卧龙湾三期整体营销方案卧龙湾三期整体营销方案 2013年年1月月12日日前言前言前言前言 就卧龙湾三期项目的营销策划思路作一个初步提案，供公司领导就卧龙湾三期项目的营销策划思路作一个初步提案，供公司领导就卧龙湾三期项目的营销策划思路作一个初步提案，供公司领导就卧龙湾三期项目的营销策划思路作一个初步提案，供公司领导一起探讨。一起探讨。一起探讨。一起探讨。经过对项目地块、产品的初步了解和宿迁房地产市场的考察，对经过对项目地块、产品的初步了解和宿迁房地产市场的考察，对经过对项目地块、产品的初步了解和宿迁房地产市场的考察，对经过对项目地块、产品的初步了解和宿迁房地产市场的考察，对本案策划操作的目标有以下几点：本案策划操作的目标有以下几点：本案策划操作的目标有以下几点：本案策划操作的目标有以下几点：通过对项目准确定位、价值的挖掘、整合，系统新颖的包装策划，通过对项目准确定位、价值的挖掘、整合，系统新颖的包装策划，通过对项目准确定位、价值的挖掘、整合，系统新颖的包装策划，通过对项目准确定位、价值的挖掘、整合，系统新颖的包装策划，提升项目的形象和档次，提升客户价值认同，树立项目的美誉度和提升项目的形象和档次，提升客户价值认同，树立项目的美誉度和提升项目的形象和档次，提升客户价值认同，树立项目的美誉度和提升项目的形象和档次，提升客户价值认同，树立项目的美誉度和口碑。口碑。口碑。口碑。通过对市场的把握和系统专业的销售操作建议、把控，让本案在通过对市场的把握和系统专业的销售操作建议、把控，让本案在通过对市场的把握和系统专业的销售操作建议、把控，让本案在通过对市场的把握和系统专业的销售操作建议、把控，让本案在确保销售速度的同时，使销售价格得到最大的提升和实现。确保销售速度的同时，使销售价格得到最大的提升和实现。确保销售速度的同时，使销售价格得到最大的提升和实现。确保销售速度的同时，使销售价格得到最大的提升和实现。以本案包装、推广、开发、销售为契机，对三期项目进行系统的以本案包装、推广、开发、销售为契机，对三期项目进行系统的以本案包装、推广、开发、销售为契机，对三期项目进行系统的以本案包装、推广、开发、销售为契机，对三期项目进行系统的梳理、整合、提升、传播，树立形象、为三期成功销售奠定基础。梳理、整合、提升、传播，树立形象、为三期成功销售奠定基础。梳理、整合、提升、传播，树立形象、为三期成功销售奠定基础。梳理、整合、提升、传播，树立形象、为三期成功销售奠定基础。第一部分：宿迁市房地产市场初步分析第一部分：宿迁市房地产市场初步分析第一部分：宿迁市房地产市场初步分析第一部分：宿迁市房地产市场初步分析1 1 1 1、宿迁城市概况：、宿迁城市概况：、宿迁城市概况：、宿迁城市概况：宿迁市位于江苏北部，是江苏、山东、安徽交汇之处，属于陇海宿迁市位于江苏北部，是江苏、山东、安徽交汇之处，属于陇海宿迁市位于江苏北部，是江苏、山东、安徽交汇之处，属于陇海宿迁市位于江苏北部，是江苏、山东、安徽交汇之处，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的辐射区，下辖沭阳、泗阳、泗洪经济带、沿海经济带、沿江经济带的辐射区，下辖沭阳、泗阳、泗洪经济带、沿海经济带、沿江经济带的辐射区，下辖沭阳、泗阳、泗洪经济带、沿海经济带、沿江经济带的辐射区，下辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区。全市总面积三县和宿城区、宿豫区。全市总面积三县和宿城区、宿豫区。全市总面积三县和宿城区、宿豫区。全市总面积8555855585558555平方公里，总人口约平方公里，总人口约平方公里，总人口约平方公里，总人口约550550550550万，万，万，万，面积和人口在江苏面积和人口在江苏面积和人口在江苏面积和人口在江苏13131313个省辖市分列第个省辖市分列第个省辖市分列第个省辖市分列第4 4 4 4位和第位和第位和第位和第7 7 7 7位。位。位。位。整个城市通过大运河、古黄河、环城路将城区划分为六大片区整个城市通过大运河、古黄河、环城路将城区划分为六大片区整个城市通过大运河、古黄河、环城路将城区划分为六大片区整个城市通过大运河、古黄河、环城路将城区划分为六大片区各区功能定位如下：各区功能定位如下：各区功能定位如下：各区功能定位如下：老城区老城区老城区老城区全市传统商贸中心，教育、科研中心。