本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。宝安中心区别墅项目定位报告宝安中心区别墅项目定位报告谨呈：深圳市润恒房地产开发有限公司谨呈：深圳市润恒房地产开发有限公司 深圳恒丰地产有限公司深圳恒丰地产有限公司世联地产顾问世联地产顾问2006.3.152006.3.15本报告是严格保密的。2u做出精品，树理品牌发展商愿景发展商愿景u2007年末开始销售，规避风险追求高额利润 发展商目标发展商目标u把握市场及客户，最把握市场及客户，最大程度规避风险，实大程度规避风险，实现物业价值最大化现物业价值最大化 世联能做到什么世联能做到什么项目目标梳理项目目标梳理本报告是严格保密的。3u项目处在规划设计前定位策划阶段u需要解决项目定位，重点是产品组合建议u项目特殊性：项目特殊性：项目的两个地块分别属于两个发展商项目现状项目现状现阶段任务现阶段任务项目现状、任务及目标项目现状、任务及目标项目目标梳理项目目标梳理u项目所处阶段需要解决：u项目定位；u产品组合要以实现项目价值最大化及平衡两个发展商利益为目标。项目任务梳理项目任务梳理本报告是严格保密的。4通过功能定位的丰富实现通过功能定位的丰富实现物业价值物业价值深入挖掘项目和区位价值深入挖掘项目和区位价值产品全面创新、领先和树产品全面创新、领先和树立标杆立标杆提高客户权益，附加更大提高客户权益，附加更大价值价值实现物业实现物业价值最大价值最大化路径化路径产品组合实现物业价值最产品组合实现物业价值最大化大化通过形象定位实现客户精通过形象定位实现客户精神需求的提升神需求的提升项目市场定位项目市场定位项目客户定位项目客户定位物业配比及价格物业配比及价格建议建议项目定位项目定位项目属性定位项目属性定位项目功能定位项目功能定位项目形象定位项目形象定位项目规划设计建项目规划设计建议议项目产品规划建项目产品规划建议议以物业价值最大化和项目价值体系以物业价值最大化和项目价值体系建立为目标的项目定位建立为目标的项目定位目标与任务的关系目标与任务的关系本报告是严格保密的。5通过定位，我们达成目标恒丰地块实现销售收入通过定位，我们达成目标恒丰地块实现销售收入10.1亿元，润恒亿元，润恒地块实现销售收入地块实现销售收入9.8亿元。亿元。世联将凭借对豪宅市场及客户的把握，最大程度为项目规避风险，世联将凭借对豪宅市场及客户的把握，最大程度为项目规避风险，并建议项目提前营销，争取到更多的目标客户。并建议项目提前营销，争取到更多的目标客户。目标实现目标实现本报告是严格保密的。6稀缺城市滨海纯别墅稀缺城市滨海纯别墅宝安中心区第一块也是稀缺的纯别墅用地宝安中心区第一块也是稀缺的纯别墅用地生态的、科技的高品质产品生态的、科技的高品质产品创新的户型设计创新的户型设计新奢华主义的产品主张新奢华主义的产品主张纯粹、地道的风格建筑纯粹、地道的风格建筑智能化的配置智能化的配置顶级酒店式物业管家顶级酒店式物业管家强强联手的团队合作强强联手的团队合作项目价值体系的建立项目价值体系的建立本报告是严格保密的。7项目市场定位项目市场定位项目客户定位项目客户定位物业配比及价格物业配比及价格建议建议项目定位项目定位项目属性定位项目属性定位项目功能定位项目功能定位项目形象定位项目形象定位项目规划设计建议项目规划设计建议项目产品规划建议项目产品规划建议本报告是严格保密的。8项目属性定位模型项目属性定位模型项目分析项目分析区位分析区位分析区位属性区位属性区位前景区位前景经济指标经济指标项目四至项目四至交通及道路交通及道路景观资源景观资源项目属性定位项目属性定位u本项目处在新开发区域，需要通过项目分析和区位分析判定其基本属性。世联对高端物业世联对高端物业属性的界定模型属性的界定模型本报告是严格保密的。9项目分析项目分析项目分析项目分析区位分析区位分析区位属性区位属性区位前景区位前景经济指标经济指标项目四至项目四至交通及道路交通及道路景观资源景观资源世联对别墅属性世联对别墅属性的界定模型的界定模型世联对高端物业世联对高端物业属性的界定模型属性的界定模型项目属性定位项目属性定位本报告是严格保密的。