长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。 她大连理工大学21春“工程管理”房地产估价离线作业（四）辅导答案一.综合考核(共50题)1.房地产价格是其价值的货币表现形式，即指在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。()A.错误B.正确参考答案：B2.运用市场比较法进行房地产价格评估时，交易实例与待估房地产在当地市场供求关系应该基本一致。()A.正确B.错误参考答案：A3.收益法中确定报酬率的基本方法包括()。A.累加法B.市场提取法C.指数调整法D.收益乘数法E.投资报酬率排序插入法参考答案：ABE4.房地产估价都有误差但是误差应在合理范围内。()A.正确B.错误参考答案：A5.交易日期修正指将可比实例在其估价时点时的价格修正为成交日期时的价格。()A.错误B.正确参考答案：A6.房地产区位状况描述中，停车方便程度和收费标准为位置描述。()A.正确B.错误参考答案：B7.应用成本法估价时须用实际成本，不能用客观成本。()A.错误B.正确参考答案：A8.评估一套单元式住宅的抵押价值，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有()。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆在室内的沙发参考答案：ACD9.一般而言，土地供不应求是短暂的、个别的，供过于求是经常的、普遍的。()A.错误B.正确参考答案：A10.路线价通常为土地单价，也可为楼面地价;可用货币表示，也可用相对数表示。()A.正确B.错误参考答案：A11.为了直观、简明，可先采用表格形式摘要说明房地产状况，然后分别对其中的区位状况、实物状况和权益状况进行详细描述。()A.正确B.错误参考答案：A12.影响房地产供给量的因素主要包括该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好等等。()A.正确B.错误参考答案：B13.()也称为剩余法、预期开发法。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：C14.关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有()。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果参考答案：AB15.成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取待估房地产的价值。()A.错误B.正确参考答案：B16.成本法特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。()A.错误B.正确参考答案：B17.()是将待估房地产(估价对象)与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：B18.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观参考答案：ABC19.对于应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。()A.错误B.正确参考答案：B20.对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括()。A.形状B.外观配套设施C.环境景观D.地势E.开发程度参考答案：ADE21.不得抵押的房地产范围包括()。A.私人诊所B.公共福利事业的房地产C.依法公告列入拆迁范围的房地产D.空置2年的房地产E.被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产参考答案：BCE22.()是国有土地使用权出让价格评估常用的方法。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：C23.运用市场比较法进行房地产价格评估时，交易实例与待估房地产在当地市场供求关系应该基本一致。()A.错误B.正确参考答案：B24.在比较法中，提高估价精度的一个基本保证，是指搜集的交易实例的内容信息要()。A.针对B.独特C.准确D.完整E.真实参考答案：CDE25.市场比较法特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。()A.错误B.正确参考答案：A26.下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有()。A.估价对象B.估价方法C.价值类型D.价值时点E.估价所需材料参考答案：CD27.()是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的某种假定。A.估价对象B.估价原则C.估价假设D.估价目的参考答案：C28.交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法两种。()A.错误B.正确参考答案：B29.房地产种类的不同，影响其价格的主要区位有不同要求，如住宅区主要看重繁华程度、辐射范围等。()A.错误B.正确参考答案：A30.对抵押房地产变现能力比较弱的说法，错误的有()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱参考答案：ABC31.市场比较法操作过程中，选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，实际操作过程中一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。()A.正确B.错误参考答案：A32.()适用于价格无明显季节波动的房地产。A.成本法B.路线价法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：D33.下列选项中，属于房地产状况调整的方法有()。A.直接比较调整B.间接比较调整C.总价调整D.单价调整E.减法调整参考答案：ABCD34.由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。()A.正确B.错误参考答案：A35.运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有()。A.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.划分路线价区段E.制作价格修正率表参考答案：AB36.根据替代原理，运用市场比较法进行房地产价格评估要求市场资料与待估房地产具有相关性。()A.正确B.错误参考答案：A37.求取建筑物折旧的方法主要有()。A.年限法B.分解法C.分部分项法D.市场提取法E.指数调整法参考答案：ABD38.收集有关基准地价的资料时，基准地价内涵包括()。A.估价期日B.开发程度C.基准地价修正系数表D.土地权利类型E.基准地价公布日期参考答案：ABD39.收益性房地产的价值高低主要取决于未来净收益的大小、获得净收益的可靠性以及获得净收益期限的长短等三个因素。()A.正确B.错误参考答案：A40.消费者对未来的预期能够影响房地产的需求量。()A.错误B.正确参考答案：B41.建筑物的重新构建价格是扣除折旧后的价格。()A.错误B.正确参考答案：A42.下列说法中不正确的为()。A.房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证D.房地产估价都有误差但误差应在合理范围内参考答案：A43.在房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔偿中，往往采用()进行估价。A.成本法B.市场比较法C.收益法D.长期趋势法参考答案：A44.收集估价所需资料的渠道主要有()。A.询问有关知情人士B.查阅估价机构自己的资料库C.估价师在实地查勘估价对象时获取D.要求委托人提供E.自有自估的资料参考答案：ABCD45.现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。()A.错误B.正确参考答案：B46.()是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。A.估价对象B.估价原则C.估价假设D.估价目的参考答案：D47.下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价参考答案：ACDE48.假设开发法的理论依据与()的相同。A.成本法B.市场比较法C.收益法D.长期趋势法参考答案：C49.采用折现的方式考虑资金的时间价值的假设开发法称为传统方法。()A.错误B.正确参考答案：A50.房地产价格各种影响因素引起价格变动方向不同。()A.错误B.正确参考答案：B