怀化*公司怀化机械学校地块项目市调报告深圳市*房地产顾问有限公司前 言【调查目的】通过调研，了解掌握怀化市及项目所在片区经济发展状况、人民生活水平、房地产市场现状及未来发展趋势，分析项目的威胁与价值点，运用统计学理论进行科学分析，对市场做出客观的判断，为发展商提供高价值的项目发展参考意见。【调查原则】客观、全面、深入、实效、以事实为依据，以客观判断为准绳。【调查方式】实地勘察、文献研究、竞争项目踩盘、客户调研、消费者访谈、抽样调查、业内人士访谈、相关单位查询。【调查范围】怀化城区，着重于城东区和湖天区，类似城市与片区。【调查时间】15天（2008年1月15日1月30日）。【报告撰写依据】怀化市统计年鉴、怀化市2003、2004、2005、2006、2007年国民经济和社会发展的统计公报；怀化市政府、怀化市国土局、怀化市统计局发布的相关地产资料；抽样调查记录、业内人士访谈、客户访谈记录；其他相关类似城市04、05、06、07年国民经济和社会发展的统计公报。目录第一部分 市场背景调查6第一节、怀化市宏观经济背景调研6（一）城市概况61、地理位置62、气候73、行政面积74、怀化市板块划分75、人口规模86、交通状况87、自然资源98、文化教育、医疗9（二）宏观经济发展现状101、怀化经济发展状况102、财政收支与金融状况123、收入和消费水平134、旅游155、主要产业166、固定资产投资177、整体经济运行状况17（三）怀化市经济发展展望19（一）城市规划与发展方向21（二）政府相关政策对房地产业的影响23（一）房地产发展概况24（三）热点区域分析29（四）当前房地产开发市场存在的主要问题及未来趋势30一、怀化房地产开发市场存在的主要问题30二、怀化房地产开发市场未来趋势31（五）市场发展前景横向城市对比32第二部分 企业发展分析36第一节本项目启动对富尔公司未来几年发展战略、发展规划的意义36第二节富尔公司对项目的利润需求分析36第三部分 项目分析37第一节、项目概况37宗地现状37项目四至38项目周边的社区配套39项目周边环境40规划控制要点41第二节、项目所在片区城市规划概况分析421、项目与城市发展方向之间的关系422、项目发展对城市发展的影响和意义42第三节、项目所在区域市场分析421、区域住宅市场状况422、区域内具有可比性项目个案分析423、项目所在区域市场供需量分析预测43第四节、项目SWOT分析（项目优劣势和机会、威胁点分析）43项目综合评价及发展战略44第四部分 个案调研46一、楼盘考察概要46（一）考察目的46（二）考察时间46（三）考察对象46（四）考察内容46二、楼盘个案考察46个案一: 雍景豪庭47个案二：维也纳森林49个案三: 天龙御园51个案四: 滨江花园53个案五: 公务员小区53个案六：项目对面的博雅苑54个案调查结论57三、考察总结57第五部分 消费者访谈调研61第六部分 项目的商业构思65第七部分 项目定位构思66第一节项目市场定位66目标消费群体定位66整体市场形象定位66案名建议：67价格定位67第二节产品定位建议68一、总体布局规划及空间布局建议68二、建筑风格定位69三、环境景观定位70四、产品类型定位建议71五、户型定位建议72六、配套设施建议72第八部分 项目利润分析预测74第一节项目发展规划74一、基本数据74二、建筑面积的确定74三、建筑类型74四、建设分期74第二节项目投资估算75第三节项目静态投资效益预测75第四节结论77第一部分 市场背景调查第一节、怀化市宏观经济背景调研（一）城市概况1、地理位置怀化市地处湖南省西南部，沅水中上游，地理位置跨北纬25度52分22秒-29度01分35秒，东经108度47分13秒-111度06分30秒。东倚雪峰山脉，与邵阳市、益阳市、娄底市接壤，北靠武陵山脉，与张家界市、湘西土家族苗族自治州交界，南与广西桂林市、柳州地区相连，西接贵州苗岭，与黔东南自治州、铜仁市毗邻。历史上素有黔滇门户、全楚咽喉之称；而今湘黔、枝柳两条铁路和320、209两条国道成十字型交汇于怀化市，战略和经济地位十分重要。 全市南北长353公里，东西宽229公里，总面积27624平方公里，占湖南省总面积的13%。是湖南省幅员最广的地区。怀化历史上又称“五溪”。是“大西南桥头堡、原生态植物园、古建筑博物馆、多民族文化村、杂交水稻发源地、抗战胜利受降坊”。 区位条件独特，交通优势明显，是东中部地区通向大西南的桥头堡和国内重要交通枢纽城市。号称“火车拖来的城市”。2、气候怀化全年气温正常偏高，全市年平均气温在17.1-17.7，全市年雨量在1027.6-1701.3毫米之间，汛期雨量在771.4-1378.5毫米之间。全年日照时数较足，全市年日照时数在962.0-1452.1小时之间。怀化市是南方重点林区，全市现有林地面积2490万亩，森林蓄积量5434万立方米，森林覆盖率68%，自然环境清新优美。2003年6月，国家环保总局下文批准将怀化市列入全国生态示范重点地区。3、行政面积怀化辖10县1市2区和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县。总面积2。76万平方公里，其中城区建成面积32平方公里。4、怀化市板块划分如上图所示:分为铁北板块、城中板块、湖天板块、城东板块、河西板块、湖天板块、中方板块。