凤凰家园凤凰家园2008 2008 年度最佳年度最佳献礼献礼 一一.总体环境说明总体环境说明1.1.红谷滩简介红谷滩简介 红谷滩新区地处昌北赣江之滨，与昌南中心城隔江相望，素有南昌的“浦东”之美誉。新区由红角洲、红谷滩中心区、凤凰洲三大片区组成。其中，红角洲片区为文教、体育，旅游和高档住宅综合区；中心区为行政办公、商贸金融、居住综合区，是南昌市级行政、文化、金融、贸易中心；凤凰洲片区为旅游、体闲、商贸、居住区，是以旅游、居住为主的城市生活新区。凤凰洲片区南起庐山南大道，北至赣江大桥，东临赣江，西至蝶子湖城市绿心，规划用地11平方公里，规划人口约10万人，功能定位为舒适的居住功能，将以一种理想的、整体的开发模式形成生态式、花园式的居住空间环境。2.2.凤凰洲简介凤凰洲简介2.20082.2008年凤凰洲商业市场分析年凤凰洲商业市场分析 凤凰洲目前商业主要集中在庐山南大道和凤凰花园附近，其中凤凰洲目前商业主要集中在庐山南大道和凤凰花园附近，其中凤凰花园商业一沿街商铺和社区商业为主，和本案凤凰花园商业一沿街商铺和社区商业为主，和本案非常类似。非常类似。A:A:沿街商铺沿街商铺 目前凤凰洲的沿街店面丰和大道凤凰花园段由于周边住宅项目入驻人口较多同时靠近凤凰菜场、凭借其地段和位置的势，出租率较高，租金处于整个区域的最高水平，由于临街商铺明显受到地段的影响，租金高低和价格涨幅差异很大。B:B:社区商铺社区商铺 社区商铺将是商业地产中一支奇葩，它具有投资额较小，经营性灵活，往往与住宅消费一体化，成为长线投资。社区商铺，一般的价位是住宅价位的一倍左右，升值空间不是很大，价格涨幅一般客观存在小区的品质、人气和商铺的数量等影响，不会大起大落，有一定的升值空间。红谷滩凤凰洲凤凰家园附近的社区店以凤凰花园小区内街最为典型，同时也是凤凰洲招商率最高的商业项目。商业档次比较低，业态主要围绕小区住户日常生活需求，集中了超市、烟酒、水果、服饰、小餐饮、美发等。二二.本案立地本案立地条件说明条件说明1.1.本案立地本案立地条件说明条件说明1.1.凤凤凰凰家家园园位位于于红红谷谷滩滩凤凤凰凰洲洲，东东靠靠丰丰和和大大道道，西西临临凤凤凰凰北北大大道道，南南至至锦锦江江路路，北接长江路。北接长江路。2.2.地地块块方方正正，总总用用地地面面积积为为12.5712.57公公顷顷，总总建建筑筑面面积积234076234076平平米米，其其中中商商业业面面积积为为2113621136平米。平米。本案本案 “凤凰家园”经济适用房是政府主导开发由南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司投资兴建的商住混合社区，占地面积12.57 公顷，总建筑面积 234076平方米，总规划户数2731户，地面停车404个。小区分为A、B、C、D四个组团，小区规划有4个出入口，项目南侧靠近幼儿园的为小区主入口，北侧为此入口，另外小区东西两侧分别还配置了人行入口。小区商业建筑面积21136平方米，呈十字形排布，合理的衔接了小区的4个出入口。AABCD2.2.本案外围住宅小区分布概况本案外围住宅小区分布概况楼盘名称楼盘名称 位位 置置户户数数 预计预计人数人数档档 次次 天赐良园凤凰北大道、濠江路17005100高 档凤凰城丰和大道、锦江路30009000高 档 凤凰花园 丰和大道、黄河路23006900低 档 东方海德堡凤凰北大道、濠江路10933279高 档 丰和新城庐山南大道、丰和大道 7182154高 档 凤凰家园丰和大道、锦江路 27318193低 档 凤凰商贸城丰河大道、闽江路 商业-未来凤凰洲住宅项目常住人口数量为：34626人3.3.本案外围生活设施分布概况本案外围生活设施分布概况凤凰家园外围生活设施基本齐全：凤凰家园外围生活设施基本齐全：医疗:南昌急救中心 餐饮:万家灯火大酒店 银行:昌北工行、中国银行 学校：凤凰小学、外国语学校、商贸学校其他:凤凰集贸市场、加油站 小区规划配套:商业街、幼儿园 三三.