博爱项目前期产品定位建议 【沟通版】宏观环境概述 项目定位规划建议产品建议营销关键点分析 整体定位 发展方向 档次形象定位 容积率 规划布局 开发节奏 客户敏感点分析 景观建议 总体营销思路 单体建议 户型建议 配套建议 其他品质提升建议 价格初步策略 售楼处建议景观示范区及 样板间建议报告思维导图 焦作市场概述 博爱市场简析宏观环境概述 焦作市场概述 博爱市场简析u焦作市位于河南省西北部，辖4个市辖区和一个省级高新技术产业开发区、4个县，代管2个县级市，市区面积约为426.8平方公里；u焦作市隶属中原城市群，属于距离郑州1.5小时车程的紧密联系圈层，2009年郑州到焦作的城际公交开通，最高日客流量达万人次；u2010年初，郑州至焦作城际轨道开工建设，成为中原城市群第一批次轨道交通项目，预计2013年可通车。郑焦城际公交政治地位焦作是中原城市群主要组成部分，属于郑州紧密联系圈层，随着郑焦融城加速，城市地位逐步攀升。 焦作市场概述启示启示焦作市本身经济实力处于前列，随着中原城市群的发展和郑焦融成的进行，城市经济增长得到进一步保证，为城市房地产市场发展打下坚实基础，促使其快速发展。经济水平焦作市整体经济水平处于全省第二方阵，增长速度中等，整体来看，经济实力较强，为城市建设和房地产发展提供坚实支撑。 焦作市场概述u焦作市城镇固定资产投资增长曲线基本呈直线状态，2010年投资总额达到841亿元，但同比增长率有所降低；u城市三次产业结构发展稳定，高度依赖第二产业发展；同时也可看出第三产业增长势头不强，由此说明城市地产行业发展也较为缓慢。投资及产业发展焦作市固定资产投资总量高速增长，年均增速25%以上；三次产业结构稳定，第二产业为城市经济增长的绝对支柱。 焦作市场概述u2009年，焦作人均GDP 31356元，仅次于洛阳，年均增长率15%以上；u2010年，焦作市城镇居民人均可支配收入预计达到15781元，略高于全省平均水平，同时增长强劲。收入水平焦作市人均GDP水平处于全省高位，人均可支配收入也处于全省前10行列，2010年全市城镇居民人均可支配收入约达到15781元，收入的稳定增长为城市消费和第三产业发展提供保证。 焦作市场概述u焦作市城镇居民人均消费性支出年均增幅约在15%，增长快速；u近年，焦作市社会消费品零售总额年均增速也在17%以上，2010年总量更达到321.8亿元，增速18.3%；u城市居民消费意愿强烈，将为大众消费行业及房地产业的发展提供拉动作用。消费水平焦作市城镇居民历年人均消费性支出均低于全省平均水平，处于较低状态；但社会消费品零售总额总量增长迅速，年均增长率约在17%左右，消费潜力较大。 焦作市场概述焦北商住组团焦北商住组团老城区老城区焦新科技组团焦新科技组团 焦南行政组团焦南行政组团 焦焦东东综综合合组组团团 东东部部工工业业组组团团 焦焦西西综综合合组组团团 西西部部工工业业组组团团 未来根据焦作市总体规划，城市居住功能区外扩，根据焦博一体化战略的发展需要，本项目所在的博爱县板块将受益于此。u焦北商住组团：焦作市商贸、金融与都市旅游综合服务中心u焦南行政组团：焦作市行政居住与现代休闲娱乐服务中心u焦新科技组团：焦作市高科技工业中心和科技教育创新中心u焦西综合组团：焦作市次级行政居住中心u焦东综合组团：焦作市物流中心u西部工业组团：焦作市先进制造业与生产服务业中心u东部工业组团：焦作市重型制造业中心u老城区：将老城中心的部分职能向新区疏解，原有老城中心保留传统商业、文化娱乐、旅游服务等功能。 焦作市场概述城市房地产投资热度、商品房成交总量不高，为未来发展增加一定不确定性；近几年城市商品房价格迅速拉升，促使房地产市场步入快速发展期；城市商品房销售主要集中在山阳区，量、价引领全市；城市消费产品特点鲜明，以80-130平方米舒适两房、三房为主；城市土地供应量不大，影响未来供应和房价，同时为周边县区提供机会；焦博一体化战略不断强化，发展趋势明显。