风起钦江，梦圆丽景钦江丽景整合推广筹划方案2021/09/09略II 市场背景市场分析 /产品分析/客群分析一、城市概况 城市定位/城市开展规划/城市人口分布/城市政策环境城市定位城市总体开展策略贯彻落实国家战略层面对钦州的开展要求，以港兴工，工业化、城镇化和农业产业化互动开展，提升中心城市功能，壮大县域经济。城市性质区域性国际航运中心、物流中心，北部湾沿海生产性效劳中心、港口工业城市。城市职能以港口和保税港区为依托，建成效劳大西南、辐射东盟的区域性国际航运中心、物流中心，我国能源战略的重要保障基地，北部湾沿海生产性效劳中心、科教、文化、体育等专业性效劳中心，现代化港口工业城市，滨海休闲旅游目的地。城市开展规划u2021年1月16日，国家正式批准实施?广西北部湾经济区开展规划?，同年4月，国家商务部确定钦州为全国加工贸易梯度转移重点承接地， 5月29日，国务院批准设立广西钦州保税港区，广西北部湾经济区上升为重要国际区域经济合作区。u?十一五规划建议?提出，钦州城区作为中心城市，要实施“东进、南拓和“通江达海的城市开展战略，进一步拉开城市框架，拓展城市空间；突出“健康、“活力城市主题，大力推进“一江两岸建设，高起点规划建设河东新区，美化改造河西区，提升城市形象。城镇人口分布二、市场动态 钦州楼市概况1-7月：量价齐涨2021年钦州市努力实现房地产投资235亿元的目标，鼓励合理住房消费，促进开发工程开工建设，拓宽住房保障渠道，营造良好健康的舆论气氛，确保房地产市场稳定开展。1-7月份，全市商品房实际销售面积708572平方米，同比增长57.38%；商品房销售额196938万元，同比增长61.08 %，其中，住宅销售额169854万元，同比增长102.15 %；商品房7月份平均价格2779元/平方米，环比上升1.94%，同比增长2.36%，其中，住宅平均价格2486元/平方米，同比增长13.31%。 国家宏观调控中积极的财政政策和适度宽松的货币政策的出台，大大缓解了开发商的资金压力，使得大量的投资性置业重新涌入楼市，推动了房价的上升；市政府在年初结合本地实际及时出台了?促进钦州市房地产业健康开展的假设干意见?，有力促进了全市房地产业持续健康开展，使刺激内需政策初见成效，居民住房消费平稳上升。 8月：热销与提价钦州楼市那么在经过连续几个月的火爆热销之后，几个今年热销的楼盘根本趋于平稳，但局部楼盘依然在加推提价之中。丽景天下在月初微涨了50元/之后，到达了2700元/的均价。时代名城也声称楼盘已经售到22层，均价已达3300元/。客户反响：价格偏高很多本地人认为钦州的房价过于偏高，钦州市区的楼盘仍然还是以本地购房者居多，钦州港楼盘那么以投资客为主。预计钦州楼市在未来几个月内，这样高销量的态势仍将持续，但持续的时间那么是个未知数。主要竞争对手工程概况江滨豪园总建筑用地毛面积:66711.78总建筑用地净面积:51828.71总建筑面积:259120建筑占地:15100其中高层住宅建筑面积:205620其中单身公寓建筑面积:28800商铺会所建筑面积:24400邮政所建筑面积:300地下车库面积:34270建筑密度:29.1%绿化率:32.1%总户数:1802开工时间：2021年5月开发商:钦州市金茂房地产上元悉尼阳光所在城区：钦北区楼盘地址：钦州市永福东大街16号行政中心斜对面占地面积：150亩建筑面积：25万总 户 数：2000余户主要户型：二房、三房绿 化 率：42%容 积 率：2.90工程特色：整体由12个相对封闭的 半围合组团构成开盘时间：2021-06-08 入住时间：2021-10-07 工程进度：二期第二组团二层 销售状况：二期开始销售 开 发 商：广西上元置业 物业公司：广西万怡物业中地滨江国际工程地址:钦州市扬帆北大道与永福东大街交汇处交通状况：中地滨江国际 5路与8路公交车到达物业类别：住宅、综合体建筑类别：多层、小高层、高层工程特色：经济住宅，新生态居住模范楼盘总占地面积：1080亩总建筑面积：168万，工程周期10年。