本案外围商业氛围分析本案外围商业氛围分析凤凰花园内街业态分布及租金水平凤凰花园内街业态分布及租金水平:平均租金在平均租金在8 8元元/月月 平米左右平米左右1234567891011121314丰和大道业态分布及租金水平丰和大道业态分布及租金水平:租金在租金在1616元元/月月 平米左右平米左右1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19凤凰商贸城业菜场边态分布及租金水平凤凰商贸城业菜场边态分布及租金水平:菜市场菜市场:租金在租金在7 7元元/月月 平米左右平米左右1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21凤凰商贸城业态分布及租金水平凤凰商贸城业态分布及租金水平:1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 租金在租金在1515元元/月月 平米左右平米左右3.3.本案服务范围辐射示意图本案服务范围辐射示意图三、建议方案三、建议方案三、建议方案三、建议方案1 1 1 1、定位及主题形象塑造、定位及主题形象塑造、定位及主题形象塑造、定位及主题形象塑造找准档次，争取成为凤凰洲商业新亮点找准档次，争取成为凤凰洲商业新亮点整体定位整体定位整体定位整体定位：不要仅仅局限于凤凰家园，而要依托整个凤凰洲的不要仅仅局限于凤凰家园，而要依托整个凤凰洲的特点及周边无集中商圈的优势，成为凤凰洲首屈一指的商业项特点及周边无集中商圈的优势，成为凤凰洲首屈一指的商业项目目品质定位品质定位品质定位品质定位：凤凰长乐街的建造风格高雅，配套齐全，有花有水，凤凰长乐街的建造风格高雅，配套齐全，有花有水，档次可见一斑。档次可见一斑。功能定位功能定位功能定位功能定位：餐饮特色街、装修装饰特色街、服饰休闲街餐饮特色街、装修装饰特色街、服饰休闲街档次定位档次定位档次定位档次定位：中低档消费中低档消费餐饮、五金电器、移动营业厅装饰材料、广告制作服饰饰品、干洗、银行区款机彩票投注点、足疗、影像店小超市、水果店、蛋糕房社区医疗站、家政小超市、干洗、餐饮、水果店药房、棋牌室2 2、凤凰家园业态分布建议、凤凰家园业态分布建议:凤凰长乐街：竞争战略的总体演变凤凰长乐街：竞争战略的总体演变引领时尚，确立本区域商业物业的市场地位引进装修装饰商家，积极溶入凤凰洲规划，辐射周边创建商业品牌，连锁经营，拓展商业物业引进中型超市，聚集人气的同时，成为当地消费品终端消费的平台。引进中档服饰连锁店，提升服饰层次。休闲与社区配套并重。建设一体化商业广场经营模式。以商业管理代替物业管理模式。整体规划，避免沿街商铺业态混乱现象。规划装修装饰特色街，满足居民需要。餐饮、社区配套、服饰购物为一体的步行街式商业模式。通过整合性营销辐射周边。以作品牌的心态来经营商业物业。通过品牌经营来拉动物业价值的提升。构建区域知名商业物业构建区域知名商业物业最终目标：使凤凰长乐街成为凤凰洲商业物业的领跑者定位重点定位重点完善商业业态需要填补空白四四.财务分析与建议财务分析与建议凤凰家园凤凰家园 十年租金回收推算表十年租金回收推算表第一年 (2009)第二年 (2010)第三年 (2011)第四年 (2012)第五年 (2013)第六年 (2014)第七年 (2015)第八年 (2016)第九年 (2017)第十年 (2018)十年平均租金楼层基准租金初期培育期發展期成熟期1F0.900.300.300.300.500.500.801.001.001.501.502.000.94凤凰家园凤凰家园 十年租金回收计划十年租金回收计划第一年 (2009)第二年 (2010)第三年 (2011)第四年 (2012)第五年 (2013)第六年 (2014)第七年 (2015)第八年 (2016)第九年 (2017)第十年 (2018)十年平均租金初期培育期發展期成熟期租金总额231439223143923857320385732061717127714640771464011571960115719601542928072517611.1.