大唐呈尚城整合推广大唐呈尚城整合推广及首批销售执行报告及首批销售执行报告经典经典PPT模版模版 欢迎下载欢迎下载第一章、关于大盘操作的认识第一章、关于大盘操作的认识第二章、成功旧城改造项目的启示第二章、成功旧城改造项目的启示第三章、项目面临什么样的市场第三章、项目面临什么样的市场第四章、第四章、项目项目竞争力分析竞争力分析第五章、第五章、项目项目针对什么样的客户针对什么样的客户第六章、第六章、项目项目占位与突破占位与突破第七章、第七章、项目项目整体营销执行方案整体营销执行方案第八章、第八章、VIVI应用展示应用展示目录目录经典经典PPT模版模版 欢迎下载欢迎下载第一章第一章关于大盘操作的认识关于大盘操作的认识目录目录经典经典PPT模版模版 欢迎下载欢迎下载p对于的大盘我们该怎么科学的去操作？对于的大盘我们该怎么科学的去操作？p大盘风险如何规避？大盘风险如何规避？p大盘需要怎么样策划思路？大盘需要怎么样策划思路？提出问题提出问题第一印象第一印象200万平方米、大盘、旧城改造项目万平方米、大盘、旧城改造项目1 1、规模大、规模大投入大、风险大、客户层面广、市场影响大；投入大、风险大、客户层面广、市场影响大；2 2、周期长、周期长持续性强，前后影响大，资金操作技巧高；持续性强，前后影响大，资金操作技巧高；3 3、配套全、配套全物业管理经营长期性，难度大；物业管理经营长期性，难度大；4 4、操作系统、操作系统多专业、多方位，考虑要周全，统筹要有力。多专业、多方位，考虑要周全，统筹要有力。一、大盘开发面对的问题一、大盘开发面对的问题1 1、可持续开发经营的思想、可持续开发经营的思想2 2、充分整合资源的思想（市场、企业内部、外部、自然条件、充分整合资源的思想（市场、企业内部、外部、自然条件、社会条件）社会条件）3 3、不断创新与提高的思想、不断创新与提高的思想二、大盘策划的思路二、大盘策划的思路1 1、前期必须有充分、科学、系统的策划与论证。、前期必须有充分、科学、系统的策划与论证。市场要明了，条件要摸清，定位要准确，产品要有特色，开发要有策略，风险要预计，知已又要知彼。2 2、策划不是工作计划，必须把握好项目的方向与重点。、策划不是工作计划，必须把握好项目的方向与重点。3 3、策划必须充分用好现有的市场与项目资源，更要挖掘潜在的市场、策划必须充分用好现有的市场与项目资源，更要挖掘潜在的市场和潜在的资源。和潜在的资源。4 4、策划工作必须与实际工作相结合，策划要有实现的可能性。、策划工作必须与实际工作相结合，策划要有实现的可能性。5 5、策划不仅是出点子，瞬间的闪光，更是一项系统的工作，贯穿项、策划不仅是出点子，瞬间的闪光，更是一项系统的工作，贯穿项目的全过程。目的全过程。三、项目策划的关键三、项目策划的关键1 1、必须有系统、高水平的策划思想去指导；、必须有系统、高水平的策划思想去指导；2 2、操作必须与策划工作相互协调、相互补充、相互促进；、操作必须与策划工作相互协调、相互补充、相互促进；3 3、必须有强而有力的协调与统筹；、必须有强而有力的协调与统筹；4 4、必须有一支配合良好的专业队伍；、必须有一支配合良好的专业队伍；5 5、计划时多从困难着想，时间要充裕一点，操作时要从最积极的角度、计划时多从困难着想，时间要充裕一点，操作时要从最积极的角度去实施；去实施；6 6、前期看策划，中期看设计，后期看施工与质量，结果看营销的执行。、前期看策划，中期看设计，后期看施工与质量，结果看营销的执行。