20222022 年房地产估价师之估价原理与方法题库（附答年房地产估价师之估价原理与方法题库（附答案）（基础题）案）（基础题）单选题（共单选题（共 9090 题）题）1、某商品住宅期房建筑面积为 100 平米，尚需 6 个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为 5000 元/平方米，该房每月末净租金收益为 2000 元/套，年折现率为 12%，风险补偿为现房价格的 5%，则该期房目前的市场价格为（）万元。A.46.30 B.46.341 C.47.50 D.50.00【答案】B 2、常兼他邪合而伤人的是邪 A.热 B.寒 C.风 D.火【答案】C 3、某套住宅的套内建筑面积为 145m2，使用面积为 132m2，应分摊的共有公用建筑面积为 23m2，按套内建筑面积计算的价格为 7500 元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.5893 B.6387 C.6473 D.7016【答案】C 4、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为 6 万元、4.2 万元和 5.4 万元。若收益期限为 30 年，报酬率为 6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。A.57.81 B.71.58 C.74.33 D.82.59【答案】A 5、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为 50 万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为 110 万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。A.50 万元 B.55 万元 C.60 万元 D.60 万元以上【答案】C 6、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日【答案】C 7、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。A.传统价值评估 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估【答案】C 8、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（）。A.估价目的 B.估价权益 C.估价区位 D.估价时点【答案】D 9、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】D 10、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，不可续期，已使用 10 年，建筑物剩余经济寿命为 55 年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元，报酬率为 8%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.95.40 B.97.87 C.98.55 D.99.33【答案】A 11、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人 B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人 C.公证机关和无利害关系的第三人 D.人民法院【答案】A 12、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者【答案】B 13、气血关系失调的病机是 A.气和血互根互用的功能失调 B.气的运行郁滞不畅，血行障碍 C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱 D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】A 14、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（）。A.剩余物现象 B.地租现象 C.高工资现象 D.纯粹的剩余物现象【答案】B 15、某宗房地产的收益期限为 35 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 15.1 万元、16.3 万元、15.5 万元、17.2 万元，报酬率为 9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56 B.108.75 C.168.71 D.277.70【答案】C 16、下列哪项不是暑邪的致病特点 A.暑为阳邪，其性炎热 B.暑性升散，耗气伤津 C.暑多夹湿 D.暑热易生风动血【答案】D 17、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格_；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格_。（）A.下降；下降 B.下降；上升 C.上升；下降 D.上升；上升【答案】C 18、男子肾气衰，发堕齿槁是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八【答案】D 19、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30 万元，每年增加电费等运营费用 5 万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为 30年，报酬率为 8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00【答案】C 20、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是 A.心血不足 B.心阴不足 C.心的阳气偏衰 D.心血瘀阻【答案】A 21、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（）。A.抵押人无权优先受偿 B.抵押人有权对全部房地产优先受偿 C.抵押权人有权优先受偿 D.抵押权人无权优先受偿【答案】D 22、具有贮藏精气的作用 A.胆 B.小肠 C.大肠 D.胃【答案】D 23、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利的限制情况 C.受房地产权利以外因素的限制 D.额外的利益或好处【答案】C 24、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。A.不必考虑 B.根据实际情况而定 C.必须考虑 D.无法确定【答案】C 25、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为 1600 万元、1550 万元、1500 万元，市场上平均报酬率为 4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。A.年净收益为 1500 万元，报酬率为 4%B.年净收益为 1500 万元，报酬率为 5%C.年净收益为 1550 万元，报酬率为 5%D.年净收益为 1600 万元，报酬率为 5%【答案】B 26、“治痰先治气”是的()具体应用。A.气能行津 B.气能生津 C.津能生气 D.气能摄津【答案】A 27、“益火补土”法适用于 A.肾阳虚损证 B.心肾阳虚证 C.心脾两虚证 D.脾肾阳虚证【答案】D 28、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】B 29、“决渎之官，水道出焉”指的是 A.肾 B.膀胱 C.三焦 D.小肠【答案】C 30、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A.简单算术平均数 B.加权算术平均数 C.众数 D.中位数【答案】C 31、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（）。A.资产的账面价值 B.资产的剩余价值 C.资产的现实价值 D.资产的市场价值【答案】A 32、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（）。A.“交易实例”B.“可比实例”C.“收集交易实例”D.“建立价格可比基础”【答案】B 33、某临街深度 30.48%(100ft)、临街宽度 20%的矩形土地，总价为 1500 万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为 15.24%(50ft)、临街宽度 20%的矩形土地的总价为()万元。A.1200 B.1150 C.1100 D.1050【答案】D 34、某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元/平方米，正常开发成本为 1500 元/平方米，管理费用为前两项的 5%，投资利息占直接成本的 5%，销售费用为 100 元/平方米，直接成本利润率为 6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A.1840 B.2840 C.2966 D.3000【答案】D 35、某套住宅建筑面积为 100m2，套内建筑面积为 92m2，使用面积系数为 0.8，每平方米使用面积价格为 3000 元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A.2400 B.2580 C.2607 D.2760【答案】A 36、在实际估价中，下列求取净收益 A 的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法 B.未来数据简单算术平均法 C.过去数据资本化公式法 D.未来数据资本化公式法【答案】D 37、当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价标准临街宗地总价（）。A.单独深度价格修正率 B.累计深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.混合深度价格修正率【答案】B 38、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境【答案】D 39、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）。A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定 B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命 C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关 D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变【答案】C 40、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）。A.使用上的补偿 B.被征用房地产损毁后的价值的补偿 C.被征用房地产损毁前后的价值之差 D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】B 41、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是 A.津停气阻 B.气随液脱 C.津枯血燥 D.津亏血瘀【答案】C 42、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当 B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C.计算公式和计算过程正确无误 D.各种估价方法的测算结果一致【答案】D 43、用成本法估价房地产时，房屋现值为（）。A.房屋重置成本房屋年折旧额 B.房屋重置成本房屋成新度 C.房屋重置成本年折旧额耐用年限 D.房屋重置成本年折旧额尚可使用年限【答案】B 44、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现 A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”B.“重阴必阳，重阳必阴”C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”【答案】D 45、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于 A.味过于酸 B.味过于苦 C.味过于咸 D.味过于辛【答案】C 46、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格100（）可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分 B.估价对象相对于可比实例状况的得分 C.可比实例相对于标准房地产状况的得分 D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】A 47、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）的比率。A.同价值 B.同收益 C.同性质 D.同类型【答案】C 48、有一房地产，未来第一年净收益为 20 万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.400 B.450 C.500 D.540【答案】A 49、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.100 B.50