能化硬件OA（办公智能化）BA（楼宇自动化）CA（通讯传输智能化）FA（消防智能化）SA（安保智能化）狭义广义综合“A”级评定标准楼宇品牌标准地理位置标准客户层次标准服务品质标准硬件设施标准甲级写字楼标准 就我国的办公楼市场而言,一般分为高档物业、中档物业、低档物业.而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼.顶级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的.所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓.由于写字楼物业在不同的市场各不相同,写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量,如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼.我国办公楼市场高档写字楼甲级中档写字楼乙级低档写字楼丙级顶级写字楼甲级写字楼国际写字楼标准如四星、五星级相符本地市场现行标准按照了解完写字楼的概念与分类,我们要深入了解#写字楼市场,但首先让我们来简单了解一下#市邯郸概况 #市位于#省南端,地处四省交汇晋、鲁、豫 ,地理区位优越,交通便捷,飞机、火车高铁、高速各种运输方式一应俱全；经济基础雄厚,农业综合生产条件优越,素有北方粮仓、冀南棉海之称,矿产资源丰富,境内已探明矿物资源多达40多种,其中煤炭和铁矿石储量分别达到40亿吨和4.8亿吨,被誉为现代钢城、煤都.#南端,四省交汇处,地理区位优越,交通便捷,农业、矿产极其丰富邯郸邯郸邢台邢台衡水衡水张家口张家口沧州沧州北京北京承德承德保定保定石家庄石家庄唐山唐山秦皇岛秦皇岛廊坊廊坊 #是中国历史文化名城之一,它的文明历史已有7000多年.历史上的许多典故以及美好传说,将相和、完璧归赵、胡服骑射等,都和#的历史有关.1952年12月22日,#镇复升为#市;1954年改省辖市;1956年峰峰市并入#市;1983年#县并人#市;1984年改为省辖市;1986年武安县划归#市;1993年经国务院批准,撤消#地区,实行地市合并,将#地区所辖各县划归#市管辖,称#市.历史沿革#已有7000多年文明历史,是历史文化名城之一,典故众多.公路交通：是全国179个重要的公路交通枢纽之一,交通便利,境内有京深高速公路、青兰高速公路、 107国道、 309国道；铁路交通：境内有贯穿南北方向的京广铁路,东西方向有邯长铁路和邯济铁路；航空交通：#机场已经投入使用,已经开通到#、#、#、#、#、#、#、#、#、呼和浩特、#、#、#等多条航线.交通条件 #区位交通条件优越,居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心,在四省交界区是唯一的特大城市,与#、#、#、#四个省会城市的距离均在200公里左右,与北京、#等大都市的距离均在500公里以内.居晋冀鲁豫四省要冲,公路、铁路、航空四通八达,交通条件十分优越.人口区位 #市辖4个市辖区另有一个经济开发区、14个县,代管1个县级市.#市面积12087平方千米,人口约1000万.城镇人口400多万人,中心城区人口150万人.在中原经济区13个城市中,#人口增长率居首位.人口大市,中心城区百万,全市千万；城市化率达45%；中心城区占总市域面积比例较小,市区辐射能力弱小市区、大市域.1、丛台区位置:#市辖区,市府驻地.规模:面积28.3平方公里,人口43.8万, 辖10街道1乡,区府驻中华北大街.经济概况:城区为#的政治经济中心,主要以发展商贸经济为主.其他还有工业,工业的主导产业有化工、机电、建材、纺织、服装等.教育配套:丛台区教育配套齐全,有26所学校.交通配套:丛台有 京广铁路,京深、茶兰、邯临公路过境.房产市场:城区目前可开发的土地非常有限,主要靠旧城改造、旧房拆迁而来,因此土地成本相对较高.特征分析:丛台区属于#的老城区,周边生活及其他配套相对成熟,主要居住人口为企业单位职工,目前丛台区处于旧城改造阶段,商品房 供应量相对集中.2、邯山区位置:#市的中心城区.规模:面积37平方公里,人口38万.经济状况:该区地处繁华商贸密集区,客流充足、物资丰富.交通配套:交通便利,火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内,京广、 邯济、邯长铁路,京深高速公路和107国道贯穿全区.房产市场:邯山区主要以商贸为主,在房地产市场上主要以商业地产为导向、从#城市整体规划来看,本片区未来房地产主要以商住结 合的项目为主导,从而形成#的经济中心.区域特征:繁荣、商业密集、人流量集中.行政分区3、复兴区位置:#市区西部,是#市的重、化工业区.区域规模:面积37平方公里,人口34万,全区辖1个乡,6个办事处,15个行政村.经济概况:复兴区是重工业区,全国国有企业的旗帜#钢铁集团有限公 司、军工企业的一面旗帜新兴铸管集团#都 座落在这里；北部是以滏阳化工集团#等为主的化工区,邻近还有煤炭、陶瓷、纺织、电力 等诸多大型产业集 团,具有较强的依托发展优势.房产市场:由于复兴区为重工业区, 楼盘在售较少.区域特征:重工业集中区域,以钢铁,化工,煤炭等行业为主,工业污染相对严重,居住氛围相对较差,空气污染指数严重,未来仍以重工业 为发展导向.4、高新开发区位置:开发区新区位于#市东北部,京深高速公路两侧.城区规划:规划面积为23.5平方公里,控制面积50平方公里.其中高速公 路西侧3.5平方公里为新区起步区,规划区域位于东环路与 京深高速公路之间、邯临路以南、丛台路以北区域,与主城区紧密相连,内有高速公路出入口和省道邯临公路.高速公路 以东、邯临路两侧为新区东扩部分,占地20平方公里,布局以邯临路为界,路南为公建生活区,路北为工业区,为相对独 立的新城区.现状:新区起步区已完成21公里长的三纵九横12条道路及148公里长的各种管线铺设,达到了给水、排水、污水、供热、供电、供 气、通讯、宽带网等十通一平.经济发展六大亮点,GDP破3000亿、企业实力、农业产值、旅游收入、城市建设、居民收入均表明#市整体经济实力剧增！亮点一：成功跻身3000亿元俱乐部亮点二：入围工业