全市传统商贸中心，教育、科研中心。市府新区市府新区市府新区市府新区全市行政、文化中心，现代生产服务中心。全市行政、文化中心，现代生产服务中心。宿豫新区宿豫新区宿豫新区宿豫新区居住、工业兼容的综合性片区。居住、工业兼容的综合性片区。宿城新区宿城新区宿城新区宿城新区综合性生活片区。综合性生活片区。市经济开发区市经济开发区市经济开发区市经济开发区全市主要的工业生产基地全市主要的工业生产基地骆马湖现代生态农业示范区骆马湖现代生态农业示范区骆马湖现代生态农业示范区骆马湖现代生态农业示范区生态旅游、教育科研和现代农业研发基生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。地。宿迁的经济：宿迁的经济：宿迁的经济：宿迁的经济：宿迁虽处交通要道和多个经济带辐射区，但整体经济水平却比宿迁虽处交通要道和多个经济带辐射区，但整体经济水平却比宿迁虽处交通要道和多个经济带辐射区，但整体经济水平却比宿迁虽处交通要道和多个经济带辐射区，但整体经济水平却比较落后，在江苏省排名垫底，属于经济欠发达地区。虽然较落后，在江苏省排名垫底，属于经济欠发达地区。虽然较落后，在江苏省排名垫底，属于经济欠发达地区。虽然较落后，在江苏省排名垫底，属于经济欠发达地区。虽然1996199619961996年年年年7 7 7 7月宿月宿月宿月宿迁市撤县建市后，总体经济以每年迁市撤县建市后，总体经济以每年迁市撤县建市后，总体经济以每年迁市撤县建市后，总体经济以每年15%15%15%15%的速度增长。宿迁的速度增长。宿迁的速度增长。宿迁的速度增长。宿迁2010201020102010年，全市年，全市年，全市年，全市实现地区生产总值约实现地区生产总值约实现地区生产总值约实现地区生产总值约1015101510151015亿元、固定资产投资亿元、固定资产投资亿元、固定资产投资亿元、固定资产投资1010101010101010亿元。财政总收入继亿元。财政总收入继亿元。财政总收入继亿元。财政总收入继2009200920092009年突破百亿元大关之后，年突破百亿元大关之后，年突破百亿元大关之后，年突破百亿元大关之后，2010201020102010年达到年达到年达到年达到205.8205.8205.8205.8亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长58%58%58%58%。但由于。但由于。但由于。但由于经济基础薄弱，经济总量仍较小，在苏北五大城市中仍处于末位。经济基础薄弱，经济总量仍较小，在苏北五大城市中仍处于末位。经济基础薄弱，经济总量仍较小，在苏北五大城市中仍处于末位。经济基础薄弱，经济总量仍较小，在苏北五大城市中仍处于末位。2011 2011 2011 2011年宿迁市城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入，增幅预年宿迁市城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入，增幅预年宿迁市城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入，增幅预年宿迁市城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入，增幅预计分别达到计分别达到计分别达到计分别达到17%17%17%17%、19.2%19.2%19.2%19.2%。2011201120112011年，规模以上工业增加值、进出口总额、年，规模以上工业增加值、进出口总额、年，规模以上工业增加值、进出口总额、年，规模以上工业增加值、进出口总额、城镇居民人均支配收入、农民人均纯收入四项指标增速位居苏北第一，城镇居民人均支配收入、农民人均纯收入四项指标增速位居苏北第一，城镇居民人均支配收入、农民人均纯收入四项指标增速位居苏北第一，城镇居民人均支配收入、农民人均纯收入四项指标增速位居苏北第一，实现了实现了实现了实现了“十二五十二五十二五十二五”经济社会发展的良好开局经济社会发展的良好开局经济社会发展的良好开局经济社会发展的良好开局总结：总结：总结：总结：（1 