邳州富贵第一城项目市场调查及营销策略报告（二、策略产品篇）浙江动力地产咨询代理有限公司【目录】【第一部分 策略篇】5一项目定位61.核心思路 62富贵鸟新产品的品牌细分策略6（1）邳州富贵鸟项目的品牌细分策略63项目定位7（1）项目总定位诠释7（2）项目定位架构8二客户定位131.客户定位13（1）核心客户群13（2）边缘客户群13（1）公寓核心客户群分析13（2）商铺核心客户群分析143.寻找目标客户群15（1）区域客户的现状15（2）寻找区域客户的方向15（3）第一圈层：邳州本土15（4）第二圈层：徐州地区，东陇海地区16三价格测定171.说明172.测算方法17四项目推广策略191.推广核心192推广体系主框架203.推广策略纲领21（1）策略一：前期铺垫和造势21（2）策略二：发掘富贵鸟品牌资源22（3）策略三：借势推广22（4）策略四：品质信息公开化22（5）策略五：实景展示引爆开盘232.推广策略24（1）推售时机24（2）推售阶段解构示意图24（3）阶段性推广策略25【第二部分 产品篇】35一总体规划布局建议361总体布局修改建议36(1)临世纪大道一线采用板式大户型住宅36(2)临世纪大道一线采用板式大户型住宅372垂直布局建议39二商业部分产品建议421商业容量判断42（1）周边商圈人口数量42（2）商圈内目前商业体量43（3）本项目商业容量判断44（4）结论442商业产品建议45（1）商业物业体量判断45（2）规划建议45三商业部分业态判断481前阶段项目业态调查结论482本项目未来业态建议483具体布局建议49（1）时尚地带49（2）国际精品名店50（3）邳州新天地50四住宅部分产品建议511户型配比建议512户型建议51（1）弧窗改八角窗51（2）户型亮点推荐51五景观建议54六其他建议571建筑、设备57（1）总体风格57（2）整体色彩57（3）外墙57（4）内墙、地面、天花57（5）门厅及走道58（6）电梯和楼梯58（7）房间58（8）门窗58（9）阳台59（10）卫生间59（11）厨房间（操作间）59（12）水、电、煤59（13）通讯系统（详见智能化建议）59（14）电视接收系统60（15）屋顶60（16）室外管道60（17）空调机位60（18）主入口61（19）单元入口、大堂入口61（20）小区围墙及庭院围墙61（21）公共照明系统62（22）指示系统62（23）外立面622智能化系统63（1）多媒体信息通讯与服务63（2）社区安全防范系统63（3）社区服务物业管理64（4）家庭智能控制系统653配套设施664物业管理665菜单式装修68【第一部分 策略篇】一项目定位1.核心思路将邳州富贵鸟富贵第一城建成富贵鸟代表作需要富贵鸟品牌 在邳州市场树立及提升需要呼唤富贵鸟价值 体现 富贵鸟代表作渴望富贵鸟产品 成为邳州追捧的产品2富贵鸟新产品的品牌细分策略（1）邳州富贵鸟项目的品牌细分策略针对市场消费者对富贵鸟项目理解的趋同性，敝司认为对于整个邳州项目要从案名到定位强烈识别，有计划地细分各大功能分区不同的组团项目，对他们进行突出个性的形象包装，使消费者以及整个市场对该项目印象鲜明深刻，主要架构如下：邳州富贵第一城澳洲风情街（商业部分）高层、小高层（居住部分）幼儿园及主题会所（配套部分）主题园林（配套部分）3项目定位邳州富贵鸟富贵第一城 邳州首席澳洲风情国际化社区（1）项目总定位诠释（2）项目定位架构 定位语的概念架构：邳州首席欧洲风情国际化社区文化精髓现代生活国际文化古邳情结私家园林小资情结休闲惬意优质服务富贵第一城倡导的一种文化，一种生活方式。在传承历史底蕴的同时，构筑一种现代人向往的休闲生活方式新邳州居住模式 定位语的延展项目形象定位语：邳州首席澳洲风情国际化社区项目属性定位语：邳州40万方澳洲风情国际人文新城 项目推广纲领理念：新邳州居住模式邳州首席澳洲风情国际化社区代言概念的诠释：“邳州首席澳洲风情国际化社区”的生活体验是1种标准、3大体系与3重价值1种标准 1种追溯邳州传统文脉并享有现代人文居住品质的标准；3大体系n 高低错落的澳洲主体生态园林布局体系；n 多种业态复合经营的商业配套及物业管理体系；n 活力和谐康居、生态安全的社区交流体系。3重价值集澳洲主题、养生价值、商住价值于一体，体现自然、科技、人文共生互利的健康观和可持续发展的生活方式。共同演绎了新古典主义的内涵意义。任何星级的标准都可以想象，但是新古典主义的理念，比星级的享受更精彩，内涵更丰富。“邳州首席澳洲风情国际化社区” 是一种文化的象征，一种生活方式的借喻邳州将建成区域内生活的代言邳州的规划与融资奠定邳州在东陇海乃至全国的经济重要战略地位；富贵鸟是邳州的生活代言富贵鸟的兴建带动起邳州对邳州国际社区、对邳州人生活方式的启发；“邳州首席澳洲风情国际化社区”的概念与邳州富贵鸟富贵第一城的联动深化“邳州首席澳洲风情国际化社区”是邳州富贵鸟赋予邳州的概念，这种概念要与富贵鸟联动才能协助富贵鸟腾飞，这个概念的作深作透，才利于富贵鸟整个项目运作的成功。