备考试题备考试题 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法能年房地产估价师之估价原理与方法能力提升试卷力提升试卷 B B 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于()不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势【答案】B 2、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。A.权益原理 B.收益递增递减原理 C.适合原理 D.均衡原理【答案】D 3、正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场 B.交易对象本身具备市场性 C.较短的期间完成交易 D.买者和卖者都具有完全信息【答案】C 4、在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格为 4800 元/m2，建筑面积为 100m2。首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格为 5000 元/m2，建筑面积为 120m2，首次支付 24 万元，半年后付清余款 36 万元；丙成交价格为 4700 元/m2，建筑面积为 90m2，成交时一次付清；丁成交价格为 4760 元/m2，建筑面积为 110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款32.36 万元。已知折现率为 10%，那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为（）。A.甲乙丙丁 B.乙丁甲丙 C.乙丙甲丁 D.丙乙丁甲【答案】C 5、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15%上升为 25%，每月可出租面积租金为 70 元/m2，又知该写字楼可出租面积为 10000m2，运营费用率为 40%。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年，投资报酬率为 8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。A.548.19 B.558.15 C.567.39 D.675.40【答案】C 6、经济全球化的实质决定了它的发展必然 A.有利于所有国家 B.有利于发达资本主义国家 C.有利于发展中国家 D.有利于社会主义国家【答案】B 7、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（）。A.不能作为可比实例 B.取相同的部分作可比性 C.经调整后可作为可比实例 D.可作为可比实例【答案】A 8、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间【答案】B 9、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区 B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例 C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格 D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】D 10、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人 B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人 C.公证机关和无利害关系的第三人 D.人民法院【答案】A 11、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2 的写字楼，约定租赁期限为 20 年，第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上年租金基础上增加 1 万元，第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为 10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84【答案】B 12、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。A.某一事物 B.某房地产 C.其他房地产或事物 D.各种事物【答案】C 13、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。A.规模收益不变 B.规模收益递减 C.规模收益递增 D.边际收益递减【答案】B 14、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（）。A.估价原则 B.价值规律 C.市场情况 D.估价方法【答案】A 15、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】B 16、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有 10 层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为 1000m2，则建筑容积率为()。A.60 B.6 C.10 D.60%【答案】B 17、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格价值时点的定基价格指数（）可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数 B.成交日期的定基价格指数 C.当年年底定基价格指数 D.当年年初定基价格指数【答案】B 18、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（）。A.朝向 B.楼层 C.方位 D.交通条件【答案】D 19、某综合楼的土地取得成本为 1000 万元，建设成本为 800 万元，管理费用为60 万元，投资利息为 140 万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和 2%，契税税率为 4%，直接成本利润率为 25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52 B.2667.75 C.2705.63 D.2771.49【答案】A 20、一套商品住宅总价为 30 万元，首期支付 10 万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付 10 万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30 B.29 C.29.28 D.28.29【答案】C 21、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98，则其依据为（）。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%【答案】D 22、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入 700 万元，空置和收租损失 5 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费 10 万元、保险费 10 万元、管理费等30 万元，水电供暖费等 40 万元，房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额70 万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（）万元。A.485 B.490 C.585 D.590【答案】D 23、心病及肝属于 A.母病及子 B.子病及母 C.反克 D.倍克【答案】B 24、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（）。A.交换价格 B.交换价值 C.源泉价格 D.市场价格【答案】C 25、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税【答案】A 26、某建筑物的有效年龄为 10 年，预计可能再使用 30 年，残值率为 4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68 B.74 C.76 D.82【答案】C 27、在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（）的。A.主观 B.客观 C.悲观 D.乐观【答案】B 28、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。A.估价对象 B.标准房地产 C.市场上 D.交易情况【答案】A 29、某房地产正常年收益为 5000 万元，当前银行利率为 6%，购买年为 8 年，房地产价格应为()元。A.32000 B.40000 C.48000 D.83333【答案】B 30、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（）。A.叙述式报告 B.口头报告 C.书面报告 D.表格式报告【答案】D 31、起于四肢肘膝以上部位的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】C 32、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A.房屋征收决定公告之日 B.原征收补偿协议达成之日 C.用于产权调换房屋支付之日 D.委托估价之日【答案】A 33、房地产估价的基本原则和最高行为准则为()。A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.估价时点原则 D.独立客观公正原则【答案】D 34、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价 B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价【答案】D 35、下列哪项不是血瘀的形成因素 A.阴虚 B.血热 C.瘀血 D.痰浊【答案】A 36、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性 B.独一无二 C.相互影响 D.用途多样【答案】C 37、某写字楼的建筑面积为 4000m2，剩余经济寿命为 32 年，由于没有电梯，出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为 90%，月租金为 40 元/m2，报酬率为 6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72【答案】D 38、起于四肢肘膝以上部位的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】C 39、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定【答案】C 40、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。A.长期趋势 B.后期利润 C.权益 D.供给和需求【答案】D 41、商品经济是 A.以自给自足为特征的经济形式 B.为他人而生产的经济形式 C.直接以交换为目的的经济形式 D.存在于一切社会的经济形式【答案】C 42、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为 2385 元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139 B.2146 C.2651 D.2659【答案】D 43、评估一宗房地产开发用地 2006 年 1 月 1 日的价值，预测该宗土地 2009 年1 月 1 日开发完成后的房价中属于地价的部分为 2000 万元，折现率为 10%，则该土地的价值为（）万元。A.1562.89 B.1652.89 C.1502.63 D.1520.63【答案】C 44、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（）。A.估价师 B.委托人 C.地方性审查机构 D.地方级政府【答案】B 45、在静态分析法中，投资利息和（）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润 B.开发利润 C.投资收益