10本项目经济指标：本项目经济指标：u地块地块1 1：占地面积占地面积：72500.3872500.38平米平米建筑面积建筑面积：住宅：住宅4040040400平米平米居委会居委会100100平米，物业管理平米，物业管理及会所及会所30003000平米；平米；容积率容积率：小于：小于0.60.6车位数车位数：200200个个u地块地块2 2：占地面积占地面积：72499.1472499.14平米平米建筑面积建筑面积：住宅：住宅4110041100平米平米幼儿园幼儿园24002400平米，网球场平米，网球场1 1个，垃圾站个，垃圾站1 1个个容积率容积率：小于：小于0.50.5停车位停车位：每户不小于：每户不小于2 2个个本项目位于宝安中心区，总建面本项目位于宝安中心区，总建面8.28.2万，容积万，容积率率0.5-0.60.5-0.6，是深圳西岸第一块，是深圳西岸第一块纯别墅用地纯别墅用地项目指标项目指标本报告是严格保密的。11项目四至项目四至项目三边临路，进入性强，但有一定噪音影项目三边临路，进入性强，但有一定噪音影响，私密度不高，南面景观较优响，私密度不高，南面景观较优新安六路罗田路兴华路规划路东面东面u罗田路u学校用地南面南面u规划路u低层住宅用地西面西面u新安六路北面北面u兴华路u深业新岸线学校用地深业新岸线低层住宅用地本报告是严格保密的。12项目交通便利，路网通达性较好，项目所受噪音项目交通便利，路网通达性较好，项目所受噪音污染较小。污染较小。红线西部通道黄线城市快速路蓝线城市主干道紫线城市次干道绿线景观干道红圈地铁站红线主要步行空间绿线林荫道蓝圈人行地下通道本本项项目目交通及道路进交通及道路进 入状况分析入状况分析本报告是严格保密的。13项目南向有海景和良好市政公园景观，但是受前面别墅项目南向有海景和良好市政公园景观，但是受前面别墅用地不确定性的影响，景观资源的利用性存在一定困难用地不确定性的影响，景观资源的利用性存在一定困难u项目南向有海景，海面上散落较多渔船，海景的景观程度较低；西南向湾景有一定的可视性。u项目南向有较好的市政公园景观；u由于地势较为平坦，本项目为低层建筑，海景和市政公园的可视程度较低。项目景观项目景观资源分析资源分析项目地块项目地块南向滨海带及海景南向滨海带及海景西南向湾景西南向湾景别墅用地别墅用地滨海休闲带将建成西岸的滨海休闲带将建成西岸的红树湾红树湾本报告是严格保密的。14本项目属于紧邻滨海休闲带及海景、周边本项目属于紧邻滨海休闲带及海景、周边环境纯净、交通便利的别墅项目环境纯净、交通便利的别墅项目项目分析项目分析区位分析区位分析区位属性区位属性区位前景区位前景经济指标经济指标项目四至项目四至交通及道路交通及道路景观资源景观资源世联对别墅属性世联对别墅属性的界定模型的界定模型世联对别墅属性世联对别墅属性的界定模型的界定模型项目属性定位项目属性定位本报告是严格保密的。15项目所属宝安中心区是深圳市规划、起点项目所属宝安中心区是深圳市规划、起点较高的新城市区域中心较高的新城市区域中心项目区位属性项目区位属性A A区区商业中心区商业中心区B区内港码头区C区中央公园区 D区D-1公园西区D-2公园东区 E E区区滨海区滨海区F区西城区 G区北城区H区市政区本报告是严格保密的。16交通将促进城市的西移，拉进了宝安中心同城市的距交通将促进城市的西移，拉进了宝安中心同城市的距离，商业氛围的形成将进一步促进宝安中心的城市化离，商业氛围的形成将进一步促进宝安中心的城市化项目区位前景项目区位前景核心商业街位于新湖路，依托交通核心商业街位于新湖路，依托交通主轴、分布于地铁沿线，与住宅区主轴、分布于地铁沿线，与住宅区距离距离适中，即可保持居住功能的纯适中，即可保持居住功能的纯粹性，又保证了商业的配套功能粹性，又保证了商业的配套功能商业分布商业分布本报告是严格保密的。