2022年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟考试题
姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________
题型
选择题
填空题
解答题
判断题
计算题
附加题
总分
得分
评卷人
得分
1、(单项选择题)(每题 1.00 分)
关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是( )。
A. 房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B. 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C. 房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见
D. 房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内
正确答案:B,
2、(单项选择题)(每题 1.00 分)
下列房地产估价活动中,不属于鉴证性估价的是( )。
A. 为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B. 为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C. 为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D. 为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
正确答案:D,
3、(单项选择题)(每题 1.00 分)
某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降,该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房,有100户居民。经评估,该住宅楼在未受损情况下的市场价格为 5000元/m2,平均每套住房的市场租金为1500元/月,在受损情况下的市场价格为4500 元/m2;如果对该住宅楼进行修复,恢复工程费为150万元,并需居民搬迁和在外临时安置6个月,搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后,会因曾受损而导致心理减价5%,关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法,正确的是( )。
A. 该损害在经济上是可修复的
B. 修复所能带来的价值增加额为500万元
C. 该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D. 在不修复情况下平均l关于估价对象状况描述的说法,正确的是( )。
A. 对估价对象范围的描述就是说明其四至
B. 对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观
C. 对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层
D. 对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度
正确答案:D,
6、(单项选择题)(每题 1.00 分)
某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权,委托房地产估价机构评估其可接受的最高价,该估价应采用的价值类型为( )。
A. 市场价值
B. 投资价值
C. 谨慎价值
D. 在用价值
正确答案:B,
7、(单项选择题)(每题 1.00 分)
采用成本法评估某新建商品房的价值,测算出的建筑物重置单价为3200元/m2,土地重新取得单价为2100元/m2,容积率为2,建筑密度为40%。该商品房的单价为( )元/m2。
A. 3700
B. 4040
C. 4250
D. 5300
正确答案:C,
8、(单项选择题)(每题 1.00 分)
某套商品住宅现房的建筑面积为100m2,类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套,年折现率为6%,类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2,尚需10个月才能入住,风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为( )元/m2。
A. 4653
B. 5347
C. 5352
D. 5366
正确答案:D,
9、(单项选择题)(每题 1.00 分)
下列房地产中,一般情况下,价格对楼层最为敏感的是( )。
A. 商业用房
B. 住宅
C. 写字楼
D. 工业用房
正确答案:A,
10、(单项选择题)(每题 1.00 分)
下列房地产价格影响因素中,不属于经济因素的是( )。
A. 居民收入增加
B. 房产税征收
C. 人民币升值
D. 居民消费价格指数上升
正确答案:B,
11、(单项选择题)(每题 1.00 分)
在房地产估价活动中,合法原则的运用主要体现在( )。
A. 估价主体资格需依法取得
B. 估价对象状况需依法判定
C. 估价对象收益需依法确定
D. 估价方法需依法选用
正确答案:B,
12、(单项选择题)(每题 1.00 分)
下列估价基本事项中,首先应予以明确的是( )。
A. 估价目的
B. 估价时点
C. 估价对象
D. 价值类型
正确答案:A,
13、(单项选择题)(每题 1.00 分)
相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近,是因为相似的房地产之间具有( )。
A. 异质性
B. 排他性
C. 替代性
D. 互补性
正确答案:C,
14、(单项选择题)(每题 1.00 分)
某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2,同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为( )美元/m2(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换 6. 7元人民币,9月1日的汇率为1美元兑换6. 4元人民币)。
A. 1051
B. 1096
C. 1100
D. 1147
正确答案:D,
15、(单项选择题)(每题 1.00 分)
某套住宅的使用面积为100m2,成交总价为80万元,其中附带家具和电器的价值为2万元,成交价款在成交当日支付50%,余款一年后支付;假设年折现率为6%,使用面积与建筑面积的比率为75%,则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为( )元/m2。
A. 5680
B. 5830
C. 5850
D. 7574
正确答案:A,
16、(单项选择题)(每题 1.00 分)
某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例,其相应的修正系数为( )。
A. 103. 26%
B. 105. 43%
C. 112.06%
D. 114.42%
正确答案:A,
17、(单项选择题)(每题 1.00 分)
某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2,2012年9月的市场价格为4654元,/m2。根据上述数据,2012年1月至9月,该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为( )。
A. 1.07%
B. 1. 11%
C. 1.20%
D. 1. 25%
正确答案:C,
18、(单项选择题)(每题 1.00 分)
估价对象为总楼层6层的住宅楼中第4层的一套住宅,可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅,可比实例的成交价格为5700元/m2,所有交易税费均由买方负担,估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第1层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表;6层住宅楼中第1层住宅价格为5层住宅楼中第1层住宅价格的98%,买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%,除上述因素外,估价对象与可比实例的其他情况均相同,由可比实例成交价格求取的比准价值为( )元/m2。
A. 6280
B. 6408
C. 6881
D. 7021
正确答案:C,
19、(单项选择题)(每题 1.00 分)
某宗房地产的报酬率为7%,收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2 ; 若报酬率为8%,收益年限为30年,则该房地产的市场价值为( )元/m2。
A. 4644
B. 5192
C. 5308
D. 5500
正确答案:A,
20、(单项选择题)(每题 1.00 分)
某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少2. 4万元,该房地产的合理经营期限为( )年。
A. 10. 0
B. 12. 5
C. 13. 5
D. 40. 0
正确答案:C,
21、(单项选择题)(每题 1.00 分)
已知一年期国债年利率为3.31%,贷款年利率为5.43%,投资风险补偿率为2.23%,管理负担补偿率为1.32%,缺乏流动性补偿率为1.42%,投资带来的优惠率为 0. 50%,利用累加法计算的报酬率为( )。
A. 7. 78%
B. 8. 28%
C. 13.21%
D. 14. 21%
正确答案:A,
22、(单项选择题)(每题 1.00 分)
有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在()方面的差异。
A. 房地产租金以外的收入
B. 运营费用率
C. 空置率
D. 可出租面积的比率
正确答案:B,
23、(单项选择题)(每题 1.00 分)
某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元,预测在这6年内房地产价值将上涨20%,报酬率为10%,若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值,则资本化率为( )。
A. 6.67%
B. 7. 41%
C. 12. 60%
D. 13.33%
正确答案:B,
24、(单项选择题)(每题 1.00 分)
某建筑物的建筑面积为120m2,于9年前建成交付使用,单位建筑面积的重置价格为3200元/m2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建筑物当前的成新率为( )。
A. 78. 40%
B. 82. 00%
C. 82. 70%
D. 85. 60%
正确答案:B,
25、(单项选择题)(每题 1.00 分)
某幢办公楼应配置电梯,但实际未安装,现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元, 其中电梯配置费用为90万元,扣除因没有电梯引起的折旧后,该办公楼的价值为( )万元。
A. 2400
B. 2410
C. 2490
D. 2500
正确答案:A,
26、(单项选择题)(每题 1.00 分)
在原划拨土地上建造的某办公楼,建成于2001年8月31日,经济寿命为60年,后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续,土地使用期限为40年(自2011 年8月31日起计),建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8 月31日对该办公楼进行评估,经测算,该办公楼的土地重新取得价格为3000万元,建筑物重置价格为4500万元,残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为( ) 万元。
A. 5850
B. 6125
C. 6510
D. 6675
正确答案:D,
27、(单项选择题)(每题 1.00 分)
某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自估价时点至建成还需2. 5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%