历年房地产估价师之开发经营与管理题库完整题库带答案（研优卷） 第一部分 单选题(50题) 1、按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为（　　）。 A.完全竞争市场、垄断竞争市场 B.一级市场、二级市场 C.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场 D.一级市场、二级市场、三级市场 【答案】： C 2、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。 A.空置率取值偏大 B.报酬率取值偏小 C.运营费用率取值偏大 D.租金增长率取值偏小 【答案】： B 3、下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（　）。 A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.投资收益率 D.动态投资回收期 【答案】： C 4、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（　　）。 A.需要适时的更新改造 B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C.易受政策影响 D.存在效益外溢和转移 【答案】： C 5、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（　　）。 A.12% B.12.55% C.12.68% D.13.55% 【答案】： A 6、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。 A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成 B.评标委员会成员可以为5人 C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3 D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定 【答案】： B 7、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（　）。 A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款 B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型 C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息 D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80% 【答案】： C 8、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（　　）万元。 A.717.50 B.721.00 C.724.50 D.735.00 【答案】： C 9、四磨汤的功效 A.行气疏肝，散寒止痛 B.行气降逆，宽胸散结 C.行气疏肝，宽胸散结 D.行气降逆，散寒止痛 【答案】： B 10、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（　　）。 A.变现风险 B.政策风险 C.利率风险 D.市场供求风险 【答案】： A 11、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（　）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。 A.扩张 B.适度扩张 C.紧缩 D.稳健 【答案】： A 12、利息备付率通常按（　）计算。 A.月 B.日 C.季 D.年 【答案】： D 13、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（　　）。 A.最高投资收益率 B.平均投资收益率 C.最低投资报酬率 D.平均成本利润率 【答案】： C 14、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元，则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（　　）。 A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33 【答案】： C 15、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（　　）的工作内容。 A.物业管理 B.设施管理 C.房地产资产管理 D.房地产组合投资管理 【答案】： C 16、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（　）。 A.商用房地产风险更高 B.商用房地产的收益更高 C.商用房地产的价值更高 D.商用房地产的增值潜力更大 【答案】： A 17、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（　　）。 A.建筑师 B.结构工程师 C.设备工程师 D.造价工程师 【答案】： A 18、保和丸的主治证为 A.胸脘痞满，不思饮食 B.脘腹痞满胀痛，嗳腐吞酸，恶食呕逆，或大便泄泻，舌苔厚腻，脉滑 C.脘腹痞满胀痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘结，舌苔黄腻，脉沉实 D.脘腹胀痛，下痢泄泻，或大便秘结，小便短赤，舌苔黄腻，脉沉有力 【答案】： B 19、房地产的租金水平是由（　）决定的。 A.房地产资产市场 B.房地产价格 C.房地产空间市场的供求关系 D.空置率 【答案】： C 20、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6％，期限为15 年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2％，则该家庭第8 年最后一个月的还款额为（　　）元。 A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D.4842.43 【答案】： A 21、竣工验收时，（　）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。 A.开发商 B.承包商 C.监理机构 D.建设主管部门 【答案】： A 22、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（　　）。 A.变动成本的设置 B.销售收入的不同 C.固定成本的设置 D.平衡点的设置 【答案】： D 23、投资决策分析主要包括市场分析、（　）和投资决策三部分工作。 A.风险控制 B.项目调研 C.项目财务评价 D.资金管理 【答案】： C 24、贝母瓜蒌散中配伍天花粉的主要用意是 A.清热润燥 B.清热散结 C.清热排脓 D.消瘀散结 【答案】： A 25、实物投资可分为（　　）。 A.固定资产投资、流动资产投资等 B.生产性投资和非生产性投资 C.直接投资和间接投资 D.短期投资和长期投资 【答案】： A 26、下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（ ）。 A.地基 B.门窗 C.楼板 D.楼面 【答案】： C 27、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（　）。 A.商品住宅 B.商用房地产 C.经济适用住宅 D.出让国有土地使用权 【答案】： A 28、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（　）。 A.房地产平均价格 B.房地产中位数价格 C.房地产价格指数 D.房地产同质价格 【答案】： C 29、开发投资的投资者主要是( )。 A.赚取利润 B.保值增值 C.获得收益 D.消费 【答案】： A 30、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（　　）。 A.5.77% B.6.00% C.10.00% D.14.40% 【答案】： A 31、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（　　）。 A.I3＞I2＞I1 B.I2＞I3＞I1 C.I1＞I3＞I2 D.I1＞I2＞I3 【答案】： D 32、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（　　）。 A.1% B.2% C.3% D.8% 【答案】： D 33、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（　）。 A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查 【答案】： B 34、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（　　）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A.政府部门 B.建设部门 C.房管部门 D.开发商 【答案】： D 35、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（　　）。 A.资本金现金流量表 B.财务计划现金流量表 C.利润表 D.借款还本付息表 【答案】： D 36、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3分别上升10%，财务净现值分别变化－12.1%、12.6%和－11.8%，则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（　　）。 A.E1、E2、E3 B.E3、E2、E1 C.E2、E1、E3 D.E1、E3、E2 【答案】： C 37、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（　　）。 A.出租率 B.基准收益率 C.成本利润率 D.财务杠杆比率 【答案】： A 38、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（　　）是第一步。 A.需求影响因素分析 B.吸纳率分析 C.需求预测分析 D.市场购买者的产品功能需求 【答案】： A 39、按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（　）划分。 A.城市内某个区域 B.省或自治区所辖地域 C.城市 D.中国房地产市场 【答案】： C 40、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。 A.固定成本 B.变动成本 C.盈利 D.机会成本 【答案】： C 41、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（　　）。 A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费 【答案】： C 42、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。 A.管理费 B.财务费 C.经营费 D.所得税 【答案】： D 43、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（　）。 A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已