楼盘地址：钦州市永福东大街开盘时间：2021-10-07 占地面积：一期威尼斯113亩建筑面积：24万平方米装修状况：毛坯绿 化 率：35% 容 积 率：3.00开 发 商：广西中地置业 文华名苑所在城区：钦北区楼盘地址：钦州市扬帆大道新二中对面占地面积：20211.82平方米建筑面积：53800平方米总 户 数：630栋 数：4 楼 层：18 主要户型：一房、二房、三房 车 位：总147个 绿 化 率：25.00容 积 率：4.52 开工时间：2021-01-04 竣工时间：2021-01-04开盘时间：2021-09-20入住时间：2021-03-30工程进度：即将封顶 销售状况：C、D#正在热售中 开 发 商：广西合盛房地产 代 理 商：宝资嘉 东方豪庭楼盘地址：钦州市河东区扬帆大道北11号体育馆旁占地面积：65532.2建筑面积：245549.9总 户 数：1667 主要户型：二房、三房 栋 数：25楼 层：1125绿 化 率：45.00容 积 率：3.90工程特色：“景观魅力独特文化内涵丰富，生态 与人文兼备的高品质商住区开工时间：2021-02-08 销售状况：待售 开 发 商：钦州市国安远通房地产开发皇庭御珑湾工程地址：蓬莱大道工程进度：新盘开工主要竞争对手推广策略项目推广策略江滨豪园放眼世界的高度上元悉尼阳光城市梦想，阳光生活中地滨江国际主推：168万、新区未来愿景、观江第一排文华名苑名校就在家门口；新文化阶层现代人居东方豪庭东方智慧创新生活中式尊邸，钦城国耀皇庭御珑湾皇庭引领无限，创想矜贵人生江滨豪园1销售中心正式启用2北部湾形象大使全区选拔大赛暨高级置业参谋全区海选活动3目前已在做推盘准备文华名苑爱心助学捐赠活动预计7月底可交房，并即将在8月初进行第三次推盘皇庭 御龙湾8月23日开盘9月5日皇庭鸡尾酒会 局部竞争对手动态三、工程SWOT分析A、工程综述B、工程优势C、工程劣势D、工程时机E、工程威胁A、工程概况u占地面积：44590.99 约为67亩u总建面积 ：167513.85，u物业类别：住宅114892.97、复合商务公寓和商业配套16281.08u总户数：828户u楼层数：1#、2#、3#、4#、5#、 6#楼高层6栋1929层，7#楼 多层4层u建筑密度： 23.36% u绿地率： 35% u容积率： 3.0户型面积户数所占比例总价目标客户两房86.1-89.8518021.74%35万元白领、投资客三房106.34-141.4335643.00%4055万元企业中层、专业技术人员、公务员、个体工商业者四房144.79-206.8121525.97%6080万元政府官员、企业高层、高级技术人员、个体工商业者五房260.61-261.46273.26%100万元政府官员、企业高层、私营企业主、高级技术人员楼中楼138.69-348.64506.03%60140万元政府官员、企业高层、私营企业主总计728100%u户型统计和工程区位图u位置：钦州城东，市政府旁，新城市中心区，一线掌握城市商脉、政脉、文脉，工作生活左右逢源。u景观：内有至美中央溪谷园林，外有市政梦圆广场，呼吸最新鲜的氧气，360度绝佳景观。u产品：新亚洲主义建筑风格，融汇现代与东方美学；环形围合式布局，使户户都能共享中庭及中央溪谷的景观环境，运用材料、色彩及植被相互间搭配，打造极具“新亚洲风格的新城市中心生活领地。 u配套：与市政府、梦圆广场、城市公园零距离，另有八大场馆布列附近，出那么繁华，入那么静谧。工程自身商业配套7#楼将引进精品商业，打造城市客厅，成为市民休闲购物的胜地。u荣誉全国绿色生态住宅示范工程。B、工程优势市政府梦园广场文化艺术中心八大场馆u该区域虽说为钦州市重点规划区域，但目前还处于开展的起步阶段，周边还存在一些民房，开发空地较多，区域形象不够高。u目前处于开展的起步阶段，周边生活配套，如大型购物超市、农贸市场、商业街等设施少，日常生活起居不够方便。