17宝安中心区将是未来深圳滨海城市重要形宝安中心区将是未来深圳滨海城市重要形象标志，是深圳的名片之一象标志，是深圳的名片之一项目区位前景项目区位前景设有红树林公园、观景塔、漫步通道等充满设有红树林公园、观景塔、漫步通道等充满滨海气质的休闲旅游设施，滨海气质的休闲旅游设施，打造西岸的红树打造西岸的红树湾填海区。湾填海区。本报告是严格保密的。18项目分析项目分析u本项目属于有一定景观资源、周边环境纯净、交通便利的别墅项目。区位分析区位分析本项目是规划起点较高的新城市区域中心，将是深圳滨海形象的标志之一。项目属性定位项目属性定位本项目属于新城市区域中心的、享有城市资源和配套的、本项目属于新城市区域中心的、享有城市资源和配套的、滨海的稀缺别墅，将成为深圳的滨海形象名片滨海的稀缺别墅，将成为深圳的滨海形象名片本本项项目目本报告是严格保密的。19u本项目近距离的享本项目近距离的享有城市资源、滨海资有城市资源、滨海资源；同时也是城市中源；同时也是城市中少有的低密度物业。少有的低密度物业。u与城区的距离通常与城区的距离通常包含了心理距离，享包含了心理距离，享有城市资源的程度。有城市资源的程度。项目属性界定项目属性界定景观景观强强弱弱远远近近与城区距离与城区距离景观物业景观物业（景观资源稀（景观资源稀缺、密度较低，距离城市缺、密度较低，距离城市较远，如天琴湾）较远，如天琴湾）顶级物业顶级物业（享有良好景（享有良好景观资源以及良好的较为观资源以及良好的较为稀缺城市资源，如波托稀缺城市资源，如波托菲诺别墅）菲诺别墅）郊区物业郊区物业（有一定的景（有一定的景观资源，没有城市资源观资源，没有城市资源的有一定规模的低密度的有一定规模的低密度物业，如尖岗山）物业，如尖岗山）城市物业城市物业（享有良好城（享有良好城市资源和一定景观资源市资源和一定景观资源的物业，圣莫丽斯）的物业，圣莫丽斯）世联高端物业属性定位模型世联高端物业属性定位模型本报告是严格保密的。20稀缺的城市滨海别墅稀缺的城市滨海别墅 这里将会成为这个城市这里将会成为这个城市人们的梦想和骄傲人们的梦想和骄傲 本报告是严格保密的。21确定了项目的基本属性定位，我们需要通过市场环境、竞争、确定了项目的基本属性定位，我们需要通过市场环境、竞争、项目项目SWOTSWOT、发展商的意愿及目标确定项目的市场占位。、发展商的意愿及目标确定项目的市场占位。本报告是严格保密的。22市场环境及竞争分析市场环境及竞争分析项目项目SWOTSWOT分析分析发展商意愿及目标发展商意愿及目标市场定位市场定位项目市场定位模型项目市场定位模型本报告是严格保密的。23市场环境及市场环境及竞争分析竞争分析大势分析及判断大势分析及判断高端市场分析高端市场分析市场供应分析市场供应分析市场需求分析市场需求分析宝安中心区市场分析宝安中心区市场分析竞争分析竞争分析本报告是严格保密的。2420052005年政策出台时间轴年政策出台时间轴3 3月月住房按揭利率上调稳定房价“旧八条”1111月月深圳开征土地增值税1010月月关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知4 4月月国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”打击炒房、炒地6 6月月个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施5 5月月七部委关于稳定住房价格工作的意见深圳规定普通住房标准发布关于进一步规范我市商品房销售行为的通告起于起于0505年的这场调控风暴，以限制价格的涨幅、打压投资炒房为年的这场调控风暴，以限制价格的涨幅、打压投资炒房为主，目的在于主，目的在于规范楼市、平稳房价、遏制投机规范楼市、平稳房价、遏制投机本报告是严格保密的。25从2005年各月住宅销售价格变动看69月，随着国家及本市稳定房价系列措施的实施，房价开始回落，基本保持在同比增长率15以下的波动；10月份以后，价格持续上升，其中10、11月同比增长为24.70和38.62；11月份由于市场调控措施的及时出台，12月份住房价格开始回落，同比增