（观念、产品、推广）（观念、产品、推广）四、项目操作的关键四、项目操作的关键经典经典PPT模版模版 欢迎下载欢迎下载第二章第二章旧城改造大盘成功操作的启示旧城改造大盘成功操作的启示目录目录广西贵港东湖区域项目广西贵港东湖区域项目旧城市中心的辉煌重塑旧城市中心的辉煌重塑案例借鉴案例借鉴经典经典PPT模版模版 欢迎下载欢迎下载郁 江郁江大桥江北中路建设东路人民路登龙桥路金港大道中山路本项目本项目和平路同济大道n 项目位置：广西贵港市东湖片区n 项目总占地：2250亩 其中：湖面750亩城市发展方向城市发展方向凤凰街片区凤凰街片区东湖片区东湖片区 港北新区港北新区n 一个城市功能衰落的老城区n 一个被都市边缘化的老城区n 一个被贵港人逐渐淡忘的老城区案例借鉴案例借鉴广西超大区域级旧城改造再建项目，城市中心北移，项目广西超大区域级旧城改造再建项目，城市中心北移，项目所在的东湖片区为曾经的城市中心所在的东湖片区为曾经的城市中心经典经典PPT模版模版 欢迎下载欢迎下载城市唯一的东湖公园城市唯一的人文历史古迹:登龙桥、广西一大博物馆城市唯一的750亩景观东湖，360度湖岸1260m郁江江岸，全城唯一的双水岸曾经的商业中心，骑楼商业街区完善的城市配套设施便捷的交通条件密集的城市人口案例借鉴案例借鉴追溯项目区域属于城市的人文历史，挖掘项目发展的核心追溯项目区域属于城市的人文历史，挖掘项目发展的核心价值点价值点成型的城市一极 政务中心政务中心 (核心核心)n 行政中心n 起步中的城市商圈n 大量的居住小区逐渐聚集港北新区港北新区东湖片区东湖片区打造城市一极 生活中心生活中心(核心核心)n 曾经的商业中心n 人口聚集的居住区n 城市唯一的休闲景观中心案例借鉴案例借鉴站在城市发展的高度将项目定位城市的一级与港北新区的站在城市发展的高度将项目定位城市的一级与港北新区的政务新区的政务中心构筑城市双核政务新区的政务中心构筑城市双核商业中心商业中心城市之核城市之核居住中心居住中心休闲中心休闲中心城市级集中商业商业街东湖公园景观中心城市广场滨水景观带教育配套设施社区服务设施会所设施高品质住宅群案例借鉴案例借鉴城市一极所必须承载的城市功能价值，升级城市城市一极所必须承载的城市功能价值，升级城市经典经典PPT模版模版 欢迎下载欢迎下载项目项目核心圈层核心圈层核心圈层：核心圈层：项目周边，以港北老城区客户为主重要圈层：重要圈层：以港北、港南城区客户为主，辐射客户范围：辐射客户范围：覃塘、桂平以及平南等市镇，目前难以吸引，但随着城市辐射力的增强和项目影响力的增大，逐渐成为目标客源重要圈层重要圈层辐射圈层辐射圈层案例借鉴案例借鉴广纳客源，以区域为核心辐射全市乃至更远保证项目开发广纳客源，以区域为核心辐射全市乃至更远保证项目开发量的消化量的消化经典经典PPT模版模版 欢迎下载欢迎下载主题定位主题定位原则主题概念贯穿整个规划，指导产品各环节设计，通过建筑、园林等方面体现形象主题，打造出差异化、高品质产品都市情景街区都市情景街区都市双水岸人文社区都市双水岸人文社区半岛水岸生活社区半岛水岸生活社区主题形象定位主题形象定位A A区区B B区区CC区区东湖左岸东湖公园汕塘水系东湖南岸郁江北岸东风路休闲景观商业带东湖右岸内湖半岛水岸景观价值诉求景观价值诉求需根据各区设定的物业类型、及景观价值的差异进行综合建议物业布局建议物业布局建议街区式、情景式共享型、参与型城市性、人文性半开放、休闲型纯居住、私密性生态型、舒适型规划形态建议规划形态建议A A区区B B区区CC区区案例借鉴案例借鉴细分地块，根据资源价值分别进行主题定位，保证项目的细分地块，根据资源价值分别进行主题定位，保证项目的有序开发，避免内部竞争有序开发，避免内部竞争40002000售价：元/m2盛世名门低低 中中 高高 综合素质本项目普罗旺斯阳光城国际新城凤凰城“领导者领导者”产品保证：产品保证：引入情景洋房、附加值高的当地市场稀缺产品聘请华南理工大学建筑设计院、国际怡景景观设计院以及合富辉煌顾问代理公司中开高走价格策略：中开高走价格策略：高素质产品提供下，将早期价格定位于中档水平，营造高性价比依据项目逐步成熟以及价值释放而逐步提升产品价格高性价比定价策略高性价比定价策略案例借鉴案例借鉴高性价比，中开高走的价格策略使项目一炮而红高性价比，中开高走的价格策略使项目一炮而红经典经典PPT模版模版 