n 邳州富贵第一城是富贵鸟集团第一块圈地、第一个在邳州的项目；n 富贵鸟集团通过邳州富贵鸟富贵第一城的腾飞，树立邳州房地产市场的品牌；n 富贵鸟从发展商到运营商的角色置换，从邳州起航，从邳州富贵鸟富贵第一城起步；n 富贵鸟品牌的价值在这里体现，“概念地产”、“复合地产”、“城市运营”等经营理念在各中升华；n 邳州富贵鸟所提倡的“邳州首席澳洲风情国际化社区”成为富贵鸟历史上的一块历程碑，可以辐射全国的富贵鸟项目，带动人们对美好生活的向往与追求，达到真正的城市运营。因此，我们的设想：1、先进国际社区规划，先锋户型设计：整体功能分区，完善社区配套。社区内规划43000平方米商业配套：叠落式广场的地下阳光餐厅、茶吧、美容院等减压项目配套，对外开放的中西餐饮、咖啡厅、24小时便利店、银行、洗衣房、书店，同时招商不同功能的品牌店进驻。社区南临城市主干道世纪大道、东临城市公建项目及通成世纪广场，西临建设路，衣食住行配套全面。 、私家医疗：900平方米私家社区医疗，除提供完善的医疗服务外，还提供预防保健、家庭健康卡、家庭体检、健康教育、健康医疗咨询、推拿康复以及急救转院服务，使居者真正无后顾之忧。 、双语幼儿园：富贵第一城的国际双语幼儿园，一期入住同步开放，和拥有先进幼教理念的、全透明知名幼儿园合作，让拥有无限发展潜能和可塑性的孩子领先起跑。 、水上会所：顶部帆形张拉膜，似片片白帆轻盈点缀于建筑之上，极富海洋情结。主体全玻璃幕墙结构的黄金眼造型，超大弧形大面积大角度将阳光导入地下，家庭亲水休闲区、阅览室和儿童阅览角、壁球、台球、乒乓球、水畔咖啡吧等项目，同时在会所顶层特设开敞式公众社交平台，鼓励邻里间的沟通和交流。 5、小型高尔夫球场，中心广场东侧，罕有的闹市绿岛源。 6、亲人社区 因爱而居：富贵第一城是邳州首个以家庭的需要为核心从项目硬件到生活软件，配合全新物业形态统一规划的全功能亲人社区。 和家人毗邻而居：领先国际的规划理念，解决了同堂之家既需要相互照顾而生活习惯又各不相同的矛盾，住宅主体以全然不同的功能设计规划乐龄公寓和青年公寓，和家人毗邻而居，提案家庭新生态。 7、社区整体功能分区：针对不同成员的生活习惯和需要，提供相应的设施。适合孩子的双语幼儿园、儿童阅览室和风情园林的邦迪风致区；适合老人的阳光活动室、棋牌室和蓝山公园坡地；适合家庭中坚力量的悉尼帆影、健身中心、商业配套等等，并在会所提供家庭共享的休闲空间。既有区隔又有融合。社区私家医疗为整个社区成员健康提供保障。 8、物业形态上注重因爱而居的社区核心思想：营造人文环境，鼓励邻里交流，促进睦邻关系，富贵第一城将成为邳州第一个强调社区情感交流的亲人社区。 9、建议引进著名景观设计机构：全部景观设计由美国最大的环境景观规划设计事务所之一EDSA亚洲区EDSA-ORIENT环境景观规划设计研究院完成 EDSA名师联手打造，28700平米澳洲风情完整移植 世界顶级园林景观设计公司EDSA，澳洲资深设计师Matthew Justin Lang和Enrico Redegalli联手设计。10、社区中心花园约20000平方米，移植澳洲风情园林：Blue Mountains蓝山公园、Bondi邦迪风致、SYDNEY悉尼帆影、Melbourne墨尔本印象，异域热带风情和海洋情结分主题呼应现代都市人生活品位。二客户定位1.客户定位经过对地块及产品的分析我们已清楚本案应该做成邳州最具文化代表性的楼盘。但由于我们的产品有公寓、别墅、商铺，其客户群体是有区别的，故应区别对待。（1）核心客户群n 邳州人n 邳州周边城区及乡镇居民n 到邳州工作的行政智能机关年轻公务员、大学城的教师、东陇海经济开发区的企业中层管理人员n 个别企业的团购n 认同项目气质的差遣户（2）边缘客户群n 受邳州发展趋势及对认同本楼盘气质，而选择到这里自住的附近区域小企业主、生意人；n 投资客，他们投资的意识很强，看重邳州未来发展的潜质，买房的时候看重保值和升值。2.客户群分析（1）公寓核心客户群分析他们的行业：主要集中在工业、教育、金融、贸易、电子、其他产品、相关工程与服务类、咨询等。年龄结构： 他们主要集中在25-40岁。事业特点： 对事业有执着的追求，追求卓越。收入状况： 他们有稳定的高收入，家庭年薪5万以上购买理由： 为了改善居住环境，选择性价比高的社区或跟随企业发展需求进驻邳州，短期内不会迁移，将在此工作较长的日子居住要求： 讲求舒适、惬意及方便，要求有较高的服务配套及设施，要求有良好的沟通及交际环境。客户特征： 他们的事业正在大踏步的前进；他们对工作有着真正的热爱；享受快节奏的工作；他们相对年轻、对艺术、对自由有较高的追求他们对邳州文化有一种情结，同时又敢于创新、善于学习新知识、新观念；他们对房子有自己的理解，对时尚、建材、外墙等较为了解；喜欢个性化的装修选择、追逐时尚，注重形象，关注生活品质；关心国家大事，关心政治、经济形势、交际广泛、见