第五章第五章 房地产管理制度房地产管理制度第一节第一节 房地产权属登记房地产权属登记房地产权属登记概述房地产权属登记概述一、概念一、概念 房地产权属，即房地产产权归属，是指房地产权属，即房地产产权归属，是指房地产产权在主体上的归属状态。房地产产权在主体上的归属状态。房地产权属登记，是房地产行政主管机房地产权属登记，是房地产行政主管机关对房地产的权属现状及变更予以确认并向关对房地产的权属现状及变更予以确认并向房地产产权人颁发权利证书的一项重要活动，房地产产权人颁发权利证书的一项重要活动，是国家确认房地产产权归属的法定程序是国家确认房地产产权归属的法定程序二、功能二、功能 房地产权属登记有利于加强房地产的房地产权属登记有利于加强房地产的产权产籍管理，防止和减少房屋产权纠纷产权产籍管理，防止和减少房屋产权纠纷1.公示功能公示功能2.公信功能公信功能3.管理功能管理功能4.警示功能警示功能5.效率功能效率功能土地使用权登记土地使用权登记 国有土地使用权登记分为初始土地登记国有土地使用权登记分为初始土地登记和变更土地登记和变更土地登记一、土地使用权初始登记一、土地使用权初始登记 初始土地登记又称土地总登记，是在一初始土地登记又称土地总登记，是在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记的土地进行的普遍登记二、土地使用权变更登记二、土地使用权变更登记 变更登记是继初始土地登记后，因土地变更登记是继初始土地登记后，因土地权属或者设定的负担与权利、土地的主要权属或者设定的负担与权利、土地的主要用途发生改变而申请的登记。用途发生改变而申请的登记。不经变更登记的土地使用权的移转，属不经变更登记的土地使用权的移转，属于非法转让，不具有法律效力。于非法转让，不具有法律效力。三、土地使用权登记的机关及程序三、土地使用权登记的机关及程序 城市房地产管理法第六十一条规定：城市房地产管理法第六十一条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。地使用权证书。”程序：程序：1、登记申请、登记申请 2、地籍调查、地籍调查 3、权属审核、权属审核 4、发布公告、发布公告 5、注册登记、注册登记 6、颁发使用权证书、颁发使用权证书房屋所有权登记房屋所有权登记 房屋所有权登记，是指房产管理部门根房屋所有权登记，是指房产管理部门根据房屋所有权人的申请，依照法定程序对据房屋所有权人的申请，依照法定程序对其房屋所有权进行审查核实、注册登记、其房屋所有权进行审查核实、注册登记、颁发房屋所有权证书的一种制度颁发房屋所有权证书的一种制度 种类：总登记、转移登记、变更登记、种类：总登记、转移登记、变更登记、其他登记其他登记一、房屋所有权登记种类一、房屋所有权登记种类1.总登记总登记 又称静态登记，指在一定时期、一定的行又称静态登记，指在一定时期、一定的行政区域范围内举行的一次性的、统一的、全政区域范围内举行的一次性的、统一的、全面的产权登记面的产权登记程序：程序：（1）登记申请）登记申请 （2）登记审查）登记审查 （3）登记发证）登记发证2、转移登记、转移登记 又称动态登记，指在总登记之后，房屋所又称动态登记，指在总登记之后，房屋所有权发生继承、赠与、买卖、交换、分割、划有权发生继承、赠与、买卖、交换、分割、划拨、转让等法律行为时，涉及到房屋所有权人拨、转让等法律行为时，涉及到房屋所有权人的变更而须办理的过户登记的变更而须办理的过户登记3、变更登记、变更登记 在总登记之后，房屋所有权没发生实质性在总登记之后，房屋所有权没发生实质性的边等，仅房屋本身发生变动，如房屋扩建、的边等，仅房屋本身发生变动，如房屋扩建、翻改添建、部分拆除等增建情况，以及相应的翻改添建、部分拆除等增建情况，以及相应的宅基地、院落用地使用范围发生增建时所必须宅基地、院落用地使用范围发生增建时所必须办理的登记办理的登记4、其他登记、其他登记（1）遗失登记）遗失登记（2）新建登记）新建登记（3）他项权利登记）他项权利登记（4）更正登记）更正登记（5）更名登记）更名登记（6）更换管理人登记）更换管理人登记（7）注销登记）注销登记二、房地产权属统一登记二、房地产权属统一登记 城市房地产管理法第六十三条规定：城市房地产管理法第六十三条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。分别载入房地产权证书。”案例案例 2006年年10月，向中在某新建小区购买了一套商月，向中在某新建小区购买了一套商品房，总价款品房，总价款60万元。其中，向其弟向正借款万元。其中，向其弟向正借款20万万元。向中办理了产权登记，取得了产权证书。元。向中办理了产权登记，取得了产权证书。2007年年3月，随着房价的迅速上涨，该套房屋的市价飙升月，随着房价的迅速上涨，该套房屋的市价飙升到到80万元。向中决定将该套房屋出售。向正获悉后，万元。向中决定将该套房屋出售。向正获悉后，认为该套房屋时兄弟二人共同投资购买，应当按照认为该套房屋时兄弟二人共同投资购买，应当按照投资比例由二人共同所有。由于向中不同意变更产投资比例由二人共同所有。由于向中不同意变更产权人，向正遂申请异议登记，并向人民法院提起诉权人，向正遂申请异议登记，并向人民法院提起诉讼。人民法院对该案审理后认为，向正主张该房屋讼。人民法院对该案审理后认为，向正主张该房屋属兄弟二人共同投资购买，应当共享产权，证据不属兄弟二人共同投资购买，应当共享产权，证据不足，驳回其诉讼请求。