欢迎下载欢迎下载项目价值最大化分析思考设定条件项目开发按A-C-B次序开发对A4/A5开发时间作出调整项目早期通过商业配套的打造拉升价值，中后期利用A3/C3价值影响力拉升低价值地块，使整个项目价值保持在高位A2A2A1A1A5A5B2B2B3B3C1C1C3C3C2C2C4C4A3A3A4A4B1B1122333444342132A1A2A3A4C1C2C3C4B3B2项目早期价值通过商业及配套的打造拉升B1A5地块拆迁难度大，现阶段作为最后阶段开发考虑B区地块价值在开发后期逐步体现，通过自身价值提升产品价格案例借鉴案例借鉴风险最小化，价值最大化角度确定项目开发策略，实现项风险最小化，价值最大化角度确定项目开发策略，实现项目的可持续发展目的可持续发展经典经典PPT模版模版 欢迎下载欢迎下载挖掘城市及项目区域的人文历史，使之成为项目发展的核心价值与灵魂以城市运营的高度来运营项目：完善城市功能、升级城市形象、改变城市生活方式整个城市乃至更大范围地吸引客源，以实现项目开发规模量的有效消化必须建立城市级别的整体定位体系，并依据价值属性的不同进行分区地块定位，避免内部的无序竞争高性价比产品提供，低开高走或中开高走的价格策略是项目获得开发成功的关键案例借鉴案例借鉴贵港东湖区域旧改案例成功开发的分析总结贵港东湖区域旧改案例成功开发的分析总结经典经典PPT模版模版 欢迎下载欢迎下载第三章第三章项目面临的市场项目面临的市场目录目录宣城概述房地产市场分析重点竞争个案分析 宣城东临苏浙，地近沪杭，现辖宣州、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一区，并代管宁国市，面积 12340平方公里，人口275万，2000年设立地级宣城市，县级宁国市由省直辖，委托宣城市代管。合肥市合肥市宣城市宣城市宣城简介宣城简介宣城概述宣城概述行政区划行政区划 宣城自公元前109年设郡以来，历代为郡、州、府城。范晔、谢眺、沈括、文天祥等先后出守于此，李白、韩愈、白居易、杜牧等相继来此寓居，人文遗迹众多，自然风光优美，有“上江人文之盛首宣城”的赞辞，更因谢朓、李白、杜牧等人的大量歌咏，而享有“宣城自古诗人地”的美誉。宣城概述宣城概述历史文化历史文化 历史悠久、文化底蕴丰厚历史悠久、文化底蕴丰厚 宣城物产丰饶。宣纸宣笔、旌德三麻、绩溪蚕丝、徽墨、唐代“宣州红线毯”、宋代“宣城诸葛笔”、明代“宣城木瓜”、“宣城雪梨”扬名华夏。自然资源丰富：竹林面积93万多公顷，其中广德县4万公顷，毛竹蓄积量8000万株，居全国第七位、全省第一位；宁国市元竹、笋用竹面积和产量居全省首位。境内的扬子鳄保护区为国家级自然保护区。矿产资源丰富，水泥用石灰石，储量在160亿吨以上。宣城概述宣城概述特产资源特产资源经典经典PPT模版模版 欢迎下载欢迎下载130平米房源市场饱和，滞销严重市场需求面积下降，逐渐呈现刚性需求状态单价及总价都较为敏感08.6月后成交量整体下滑最受追捧的面积集中在80-90两房，110以下的三房 根据项目组观察，宣城市场客户观望严重，各项目现场日根据项目组观察，宣城市场客户观望严重，各项目现场日到访量低到访量低 在售产品差异化不大，市场客群未细分在售产品差异化不大，市场客群未细分房地产市场分析房地产市场分析宣城房地产市场小结宣城房地产市场小结位置向阳路与宣湖路交口西南规模占地公顷 总建万方开发周期4-5年，两大期，A区（37栋），B区（25栋）物业类型高层（18层）小高（11层）建筑设计中国建筑上海设计研究院园林规划同济大学建筑设计研究院全程营销君安国际置业竞争楼盘分析竞争楼盘分析竞争个案分析竞争个案分析项目概况项目概况容积率1.95总户数4160、4135（住）绿化率31%建筑密度25.8%目前推货情况目前区一期栋（约万方），本次首推a组团3栋高层、一栋小高1#09年1月1日-09年1月5日，预选认筹房号，6日-9日，认筹，6日认筹房源近1/3,预计10日开盘，吸引了宣城近60%上的购房客户。首期推出a组团1#、3#、28#（18层高层）、29#（11层小高）300余套房源。10开盘当天销售情况：当日