运营中心 1内部资料 严禁外传运营中心 2目录 目录Contents 目标策划第一部分 双享策划 报建策划第三部分第二部分 前置策划第四部分 工程策划第五部分 质量策划第六部分 需集团解决的问题第七部分运营中心 3目标策划第一部分一、项目基本情况项目区位图城市简介及功能分区1、郑州是河南省会，有汽车、装备制造、煤电铝、食品、纺织服装、电子信息等六大优势产业。主城区划分为八区，城市整体在向东发展。2、八大区所属的主城区功能定位为：国家级商贸中心、区域性金融服务中心和高新技术产业基地。3、本项目位于经开区的国际物流园区，园区作为郑州建设全国现代物流中心的核心区，是以现代物流业和汽车及装备制造业为主导产业，集国际物流、区域分拨、城市配送等功能于一体的现代物流产业示范区。二七二七区区中原中原区区高新区高新区金水金水区区惠济惠济区区郑东新郑东新区区管管城城区区经开区经开区碧桂园翡翠湾峯景项目运营中心 5一、目标策划区位及交通运营中心 6一、目标策划周边配套地块位于经开区国际物流园区内。周边医疗、教育配套较少，但休闲娱乐、产业配套充足。交通方面紧邻横贯郑州市东西的航海路，向南直达郑州市南三环。方特欢乐世界方特欢乐世界绿博园绿博园郑凤牡丹园园郑凤牡丹园园中国厨房文化博物馆中国厨房文化博物馆郑州国际汽车公园郑州国际汽车公园宇通新能源宇通新能源郑大二附院郑大二附院居然之家直销中心居然之家直销中心方特欢乐世界方特欢乐世界6公里6公里绿博园绿博园2公里0.5公里郑凤牡丹园园郑凤牡丹园园郑州国际汽车公园郑州国际汽车公园3公里宇通新能源宇通新能源4.5公里中国厨房文化博物馆中国厨房文化博物馆4.5公里3公里郑郑大大二二附附院院运营中心 7一、目标策划地块基本信息占地：53.53亩容积率：3.5挂牌起始价：1205万元/亩总价：6.45亿元成交楼面地价：5164元/；付款时间：2017年7月4日支付保证金4.29亿元，签订出让合同后10个工作日内付清土地款是否可提前预售：否是否可规划变更：是是否可调整户型：是建筑密度：25%建筑限高：100米90/70:无商业比例：公建配套：幼儿园、是否符合土规：符合是否符合林规：符合是否符合城规：符合是否具备开工条件：周边道路暂未修通，签订出让合同后90日交地。地块内规划有一条10米宽的规划道路，应在修规中落实。地块南至：航海东路地块西至：九曲路九曲一路翡翠湾保利峯景凤凰大街商都路运营中心 8一、目标策划项目鸟瞰图运营中心 9一、目标策划项目鸟瞰图商业效果图商业效果图幼儿园效果图幼儿园效果图单体效果图单体效果图运营中心 10一、目标策划开发分区及货量组织项目货量组织碧桂园峯景货值梳理楼号 户型面积 总套数面积（）货值（元）楼栋货值（亿）26#（32F）1436491521063096322.912612816128 18734284827#（34F）1436897241129539842.11266885689952588828#（34F）99686732781989122.39713613192 15323827229#（34F）1436897241129539842.11266885689952588830#（34F-1F）1436694381096318082.11266683169659865631#（34F-1F）99666534759105602.29713212804 148731264合计998118880138092169613.7备注：估价以地块限价11616元/测算货值。