u工程周边还有回迁房没拆迁，影响整体美观。 以上三个劣势都似乎工程外部环境造成的，而且不能很快通过政府去解决，但劣势也是时机点，本工程毗邻钦州市政府，所处的区位是钦州未来重点开展的区域“城东，利于大区域优势，市政府的“城市名片，引用钦州人比较了解的南宁琅东片区，五象广场市政府附近的开展趋势，用类比法来引导受众，提升工程自身价值。 解决：C、工程劣势u钦州的房地产产品还处在初级阶段，在工程规划设计、营销推广方式、销售价格方面严重同质化。可利用工程 “新亚洲风情的特点，走差异化推广路线，并将差异化逐渐扩大化。u工程所在的钦州市区东部，“东进南拓的起点区域，今后作为一个新的城市中心区，它具有无可比较的地段优势和升值潜力。可引用钦州人比较了解的南宁琅东片区、五象广场市政府附近的开展趋势，对应钦州“人民南路-钦州湾广场-梦圆广场的商业中心转移趋势，用类比法来提升工程自身价值。u南北钦防城市群一体化开展为钦州房地产提供推力，投资客为城市开展的前景吸引而来。u钦州正处于城市化进程的初阶，未来城市人口的激增对商品房有巨大的需求。同时高品质建筑的开展也刚刚起步，随着人们对居住品质的要求提升，精品园林景观就成为一个时机。u7#楼精品商铺的推出抓住时机填补区域的市场空白，在提升区域价值的同时也提升了工程自身的形象。D、工程时机点u二套房贷收紧政策在广西开始实施，楼市观望气氛开始浓郁u解决：利用钦州所处的北部湾经济圈核心城市，吸引广西其他省市以及省外的购房需求，通过网络、电视等传播面较广的媒介来扩充市场。u周边的大型工程中地滨海国际、悉尼阳光、文华名苑等工程的推售将导致短时间内区域供给量大幅增加，竞争会进一步加剧。u解决：将工程“新亚洲风情、最正确景观视角的环形围合式布局规划等差异化特征最大化，力争从中脱颖而出。u市场前景不明朗。E、工程威胁点化解或躲避威胁和劣势，以新亚洲的品质生活对接市场刚性需求结论三、客群分析A、消费区域B、消费特征C、目标写真D、广告接受分析此数据由走访销售人员、代理公司、目标客群、 访问等得出A、消费区域u目的：二次以上次置业为主，投资置业为辅。u年龄：25岁45岁之间。u职业：公务员、私营企业主、个体户、白领阶层。u收入：家庭年可支配收入在5万元以上。 B、消费特征博士，钦州政府引进的知识型人才，月收入4000元，有住房公积金。目前住在单位分的一套小三房，户型比较老旧，想换一套更舒适的住房。小区周边环境要比较好，老人居住舒服，离工作单位近，最好还能方便家里的小孩上学。陈女士目标写真一90年代从事业单位辞职创业，从事海产品养殖加工，年收入25万，拼搏至今，广有积蓄，现在股市那么低迷，钱不值钱，经济复苏缓慢，把钱投入生产又怕产品滞销亏本，还是买套房子保险，既可提升自己的居住品质，还可以保值升值。 黄先生目标写真二张先生目标写真三私企老板，这两年看中北部湾的开展趋势，来钦州投资做矿产生意，年收入50万，目前在钦州没有固定居所，每次来都要到酒店住，遇上旅游旺季时酒店很难订到房间，比较不方便，想在钦州买一套房，除了作为落脚点外，还可以做办公室使用，环境、交通非常重要，以后可以很好转手出租或出售。 报关员，月收入3000元，结婚两年，一直住在丈夫以前的单身公寓，目前正准备购置更大的新居，以备孩子出生后三代同堂共享天伦。追求时尚、完美生活，渴望安静、温馨的家。想找一个既能在周末到楼下的咖啡厅和朋友聊天，又能和家人一起到附近公园散步的小区。胡小姐目标写真四成先生医生，十几年年积蓄百余万，有个孩子在钦州就读中学，希望在市区的学校附近有套房子，以便照顾孩子。也考虑到孩子日后的开展，希望为他们在新城区谋求一个良好的立足点。看重城市的开展方向。目标写真五王先生陈女士夫妇家具店经营者，结婚5年有一3岁小孩，一直和从机关退休在家的父母同住。希望搬到离父母不远的新居，一方面能照顾父母，另一方面构筑自己的家庭空间，提高生活品质。目标写真六黄先生政府官员，经