5、人口规模怀化总人口约500万，是个多民族杂居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族，少数民族人口大约占总人口30%，其中城区人口数约37万。6、交通状况湘黔、枝柳、渝怀三条铁路干线在市区形成“大”字型交汇，贯穿市内11个县（市、区）；每天有26对旅客列车、115对货车始发和过境，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次、货物52万吨；怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是中国九大铁路编组站之一；公路网络框架基本形成，市内通车里程7800公里，320、209、319三条国道过境12个县（市、区），上海至昆明、长沙至重庆、包头至茂名高速公路怀化段已陆续开工建设；预计到2010年全市高速公路总里程达到270公里，加上福成、呼北两大通讯光缆干线在市区交会，怀化作为西南地区重要交通通讯枢纽的地位将会更加突出；芷江飞机场已经通航；福州至成都、呼和浩特至北海两条国家级通讯光缆在市区交汇。优越的区位，便捷的交通，让怀化成为湘鄂渝黔桂五省（市、区）周边地区重要的人才交流、物资流动、信息集散频繁的经济文化中心。7、自然资源怀化矿产资源丰富，矿种、储量、开发规模均位居全省前列，初步探明有一定储量的矿藏11类45种，累计探明资源总量28.9亿吨（保有储量24.2亿吨），其中金、铜、钒、重晶石、磷、硫铁、电石灰岩、白云岩、金刚石的储量位居全省前五位，重晶石矿藏储量在国内位居前列，市内矿产资源潜在价值5000多亿元；怀化属中国南方重点林区之一，森林覆盖率65.3%，活立木蓄积量5510万立方米，居湖南省第一；怀化有1909种中药材，其中全国重点中药材资源175种，大宗中药材资源133种，黄姜、茯苓、天麻、金银花、五倍子等产量居全国前列；水果种植面积56.9千公顷，年产水果59万吨；怀化水电资源十分丰富，为中国十大水能基地之一的主体地带，水能理论蕴藏量499万千瓦，可开发量460万千瓦，已建成五强溪、凤滩、洪江等水电站，总装机容量320万千瓦，是全国重点水电基地之一；怀化有宜牧草坡草地面积106万公顷，集中连片的草场6.7万公顷，适宜发展畜牧养殖业。怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，旅游资源得天独厚；全市现有国家级文物保护单位3个，省级文物保护单位15处，省级风景名胜区5个，国家级森林公园1个，省级森林公园2个，省级自然保护区1个。8、文化教育、医疗怀化市政府重视挖掘和弘扬本土文化，大力扶持文艺创作，兴建乡镇文化中心81个，积极开展各种文化活动，丰富了城乡人民的精神生活。全民健身活动深入开展，竞技体育水平不断提高，怀化体育中心建设开始启动。到2007年截止，怀化市已实行义务教育经费保障新机制，落实两免一补政策，改造中小学危房67.5万平方米，新建农村寄宿制学校211所；大力开展素质教育，普九成果得到巩固；调整优化教育布局，扶持发展一批示范性高中，升格、组建3所高校，促进了民办教育、职业教育、成人教育、特殊教育等各类教育协调发展。怀化医疗行业新建、改造市紧急救援中心、13个疾控中心、13个传染病区和236所乡镇卫生院，公共卫生体系初步形成；新型农村合作医疗覆盖8个县，惠及238万农民，社区卫生服务和城镇居民基本医疗保险试点工作也已启动。（二）宏观经济发展现状1、怀化经济发展状况GDP （怀化历年GDP，数据来源怀化市统计局）从上图可看出，怀化市连续三年GDP增长率突破两位数， 2007年怀化市生产总值达到401亿元，五年年均增长11.2%，当年增长12.5%，是近二十年来增长最快的一年。GDP增长速度与房地产市场发展阶段的关系（库兹涅茨研究理论）GDP增长速度房地产市场发展状况小于5%萎缩停滞阶段5%8%稳定发展阶段8%10%高速发展阶段我国目前GDP的增长速度是7%-8%，根据以上结论，我国房地产业处于稳定发展的阶段。而怀化2007年度GDP比上年度的增长速度为12.5%，显示怀化市房地产市场处于高速发展阶段。产业结构（怀化历年产业结构比，数据来源怀化市统计局）从上图可看出，2007年三次产业结构调整为22.1：33.4：44.5，产业结构的不断调整，数据显示第二产业所占比重逐年增加，工业化进程明显加快，城市化进程正在加速，怀化工业实力不断加强，城市逐渐转变为以服务和工业双头并进的发展趋势，产业结构进一步优化，促进整体经济发展迅速，为经济持续性发展提供了有力的保障，有利于促进怀化市房地产的发展，由于房地产市场牵涉的行业众多，房地产的进一步发展必将刺激建筑业、原材料行业、广告业、信息业等相关行业的快速发展，从而有助于加速怀化市城市化进程的脚步。人均GDP怀化2007年人均GDP为1114.97美元（2008年2月1日1美元对人民币7.1903元中国人民银行）人均GDP与房地产市场发展阶段的关系人均GDP房地产市场发展状况300800美元起步阶段8004000美元加速发展阶段40008000美元平稳发展阶段800013000美元趋于饱和衰退阶段（世界银行统计资料）根据人均GDP与房地产发展阶段和状况的关系来看，怀化市房地产市场处于加速发展阶段，还有较大的市场空间，至少将维持35年的房地产