批次楼号货值（亿）1批次26#27#52批次28#2.33批次29#30#31#6.4合计13.7一批一批26#、27#二批二批28#三批三批29#、30#、31#运营中心 11一、目标策划销售计划首开首开7.37.3亿亿26#27#28#共530套1 1、推售策略：、推售策略：20182018年赶在二季度供货，在万科、金地之前开盘，抢占市场先机，保证首开去化；年赶在二季度供货，在万科、金地之前开盘，抢占市场先机，保证首开去化；以上推盘结合开工节点，全年推出以上推盘结合开工节点，全年推出13.713.7亿，从而达成年度销售目标亿，从而达成年度销售目标营销节点升级派筹项目摘牌2017年7月6日验资入会板房开放开盘2017年5月20日2017年5月1日2017年11月16日2017年4月25日二批加推2017年5月27日二批加推二批加推6.46.4亿亿29#/30#/31#共466套运营中心 12双享策划第二部分运营中心 13二、双享策划成就共享奖金分配方案根据成就共享测算结果，分配方案如下表：岗位部门分类奖金分配比例奖金分配金额项目团队奖金分配比例（占总奖金比例）40%项目总经理综合部项目团队35%14%53.06-综合部项目团队5%2%7.58-开发部项目团队15%6%22.74-工程部项目团队35%14%53.06-财务部项目团队10%4%15.16项目团队各岗位奖金分配比例小计100.00%40%151.6奖金分配公开透明，增加团队士气，助力项目运营。奖金分配公开透明，增加团队士气，助力项目运营。奖金分配公开透明，增加团队士气，助力项目运营。奖金分配公开透明，增加团队士气，助力项目运营。运营中心 14报建策划第三部分运营中心 15前置策划第四部分运营中心 16四、前置策划遵循原则项目成功必须做好前置策划交楼策划：交楼当开盘、先后次序、系统化、完美交楼前置策划必须遵循原则报建策划：合法合规、借助资源、邀请领导、注重执行招标策划：先定后干、先算后干、经验优先、必须书面设计策划：方案确定、基础管线、安排会审、交底优先采购策划：专项会议、查漏补缺、消项计划、专人负责组织策划：三堂会审、帮扶小组、项目1+1、集团驻场成本策划：量化责权、重奖重罚、责任到人、考核到事营销策划：目标分解、产品解读、客户教育、拓展渠道装修策划：首立规矩、四审四查、八项先行、三大管理项目开工前需扫清内外部障碍，如避免村民阻工、政府关系维护等运营中心 17四、前置策划前置工作场地土山、树木清表土方清表前原貌，摘牌土地现场约30万方渣土垃圾，政府清表至11月10日与项目交接。土方、树木清理进行中场地清表完成，于11月9日完成交接。运营中心 18四、前置策划前置工作临电前置工作：场地电杆平面图单身宿舍原场地电杆拆改电杆临电接驳点n经项目前期了解，地块周边最近仅金地内一处可接驳点，但需拆改电杆。n原临电方案协商金地、万科共同出资拆改，完成后分别接入个地块使用；电杆拆改费用约190万，三家分别承担60余万，引入项目电箱约需30余万，费用共计90余万。n经项目调查周边环网情况，与电力公司充分沟通，了解地块以东较远处有满足项目容量的接驳点；综合费用需60余万，采用该方案为公司节约30万左右费用运营中心 19四、前置策划前置工作临时围挡n项目南侧考虑紧邻航海路主干道，北侧考虑相临万科地块，为了实现更好地对外展示，设置为3m高围挡，其余部分考虑到成本问题，仅设置为2.5m高围挡（橘黄色）。n考虑围挡下整体为回填土，未分层压实，同时为在土方清表过程中进行围挡施工穿插，加快场地围闭。协调村中机械对围挡基础施工，并对围挡基础布置优化。临时围挡工程138M214M233M188M出入口出入口出入口运营中心 20四、前置策划前置工作地勘初勘清表过程中进行勘探10.1期间，政府清表未开展，项目沟通办事处，协调袁庄村委机械，根据总规粗放主楼，进行场地局部清表；后协商勘察单位进场初勘。10月中旬取得中间成果推进设计、招标工作。10月底，政府清表进度过半，项目沟通勘察单位进场进行场地详堪。初勘关于峯景项目高层地基基础的方案：1、峯景项目5栋34F、1栋32层住宅楼，建议400mm CFG桩，以或层细沙层为桩端持力层。其承载力特征值fak为550kPa。桩长约1821m。2.拟建幼儿园可采用独立基础或筏板基础，以第层粉质粘土作持力层，由于第层粉质粘土均匀性差,建议挖除换填二八灰土至基底设计标高。3.地下车库可采用天然地基独立基础，以第层粉质粘土作持力层。