1）城市总体向南和向西发展，新城区成为政府重点建设）城市总体向南和向西发展，新城区成为政府重点建设）城市总体向南和向西发展，新城区成为政府重点建设）城市总体向南和向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发展潜力，该区域的开发高区域，这也明确未来新城区的发展潜力，该区域的开发高区域，这也明确未来新城区的发展潜力，该区域的开发高区域，这也明确未来新城区的发展潜力，该区域的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。（2 2）宿迁经济基础薄弱，农业占比重大，工业基础不强，）宿迁经济基础薄弱，农业占比重大，工业基础不强，）宿迁经济基础薄弱，农业占比重大，工业基础不强，）宿迁经济基础薄弱，农业占比重大，工业基础不强，房地产业是近年地区经济的支柱产业，但由于工业基础低，房地产业是近年地区经济的支柱产业，但由于工业基础低，房地产业是近年地区经济的支柱产业，但由于工业基础低，房地产业是近年地区经济的支柱产业，但由于工业基础低，导致缺失产业工人，刚性需求支撑点不强。导致缺失产业工人，刚性需求支撑点不强。导致缺失产业工人，刚性需求支撑点不强。导致缺失产业工人，刚性需求支撑点不强。（3 3）政府期望加快城市化进程，城市在不断向外扩张。）政府期望加快城市化进程，城市在不断向外扩张。）政府期望加快城市化进程，城市在不断向外扩张。）政府期望加快城市化进程，城市在不断向外扩张。（4 4）宿迁固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供）宿迁固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供）宿迁固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供）宿迁固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过快的发展，可能导致不适合城市的投了良好的基础，但过快的发展，可能导致不适合城市的投了良好的基础，但过快的发展，可能导致不适合城市的投了良好的基础，但过快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场的健康发展。资模式出现，也将直接影响房地产市场的健康发展。资模式出现，也将直接影响房地产市场的健康发展。资模式出现，也将直接影响房地产市场的健康发展。二、二、20122012年宿迁房地产市场概况年宿迁房地产市场概况（1 1）2012201220122012年房地产市场概况年房地产市场概况年房地产市场概况年房地产市场概况2012201220122012年年年年1-121-121-121-12月宿迁市共成交商品住宅月宿迁市共成交商品住宅月宿迁市共成交商品住宅月宿迁市共成交商品住宅163.08163.08163.08163.08万平米，月均成交万平米，月均成交万平米，月均成交万平米，月均成交13.5913.5913.5913.59万平米。万平米。万平米。万平米。从2012年宿迁商品房成交情况看，月成交量保持稳定，尤其在9-11月之间，在全国房地产调控中，一二线城市房价回升销量看涨情况下，宿迁商品住宅成交量出现一个小高潮，平均月成交量在16万平米之上，尤其在11月达到28万平米。但是其总量看，宿迁房地产市场一直保持较低的成交量，可以判断该市场消费客群主要以刚性需求为主。同时在销售价格上，宿迁也是唯一一个一直保持增长态势的城市，年增长40%，月均增长3.2%。(2)2012(2)2012年年1-121-12月宿迁房地产销售状况月宿迁房地产销售状况 宿迁商品房整体销售市场呈现供大于求，随着2009年后一些大的开发商进入宿迁市场，如宝龙、恒大、佳源、尚阳城等，他们开发体量之大，市场趋化速度加快，2011年全年销售量万平米，已达163.08万方，月平均销售13.2万平米，光宿豫区全年就完成40.27万方，楼盘众多供用体量之大而客户源有限下导致市场竞争加剧。宿迁房地产淡季的月成交在500600套左右，旺季的成交量在18002000套右。总结观