十年租金十年租金走勢走勢分析分析2 2、物业管理费用及递增率、物业管理费用及递增率 通过物业部门对本项目的各硬件服务设施成本的测算并结合未来经营管理所需的费用，及周边的市场操作价格共同论证。3 3、押付方式、租期、押付方式、租期 业种业种押付方式押付方式 签约租期签约租期生活配套生活配套一年一付1-2年餐饮娱乐餐饮娱乐小型一年一付,中型餐饮200以上押二付三（月）小型1-2年中型3-5年装饰装修装饰装修小型一年一付,200以上押二付三（月）1-2年4 4、免租期与装修期、免租期与装修期 业种业种装修优惠期装修优惠期免租优惠期免租优惠期备注备注生活配套生活配套个月个月个月个月500500平米以上可适当方宽免租优平米以上可适当方宽免租优惠期，公共事业部分原则上只有惠期，公共事业部分原则上只有装修优惠期装修优惠期;如有大中型餐饮及娱如有大中型餐饮及娱乐可适当免租到一年乐可适当免租到一年(免租期免租期)中型中型餐饮餐饮2-32-3个月个月个月个月装饰装修装饰装修1 1个月个月个月个月较早入场的商户原则上可把优惠期顺延至所有配套齐全后起算租金。较早入场的商户原则上可把优惠期顺延至所有配套齐全后起算租金。5 5、招商策略及执行计划、招商策略及执行计划11招商处布置建议招商处布置建议22招商策略及计划拟定招商策略及计划拟定33招商团队组建招商团队组建44招商时间节点管控招商时间节点管控55招商制作物设计完稿招商制作物设计完稿66业态组合面积调控业态组合面积调控77业态业种调整建议业态业种调整建议88人气店招商人气店招商99招商工作推展执行招商工作推展执行1、根据商业物业目标商家、根据商业物业目标商家的特征，确定招商方向。的特征，确定招商方向。2、大量搜集商家信息，主、大量搜集商家信息，主动联系。动联系。3、综合分析各种信息，制、综合分析各种信息，制定相应的招商策略及实定相应的招商策略及实施方案。施方案。公开招商公开招商招商调查招商调查内部认内部认租租开业准备开业准备1、采用定向招商的方式，主、采用定向招商的方式，主动联系目标商家。动联系目标商家。2、确定主力商家、各经营主、确定主力商家、各经营主题的重点商家。题的重点商家。3、对一般商家进行商家登记。、对一般商家进行商家登记。4、对中签户进行一轮信息招、对中签户进行一轮信息招商发布。商发布。1、全面招商。、全面招商。2、引入重点商家、吸引一、引入重点商家、吸引一般商家。般商家。1、广告宣传造势活动。、广告宣传造势活动。2、树立商业物业形象、提、树立商业物业形象、提高商业物业知名度。高商业物业知名度。招商招商计划计划4 4个步骤：个步骤：人气商户优先招商人气商户优先招商品牌商户带动招商品牌商户带动招商定向定向招商招商公公开招商开招商招商人员的培训招商人员的培训公司背景及项目知识、公司背景、公众形公司背景及项目知识、公司背景、公众形象、公司目标、招商人员的行为准则、内象、公司目标、招商人员的行为准则、内部分工、工作流程；部分工、工作流程；物业详情：项目规模、定位、设施、周边物业详情：项目规模、定位、设施、周边环境、公共设施、交通条件；环境、公共设施、交通条件；项目特点：项目的规划设计内容及特点、项目特点：项目的规划设计内容及特点、项目的优劣势分析、项目的招商策略等；项目的优劣势分析、项目的招商策略等；业务基础培训业务基础培训房地产政策法规、税费房地产政策法规、税费规定、房地产专业术语、建筑常识；规定、房地产专业术语、建筑常识；5.5.目标招商对象目标招商对象 凤凰长乐街地处凤凰洲中心区及周边住宅项目集中，常住人口较多，是凤凰洲目前人口密度最大的区域，加上未来经济适用房中签户的陆续入住，商机不可限量，实为凤凰洲不可多得的商业地块，因此本区所提供之商业配套目标招商对象为：1、部分中签户部分中签户由于中签户的收入水平不高，工作不稳定，具有 经营的欲望。2、周边商户周