运营中心 21四、前置策划前置工作关于中建七局进场前约谈要求内容：告知现场地况,施工工艺采用铝模全现浇外墙+爬架.项目为工期400+项目,进度需符合一下几点:主体主体8层内必开始内必开始进入穿插砌体入穿插砌体,13层内外抹灰开始穿插内外抹灰开始穿插,17层开始精装修开始精装修进场,8天内完成移交工作天内完成移交工作.其中主体工期要求其中主体工期要求为:首首层11天天,二二层9天天,三三层6天天,标准准层4.5天天/层,屋面屋面层9天天/层.如在非客如在非客观影响影响阶段段(扬尘,农忙忙)工期偏差超工期偏差超过10天天,我方有我方有权利邀利邀请第三方第三方抢工工队进场抢工工,费用全部由用全部由贵司承担司承担.所有施工管理层以及栋号长需要面试,部分人员需笔试.总包劳务不应采用大清包，如采用大清包应加强管理、技术交底，保证方案措施及相关要求落地，定期上交会议相关资料。需成立实测小组对完成工作进行测量及固定维修队伍,人员不可兼多职,作业面完成后3天出测量结果上报我方,5天内修补完成.未完成上报,修补或抽查不合格按合同进行处罚.保证区域巡检前10名.赶工,抢工阶段24小时管理人员全员在场,平时施工晚22点前管理人员需在场,如离场需向项目部请假.所有影响项目施工的道路道路,市政配套市政配套,政府等部政府等部门关系,总包需主动沟通协调,甲方起相关配合工作.总包应对甲分包甲分包单位位,甲指甲供材料甲指甲供材料起到主动管理的义务,包括机械机械,人人员,材料材料,垃圾垃圾,临水水临电,成品保成品保护等等工作的协调处理,推脱责任影响的工期工期问题应由由总包承担包承担.10总包现场安全文明应严格遵循”碧桂园施工碧桂园施工现场安全文明安全文明2017版版(河南区域增河南区域增强版版)”,现场扬尘治理必须符合7个100%,相关外部关系自行主动公关协调.运营中心 22四、前置策划前置工作临建办公区选址临建办公区平面临建板房规划：1、峯景项目租用地块西400米场地作为临建生活区，占地1.5亩，满足工地日常工作人员基本生活需求；其余人员借用翡翠湾生活区及办公区，项目会议室则借用总包会议室，以节约项目配套投资；办公及生活板房总建筑面积共449平。总投资约24万元。2.峯景项目协商豪园项目，计划利用豪园拆除板房，为集团公司降低开发成本。运营中心 23A 项目部组织架构四、前置策划组织策划项目采用自行监理区域片区总朱晖项目副总经理张敏千 傅晓剑片区工程总姜德龙经开区大开发吕巍涛综合部成本部营销部财资部工程负责人：李岩工程管理、监理案场客服巡岗人员资料员孙园园工程（监理）部物业部人力/行政/后勤等土建工程师崔小磊娄文帅冯永川成本控制营销财务资金物业经理王景林营销总张峰林张继鹏郭文豪李云彩范莹莹财务经理龚军川水电工程师郭永超运营中心 24A 项目部组织分工项目工作分工表姓名现场分工情况土建2名采购立项流程专员（材料下单及跟进）土建兼职园艺、绿化土建兼职装修工程土建兼职安装1人运营土建兼职四、前置策划组织策划土建1：冯永川（兼精装）土建土建2：崔小磊（兼精装）：崔小磊（兼精装）安装安装:（郭永超郭永超）运营中心 25四、前置策划组织策划部门部门姓姓 名名岗位岗位责任分工责任分工综合部李云彩李云彩综合（负责翡翠湾峯景）负责项目部行政、后勤及人事管理工作。范莹莹范莹莹仓管（负责翡翠湾峯景）负责项目部物资采购,发放以及管理。工程（监理）部李岩李岩工程负责人全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。崔小磊崔小磊土建工程师土建工程师相关职责。冯永川冯永川土建工程师土建工程师相关职责。郭永超郭永超安装工程师安装工程师相关职责。孙园园孙园园资料员负责图纸、变更单、联系单以及工程相关资料的收集、整理、发放。A 项目部人员职责运营中心 26四、前置策划组织策划B 总包组织架构总包组织架构人员皆由项目部面试，合格之后方可上岗入职。运营中心 27四、前置策划组织策划会议制度开工