备考复习备考复习 20222022 年房地产估价师之开发经营与管理综年房地产估价师之开发经营与管理综合练习试卷合练习试卷 B B 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费【答案】D 2、哪个方剂意是“使邪火随诸香一齐俱散也”A.至宝丹 B.安官牛黄丸 C.紫雪 D.苏合香丸【答案】B 3、（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。A.开发销售 B.开发持有出租出售 C.购买持有出租出售 D.购买更新改造出售【答案】D 4、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.政府部门 B.建设部门 C.房管部门 D.开发商【答案】D 5、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款 B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型 C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息 D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C 6、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A.流动比率 B.偿债备付率 C.利息备付率 D.资产负债率【答案】D 7、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和()等方面。A.物业增值 B.管理费 C.契税 D.机会成本【答案】A 8、下列不属于管理费用的是（）。A.管理人员工资 B.职工教育经费 C.户外发布会 D.技术开发费【答案】C 9、关于收益性物业的说法，正确的是（）。A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定 B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金 C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中 D.在出租率达到 100时，收益性物业获得的净经营收入最高【答案】C 10、房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是()。A.资本金 B.预租售收入 C.借贷资金 D.政府资助【答案】D 11、某企业 12 月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款 70 万元，长期投资 100 万元，短期投资 120 万元，应收票据 210 万元，短期借款 30 万元，应付票据和应付账款 110 万元，应付工资 60 万元，应付债券 300 万元。则该企业流动比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%【答案】C 12、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.渗透定价法【答案】B 13、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）。A.投机 B.储蓄 C.投资 D.信托【答案】C 14、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。A.曲面屋顶 B.坡屋顶 C.平屋顶 D.多波式折板屋顶【答案】C 15、某企业上期预测销售量为 100 万台，实际销售量为 110 万台，企业选用平滑指数为 0.8，则本期预测销售量为（）万台。A.102 B.120 C.108 D.88【答案】C 16、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。A.人文环境的变化 B.生产和工作方式的转变 C.自然环境的变化 D.金融业的发展【答案】A 17、根据国内生产总值的（）形态看，GDP 是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。A.价值 B.收入 C.产品 D.货币【答案】A 18、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是()。A.无差异性营销 B.差异性营销 C.定制性营销 D.集中性营销【答案】B 19、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（）。A.满足购买者使用要求 B.购买者支付能力 C.物业预期收益 D.物业用途【答案】C 20、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。A.资产负债表 B.资本金现金流量表 C.项目投资现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】D 21、财务分析不包括（）。A.偿债能力分析 B.平衡能力分析 C.盈利能力分析 D.营运能力分析【答案】B 22、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）。A.税前现金流有效毛收入经营费用 B.税前现金流有效毛收入抵押贷款还本付息 C.税后现金流税前现金流所得税 D.税后现金流税前现金流准备金所得税【答案】C 23、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。A.私人权益融资 B.私人债务融资 C.公开权益融资 D.公开债务融资【答案】C 24、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为()。A.成本加成定价法 B.价值定价法 C.目标定价法 D.认知价值定价法【答案】B 25、下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（）。A.资产市场上的供给是由空间市场决定的 B.资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平 C.房地产市场大部分时间处于一种均衡状态 D.在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同【答案】D 26、有一房地产，土地面积 2500m2，为 7 年前通过有偿出让取得，当时地价为700 元/m2，土地使用权年限 60 年的地价为 1200 元/m2。地上建筑物总建筑面积 3000m2，于 3 年前交付使用，当时的建筑物建造价为 600 元/m2，现在建造同类建筑物需 800 元/m2，估计该建筑物上可使用 45 年，残值为 2%。若土地的资本化率为 8%。该房地产土地部分的现时总价为（）万元。A.80 B.97 C.100 D.300【答案】D 27、预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。A.已正式交付使用 B.已正式签订商品房预售合同 C.已正式签订商品房交易合同 D.已正式竣工验收合格【答案】B 28、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量 B.吸纳率分析 C.相关房地产类型的存量 D.改变用途数量【答案】B 29、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率 D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】A 30、关于资金时间价值的说法，错误的是（）。A.现在的 100 万元与 5 年后的 100 万元的价值相同 B.现在的 100 万元可能与 5 年后的 148 万元价值相同 C.现在的 100 万元可能与 2 年前的 121 万元价值相同 D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较【答案】A 31、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀 B.非预期通货膨胀 C.成本型通货膨胀 D.需求型通货膨胀【答案】A 32、一笔贷款，名义利率是 10%，每两年一计息，则其实际利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%【答案】B 33、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定 C.与财务报表中的成本一样 D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】D 34、房地产开发的程序主要分为（）阶段。A.决策分析、规划设计、建设、租售 B.决策分析、可行性研究、建设、租售 C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段 D.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理【答案】C 35、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格 B.最低租售数量 C.最低建安成本 D.最高土地取得价格【答案】C 36、已知某投资项目折现率为 11%时，净现值为 1700 万元；折现率为 12%时，净现值为870 万元。则该投资项目的内部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%【答案】C 37、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为（）。A.吸附水率 B.自由水率 C.平衡含水率 D.化合水率【答案】C 38、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。A.引起需要 B.购买决策 C.方案评价 D.信息反馈【答案】D 39、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.房地产开发贷款 B.房地产抵押贷款 C.债务融资 D.权益融资【答案】C 40、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（）。A.造价工程师 B.结构工程师 C.建筑设备工程师 D.电气工程师【答案】A 41、对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于 2。A.利息备付率 B.偿债备付率 C.流动比率 D.速动比率【答案】A 42、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋施工面积 B.城市家庭人口规模 C.销售量 D.房地产价格【答案】A 43、2015 年某市商品住宅实际销售量为 400 万 m2，预测销售量为 350 万 m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的 2016 年该城市商品住宅销售量为（）万 m2。A.367.5 B.382.5 C.523.5 D.543.0【答案】B 44、关于投资组合理论的说法，正确的是（）。A.投资者应选择毫无风险的投资组合 B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消【答案】D 45、在（）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.银行 B.经销商 C.业主 D.政府【答案】D 46、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。A.专家打分法 B.“三项预测值”法 C.解析法 D.蒙特卡洛模拟法【答案】B 47、房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（）。A.决策阶段 B.分析阶段 C.策略阶段 D.明确投资者目的、目标和约束条件阶段【答案】C 48、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（）。A.满足自住需求 B.投资保值增值 C.满足自住需求或投资保值增值 D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有【答案】D 49、与其他投资相比，房地产投资的优点不包括()。A.能够得到税收方面的好处 B.能够抵消通货膨胀的影响 C.提高投资者的资信等级 D.变现容易【答案】D 50、（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。A.负外部性 B.正外部性 C.强外部性 D.弱外部性【答案】B 51、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】A 52、某投资者以 100 万元购买了一商铺用于出租经营，其中 40 万元为银行提供的年利率为 8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为 12万元，贷款期和经营期相同。该项投资的资本金利润率是（）。A.8.80