城市房地产市场整体容量不大，目前行业整体发展水平较低，但增长迅速，多板块同时发展，未来随着行业快速发展及居民消费和投资观念的转变，房地产业务势必不断的扩大，周边的县区将受到辐射。市场小结河南省行政区图博爱概况-博爱县位于河南省西北部，太行山南麓，豫晋两省交界处，隶属焦作市管辖。全县面积484平方公里，其中北部山区约占三分之一，南部平原约占三分之二，全县耕地32.7万亩，人口45万，辖7镇3乡，233个行政村。地理交通： 郑太、焦枝、侯月三条铁路在县城北部交汇，月山车站是华北地区大型铁路编组站之一，是以晋煤外运为主的亿吨货物通道。三条高速公路横贯全境，焦晋高速途经北部，长济、焦温高速在城南互通。郑常、新济、焦温、焦克等4条省道纵横交错，交通区位优势明显。经济情况： 博爱县是全省首批对外开放县和扩权县。2011年，全县生产总值完成187.4亿元，增长14%；限额以上工业增加值完成116.8亿元，增长19.6%；全社会固定资产投资完成106亿元；财政一般预算收入完成5.4亿元；社会消费品零售总额34.5亿元，增长17.7%。启示博爱县自古素有“金博爱”和“太行山下小江南”的美誉。“博爱”一词也源于孙中山先生倡导的“自由、民主、平等、博爱”。 目前，博爱县拥有三条发展迅速的经济带，对于本项目开发而言，正好位于中部工商业经济带，是全县人口密度最大、人均耕地最少、工商业最发达、经济最活跃的板块，该经济带占全县经济总量的60%，是博爱经济发展的发动机。 博爱市场简析城市概况-博爱县可划分三条经济带为中部工商业经济带，南部高效农业经济带，北部山区旅游矿产资源经济带。随着城市总体规划的发展需求（2011-2030年），强力实施“焦博一体化”的战略要求。 悠久的历史秦时属野王邑，汉时属河内郡，唐时曾设太行县，之后长期属河内县。1927年冯玉祥将军主豫时，根据吉鸿昌将军的呈请，取孙中山先生倡导的“自由、民主、平等、博爱”中的“博爱”两字，设置博爱县。 能源矿产资源丰富占全县总面积三分之一的北部山区，拥有储量丰富的粘土、铝矾土、铁矿、石灰石、硫铁矿等二十余种矿产资源。与煤炭大省山西毗邻而居，是豫北地区重要的煤炭集散地。拥有蓄水量达2070万立方米的青天河水库，水资源供应充足。西气东输、南水北调两个国家级重点工程均途经博爱。支柱产业目前已经形成汽车零部件、生物化工、服装纺织、食品加工四大产业集群规模不断壮大，新能源、新材料、节能环保装备制造等战略性新兴产业快速发展。旅游业不断壮大青天河风景区是首批世界地质公园、国家重点风景区、国家5A级风景区和国家水利风景名胜区，被誉为“北方小三峡”；建于金代的八极拳发祥地月山寺是中原四大名寺之一，曾与少林寺齐名，乾隆皇帝三次来此巡游。 关键词：历史、资源丰富、旅游业、支柱产业 博爱市场简析旅游概况-博爱县依托独特的历史人文资源，充分发挥青天河国家“5A”级旅游景区品牌优势，规划建设青天河文化旅游产业集聚区，积极推进青天河综合服务中心等项目建设，加快文化旅游业融合发展，努力打造全国知名休闲度假旅游目的地。 博爱县旅游业不断壮大。青天河风景区是首批世界地质公园、国家重点风景区、国家5A级风景区和国家水利风景名胜区，被誉为“北方小三峡”；建于金代的八极拳发祥地月山寺是中原四大名寺之一，曾与少林寺齐名，乾隆皇帝三次来此巡游；在县城西部，有我国纬度最高、面积最大的1.3万亩人工栽培型竹林，不仅具有重要的生态保护、科学研究价值，还有独特的景观价值。正在规划建设的寨卜昌文化旅游区，是集明清民居、怀商文化、红色旅游、绿色生态旅游为一体的综合性旅游区，发展前景广阔。 博爱市场简析博爱的发展-北移东扩，向心发展博爱县地处中原经济区核心区、主体区，同时毗邻合作区，位于新焦济产业带中心位置，区位优势明显，随着焦博一体化，20分钟的车程，将便于房地产市场吸引更多的外地客户，这是有得天独厚的比较优势。