2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库精品（典型题） 第一部分 单选题(50题) 1、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属 A.表热里寒 B.上热下寒 C.表寒里热 D.上寒下热 【答案】： A 2、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八 【答案】： A 3、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。 A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 【答案】： D 4、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元。 A.3758.57 B.3942.03 C.3966.10 D.4769.85 【答案】： D 5、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。 A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制 【答案】： D 6、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。 A.5680 B.5830 C.5850 D.7574 【答案】： A 7、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（ ）的限制。 A.房地产地役权 B.房地产权利及其行使租赁权 C.房地产使用管制 D.相邻关系 【答案】： D 8、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（ ）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）。 A.6043 B.5879 C.6290 D.6120 【答案】： B 9、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（ ）。 A.长期趋势 B.后期利润 C.权益 D.供给和需求 【答案】： D 10、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（ ）万元。 A.500 B.750 C.800 D.1000 【答案】： C 11、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村（ ）个农民。 A.30 B.60 C.100 D.180 【答案】： C 12、商品经济是 A.以自给自足为特征的经济形式 B.为他人而生产的经济形式 C.直接以交换为目的的经济形式 D.存在于一切社会的经济形式 【答案】： C 13、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。 A.50% B.65% C.60% D.154% 【答案】： B 14、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（ ）： A.利润 B.利息 C.开发所得 D.开发成本 【答案】： A 15、下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。 A.制订估价作业方案 B.实地查勘估价对象 C.确定估价结果 D.撰写估价报告 【答案】： A 16、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（ ）的内容。 A.合法产权方面 B.合法使用方面 C.合法处分方面 D.合法居住方面 【答案】： B 17、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/m2。 A.2593 B.2619 C.2727 D.2862 【答案】： A 18、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（　）元/m2。 A.4387 B.4398 C.4500 D.4887 【答案】： B 19、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。 A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D.承接后出现很大执业风险的估价业务 【答案】： C 20、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（ ）的方法。 A.实物分割 B.拍卖分割 C.折价分割 D.变卖分割 【答案】： A 21、比较法估价的步骤包括以下几项：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（ ）。 A.③②④⑤⑥⑦① B.②③④⑤⑥⑦① C.①②③④⑤⑥⑦ D.①③②④⑤⑥⑦ 【答案】： C 22、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300万元，管理费用为80万元，销售费用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润为400万元。则其投资利润率为( )。 A.16.41% B.16.53% C.16.63% D.16.81% 【答案】： C 23、假设开发法的理论依据是（ ）。 A.替代原理 B.合法原理 C.预期原理 D.生产费用价值论 【答案】： C 24、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（ ）。 A.某一地区的家庭总人口数 B.全社会或某一地区的家庭平均人口数 C.全社会的家庭总人口数 D.全社会或某一地区的家庭总人口数 【答案】： B 25、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（ ）。 A.开发经营期可分为建设期和经营期 B.建设期的起点与开发经营期的起点相同 C.经营期可具体化为销售期和运营期 D.经营期可以准确预测答案 【答案】： D 26、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ ）。 A.2.5% B.3.0% C.5.06% D.8.0% 【答案】： C 27、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（ ）的结合体。 A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位 C.实物、权利、位置 D.实物、权益、位置 【答案】： B 28、“至虚有盛候”为 A.真实假虚 B.真虚假实 C.虚实错杂 D.虚实转化 【答案】： B 29、估价对象由（ ）决定。 A.委托人 B.估价目的 C.委托人和估价目的双重 D.估价机构 【答案】： C 30、房地产权益以（ ）为基础。 A.房地产权利以外因素的限制情况 B.其他房地产权利的限制情况 C.额外的利益或好处 D.房地产权利 【答案】： D 31、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（　）。 A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境 【答案】： D 32、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。 A.等于 B.大于 C.小于 D.无法判断 【答案】： B 33、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。 A.548.19 B.558.15 C.567.39 D.675.40 【答案】： C 34、在消费者收入增加时，反倒会减少对（ ）的需求。 A.正常商品 B.炫耀性物品 C.高档商品 D.低档商品 【答案】： D 35、某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。 A.10 B.11 C.13 D.14 【答案】： D 36、房地产区位是指该房地产与（ ）在空间方位和距离上的关系。 A.某一事物 B.某房地产 C.其他房地产或事物 D.各种事物 【答案】： C 37、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（ ）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。 A.一名 B.两名 C.两名以上 D.无明确规定 【答案】： A 38、某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（ ）。 A.50亩 B.210亩 C.40亩 D.300亩 【答案】： A 39、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。 A.类似房地产的客观 B.类似房地产的实际 C.类似房地产的最高 D.类似房地产的最低 【答案】： A 40、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（　）。 A.大气