备考复习备考复习 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法考年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺模拟试卷前冲刺模拟试卷 A A 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、起于四肢肘膝以上部位的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】C 2、“用寒远寒，用凉远凉”属于 A.因时制宜 B.因地制宜 C.因人制宜 D.阴阳亡失【答案】A 3、参与津液的输布，不参与津液排泄的是 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】D 4、确定估价对象及其范围和内容时，应根据()，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序【答案】B 5、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为 V1、V2、V3，则三者关系是（）。A.V1V2V3 B.V3V2V1 C.V1V3V2 D.V1V2V3【答案】B 6、房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权 B.建筑物区分共有权 C.建筑物区分共用权 D.私有权【答案】A 7、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。A.出让土地使用权上的房地产抵押估价 B.商品房售价 C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿 D.房屋火灾保险【答案】D 8、收集信息（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确 B.丰富、完整、真实 C.广泛、真实、完整 D.完整、真实、准确【答案】D 9、收益法中的运营费用率是指（）。A.运营费用与潜在毛收入之比 B.运营费用与总收益之比 C.运营费用与净收益之比 D.运营费用与有效毛收入之比【答案】D 10、成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时 B.在交易时 C.在签订转让协议时 D.在建造完成时【答案】A 11、估价报告有效期应从（）起计。A.价值时点 B.估价作业期 C.出具估价报告之日 D.签订估价委托合同之日【答案】C 12、成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用 B.销售费用 C.开发成本 D.销售税费【答案】D 13、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当 B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C.计算公式和计算过程正确无误 D.各种估价方法的测算结果一致【答案】D 14、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整性和合理性。A.市场状况调整 B.调整系数 C.基准地价信息 D.土地状况调整【答案】B 15、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定【答案】C 16、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为 1600 万元、1550 万元、1500 万元，市场上平均报酬率为 4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。A.年净收益为 1500 万元，报酬率为 4%B.年净收益为 1500 万元，报酬率为 5%C.年净收益为 1550 万元，报酬率为 5%D.年净收益为 1600 万元，报酬率为 5%【答案】B 17、某套住宅建筑面积为 100m2，可使用面积为 80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为 2600 元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A.2080 B.2288 C.2340 D.2392【答案】C 18、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是 A.共产主义者同盟 B.德国社会民主工党 C.俄国社会民主工党（布）D.中国共产党【答案】B 19、当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（）。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为 B.要求抵押人恢复抵押房地产价值 C.提供与减少的价值相应的担保 D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务【答案】A 20、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A.估价机构 B.估价师 C.估价报告使用者 D.估价委托人的估价需要【答案】D 21、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（）。A.前期价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数【答案】D 22、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（）正常市场价格。A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定【答案】C 23、成本法中一般不计息的项目是（）。A.土地成本 B.销售费用 C.建设成本 D.销售税费【答案】D 24、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（）。A.开发利润率 B.投资利润率 C.土地利润率 D.销售利润率【答案】D 25、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（）。A.完全相同的房地产 B.相关的房地产交易 C.类似房地产的交易 D.房地产的交易【答案】C 26、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。A.在建工程抵押估价业务 B.城市房屋拆迁补偿估价业务 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】D 27、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（）。A.房地产的需求价格 B.房地产的供给价格 C.房地产的均衡价格 D.房地产的市场价格【答案】C 28、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉瞤动，舌光红无苔或少苔，是指 A.亡阴 B.亡阳 C.脱液 D.伤津【答案】C 29、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性大和价值量大 D.不可移动和用途多样【答案】B 30、新建房地产的土地取得成本为 600 万元，建设成本为 500 万元，管理费用为 40 万元，销售费用为 20 万元，投资利息为 30 万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为 20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02 B.1520.86 C.1527.27 D.1619.05【答案】A 31、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】D 32、脾气不濡，胃气乃厚可因 A.多食苦 B.多食辛 C.多食甘【答案】B 33、创“戾气”说的温病学家是 A.吴鞠通 B.叶香岩 C.薛雪 D.吴有性【答案】D 34、一般来说，（）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格 B.市场价格 C.投资价格 D.理论价格【答案】A 35、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A.市场价格 B.评估价值 C.成交价格 D.理论价格【答案】D 36、下列哪项不是十二经别的生理功能 A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系 B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系 C.加强了十二经脉对四肢的联系 D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】C 37、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。A.维持现状前提 B.更新改造前提 C.改变用途前提 D.重新开发前提【答案】D 38、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则 A.整体观念 B.辨证论治 C.知常达变 D.阴平阳秘【答案】A 39、已知某可比交易单价为 4500 元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款 100 元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等 300 元/m2；累计未收房屋租金 150 元/m2。则统一财产范围的价格为（）。A.4750 B.4500 C.4250 D.4100【答案】A 40、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。A.交易情况修正 B.交易日期调整 C.房地产状况调整 D.区域因素调整【答案】C 41、按房地产的()来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段【答案】B 42、荀子在劝学篇中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是 A.质变和量变相互渗透 B.量变是质变的前提 C.质变体现量变的结果 D.质变为新的量变开辟道路【答案】B 43、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本 B.土地成本建设成本管理费用 C.土地成本建设成本管理费用销售费用 D.开发完成后的房地产价值【答案】C 44、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。A.有效经过年数等于实际经过年数 B.有效经过年数短于实际经过年数 C.有效经过年数长于实际经过年数 D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数【答案】D 45、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位 C.实物、权利、位置 D.实物、权益、位置【答案】B 46、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利的限制情况 C.受房地产权利以外因素的限制 D.额外的利益或好处【答案】C 47、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些()。A.市场案例 B.交易实例 C.交易预期值 D.市场预期值【答案】B 48、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.估价对象实地查勘之日 D.未来处置抵押房地产之日【答案】C 49、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30 万元，每年增加电费等运营费用 5 万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为 30年，报酬率为 8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A.35.00 B.56.29 C.86.29 D.180.00【答案】C 50、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为 5000 元，并延迟入住 3 个月。当地类似商品房的月有效毛租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15%。若月报酬率为 0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A.5000 B.12574 C.12650 D.13911【答案】B 51、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格【答案】C 52、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失 B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C.征用期间租赁经营损失 D.征用期间市场上类似房地产的增值差价【答案】D 53、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为 2500 万元，该功能落后电梯的重置成本为 40 万元，已计提折旧 36 万元，拆除费用为 2 万元，可回收的残值为 5万元，现安装新的功能先进的电梯需要 120 万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要 100 万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）万元。A.21 B.27 C.2473 D.2479【答案】D 54、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发