博爱的经济-四大产业集群博爱县汽车零部件、生物化工、服装纺织、食品加工四大产业集群规模不断壮大，新能源、新材料、节能环保装备制造等战略性新兴产业快速发展，为经济发展提供了强有力的支撑。博爱的房地产-现代城镇博爱县人口45万，2011年城镇化率预计达40.7%，2012年计划提高1.5%，随着焦博一体化的发展战略的不断强化，势必将加快新型现代城镇的建设进程，同时为城市房地产行业带来巨大的潜在需求。博爱的旅游-5A级风景区博爱县依托独特的历史人文资源，充分发挥青天河国家“5A”级旅游景区品牌优势，努力打造全国知名休闲度假旅游目的地。 博爱市场小结项目定位 整体定位 发展方向 档次形象定位紧抓城中村改造浪潮，在符合地方需求、合理成本投入的前提下，树立县城住宅认可度，带动县城城市化进程； 强化内外部优势，形成差异化：紧抓外部政务核心的特殊优势， 塑造内部产品优势，确保市场竞争力！形成品牌价值增值力，通过前景和生活高度的打造，以品牌带动良性滚动发展。 本项目占据博爱县核心地段，承担着提升县城人居、形成名片的功能 项目角色层面 资源层面 品牌层面发展方向整体定位n地块价值：项目地块处于县政府周边，属于政务核心地块，且临城区干道n客户定位：自住型客户为主流客群；客户生命周期预计为小太阳家庭三代同堂家庭n产品定位：主力产品为改善型产品，同时部分产品满足刚需首次置业客户，面积段符合市场主力需求，单体复制效应强本项目整体定位：打造县城标杆作品，城市改善型现金牛项目档次形象定位中等产品品质，高端档次形象n中等品质项目地块形状过于狭长，加之容积率要求较高，影响产品实现成果的品质，单体进深、单体布局、景观节点等均受到地块形状和容积率制约，很难实现高品质产品标准；只能在用足指标的情况下，最大限度实现户型、日照条件、景观节点的合理性。n高端档次项目地段价值突出，今后潜力显而易见，具有绝对稀缺性，鉴于项目在地块和容积率条件下品质较难突破，在不损失指标的情况下，项目可利用高调的推广包装策略、以及超定位的现场卖场、样板区展示刺激客户感知的敏感点，实现高端档次的塑造。规划建议 容积率 规划布局 开发节奏容积率问题开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单容积率决定了什么？容积率决定了什么？决定不同的产品类型之间的配比；决定不同的产品类型之间的配比；决定了不同的产品形态；决定了不同的产品形态；决定了不同的面积区间；决定了不同的面积区间；决定了不同的产品户型的使用功能；决定了不同的产品户型的使用功能；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。容积率技术层面，谁在影响容积率？社区规模的大小，地块的形状？社区规模的大小，地块的形状？项目规划结构和规划的布局形式？项目规划结构和规划的布局形式？项目产品类型的组合？项目产品类型的组合？项目所处区域的纬度？日照间距的情况？项目所处区域的纬度？日照间距的情况？户型的设计和组合问题？户型的设计和组合问题？容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。容积率容积率的确定模型结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标；企业自身资源状况和资金状况是限定条件；企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。基准方案推荐合理方案推荐确定主推组合方案并进行优化进行经济效益对比进行市场实现评估上下极限方案对基准测算方案进行变量分析满足容积率上下指标下的组合方案依据战略、定位产品品质容积率范围可能的建筑组合高品质低于2.6板楼+部分一梯两户点楼较高品质2.63.2板楼为主，较为舒适较高容积率3.23.8一梯多户的联体+少量板楼高容积率高于3.8高密度，户型设计难出彩较高品质的高层住宅，一梯两户的