该房屋经异议登记和诉讼，足，驳回其诉讼请求。该房屋经异议登记和诉讼，原有购买意向的人纷纷放弃购买，导致出卖困原有购买意向的人纷纷放弃购买，导致出卖困 难，向中最后以难，向中最后以70万元的低价出售该房屋。万元的低价出售该房屋。2007年年10月，其向人民法院提起诉讼，要求向正赔偿损失。月，其向人民法院提起诉讼，要求向正赔偿损失。原告向中诉称，被告处于牟利的动机，捏造事实，原告向中诉称，被告处于牟利的动机，捏造事实，对自己享有产权的房屋恶意申请异议登记并提出诉对自己享有产权的房屋恶意申请异议登记并提出诉讼，导致该房屋出卖困难，最后不得不降价出售。讼，导致该房屋出卖困难，最后不得不降价出售。请求人民法院判决其赔偿损失。请求人民法院判决其赔偿损失。被告向正辩称，该房产虽然登记在向中名下，但被告向正辩称，该房产虽然登记在向中名下，但确系二人共同出资购买，原告至今未归还自己投入确系二人共同出资购买，原告至今未归还自己投入的本金和收益。自己申请异议登记并提起诉讼，是的本金和收益。自己申请异议登记并提起诉讼，是维护正当权益的行为。原告要求赔偿损失，理由不维护正当权益的行为。原告要求赔偿损失，理由不成立。成立。分析：分析：异议登记：是事实上的物权权利人或者利害关系人异议登记：是事实上的物权权利人或者利害关系人对现有已经被登记的权利提出异议并申请将该异议对现有已经被登记的权利提出异议并申请将该异议进行登记的行为。进行登记的行为。异议登记必须在提出异议登记之日起十五日内向法异议登记必须在提出异议登记之日起十五日内向法院起诉。不提起诉讼的异议登记自然失效。院起诉。不提起诉讼的异议登记自然失效。本案中，向正借款给其兄购买房屋，后见房价上涨，本案中，向正借款给其兄购买房屋，后见房价上涨，伪称房屋是二人共同投资购买，应当共享产权和收伪称房屋是二人共同投资购买，应当共享产权和收益。其主观上歪曲事实，具有牟取不正当利益的恶益。其主观上歪曲事实，具有牟取不正当利益的恶意。由于向正在向中出卖房屋之际申请产权异议登意。由于向正在向中出卖房屋之际申请产权异议登记并提起诉讼，造成房屋出卖困难，最后低价出售，记并提起诉讼，造成房屋出卖困难，最后低价出售，给向中造成了损失。按照物权法的相关规定，向中给向中造成了损失。按照物权法的相关规定，向中作为产权人有权要求其赔偿损失。作为产权人有权要求其赔偿损失。第二节第二节 房地产中介房地产中介房地产中介服务的概述房地产中介服务的概述一、概念一、概念 房地产中介服务是指具有专业职业资格房地产中介服务是指具有专业职业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。经纪等活动的总称。二、房地产中介服务的主要形式二、房地产中介服务的主要形式1.房地产咨询机构房地产咨询机构 指为当事人提供法律法规、政策、信息、指为当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动技术等方面服务的经营活动2.房地产经纪机构房地产经纪机构 指以收取佣金为目的，为促成他人房地指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理、信托等业务的产交易而从事居间、代理、信托等业务的经营活动经营活动3.房地产估价机构房地产估价机构 是对包括土地、建筑物、构筑物、在建是对包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估房地产评估房地产中介服务人员的管理房地产中介服务人员的管理一、房地产咨询人员一、房地产咨询人员 从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询经理相关的初级以上专业技术职称并取得考试合经理相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员格证书的专业技术人员二、房地产经纪人二、房地产经纪人 从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效三、房地产价格评估人员三、房地产价格评估人员 对房地产价格评估人员国家实行房地产价对房地产价格评估人员国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。房地产员分为房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师必须是经过国家统一考试、职业资格认估价师必须是经过国家统一考试、职业资格认证取得房地产估价师职业资格证书，经注证取得房地产估价师职业资格证书，经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。册登记取得房地产估价师注册证的人员。房地产中介服务机构的管理房地产中介服务机构的管理一、设立房地产中介服务机构的条件一、设立房地产中介服务机构的条件 1.有自己的名称、组织机构有自己的名称、组织机构 2.有固定的服务场所有固定的服务场所 3.有规定数量的财产和经费有规定数量的财产和经费 4.有足够数量的专业人员有足够数量的专业人员二、房地产中介服务机构实行年检制度二、房地产中介服务机构实行年检制度房地产中介业务的管理房地产中介业务的管理一、承办业务管理一、承办业务管