题库复习题库复习 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理全年房地产估价师之开发经营与管理全真模拟考试试卷真模拟考试试卷 B B 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.变现风险 B.比较风险 C.资本价值风险 D.时间风险【答案】A 2、下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（）。A.资产市场上的供给是由空间市场决定的 B.资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平 C.房地产市场大部分时间处于一种均衡状态 D.在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同【答案】D 3、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.投资者各方现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】D 4、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.因果性调查 D.假设性调查【答案】B 5、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A.购买房地产股票 B.购买商铺 C.购买房地产债券 D.购买住房抵押支持证券【答案】B 6、（）承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。A.吊车梁 B.外墙围护系统 C.柱子 D.基础【答案】A 7、下列选项中，（）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A.开发工作量 B.经营利润 C.经营收入 D.投资数额【答案】C 8、单利计息与复利计息的区别在于()。A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率【答案】C 9、当计息周期小于 1 年时，名义利率 r 与实际利率 i 的关系是()。A.ir B.ir C.ir D.i1+r【答案】B 10、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（）。A.全部投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.投资者各方现金流量表 D.资金来源与运用表【答案】B 11、消费者购买行为要受()、知觉、学习和态度等心理因素的影响。A.年龄 B.动机 C.文化 D.社会【答案】B 12、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A.区位选择异常重要 B.易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】D 13、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度为（）。A.10%B.20%C.25%D.30%【答案】A 14、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来 6 个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数 B.量价弹性 C.住房市场指数 D.消费者信心指数【答案】C 15、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。A.最低可接受收益率原则 B.不行动原则 C.备选方案差异原则 D.最高可接受收益率原则【答案】D 16、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（）的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D 17、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.房地产开发贷款 B.房地产抵押贷款 C.债务融资 D.权益融资【答案】C 18、关于年度运营预算，下列说法错误的是（）。A.该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目 B.该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间 C.该预算不需为不可预见费用的支出预留空间 D.该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会【答案】C 19、对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和()在内的房地产管理人员的责任。A.定资产管理 B.变动资产管理 C.房地产投资组合管理 D.投资管理【答案】C 20、房地产投资的弊端不包括()。A.变现性差 B.投资数额巨大 C.投资回收期较长 D.政府难以支持【答案】D 21、（）是指建筑物 2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.公共配套设施建设费 B.小区物业管理费 C.基础设施建设费 D.“三通一平”等土地开发工程费【答案】C 22、某家庭预计今后 20 年内月收入为 8030 元，如果其中的 40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为 9%，则该家庭有偿还能力的 20 年期最大抵押贷款申请额是()万元。A.28.62 B.35.57 C.41.56 D.48.24【答案】B 23、房地产市场需求指标不包括（）。A.国内生产总值 B.空置率 C.人口数量 D.房屋空间使用数量【答案】B 24、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资()的特性。A.区位选择异常重要 B.变现性差 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】D 25、财务评价是根据()，计算评价指标，判别项目的财务可行性。A.市场平均价格 B.国家现行的财税制度和价格体系 C.社会平均收益率 D.集团企业之间的交换价格【答案】A 26、投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的 0.2%0.8%，该阶段为（）。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策【答案】A 27、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。A.物业管理 B.设施管理 C.房地产资产管理 D.房地产组合投资管理【答案】C 28、房地产开发活动可以从（）两个方面进行考察。A.物质形态与货币形态 B.投资资金量和预期收益率 C.出租、出售或经营状态 D.资金流通方式与对策【答案】A 29、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润【答案】A 30、企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，为（）。A.资产 B.负债 C.所有者权益 D.收入【答案】C 31、下列选项中不可以用于土地储备资金的是（）。A.土地出让收入中安排的一部分资金 B.向银行业金融机构举借的贷款 C.国有土地收益基金中安排的资金 D.经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金【答案】B 32、甲乙物业 2008 年 10 月的价值均为 1100 万元。预计 2009 年 10 月甲物业的价值为 1200 万元和 1000 万元的可能性均为 50%，乙物业的价值为 1300 万元和900 万元的可能性也均为 50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险大 B.乙物业投资风险大 C.甲、乙物业的投资风险相同 D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小【答案】B 33、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A.增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给【答案】A 34、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。A.会计主体 B.持续经营 C.会计分期 D.货币计量【答案】B 35、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是()。A.提高开发贷款利率 B.降低开发贷款利率 C.通货膨胀率下降 D.降低房地产税费【答案】A 36、下列物业中，属于特殊物业的是（）A.在建工程 B.车站 C.购物中心 D.科技产业园区【答案】B 37、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（）。A.临界点分析 B.期望值分析 C.敏感性分析 D.概率分析【答案】A 38、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（）。A.流动比率 B.应收账款周转率 C.股东权益报酬率 D.成本费用净利率【答案】A 39、某写字楼的购买价格为 100 万元，其中 70 万元为 15 年期、年利率 5%、按年等额还款的抵押贷款，30 万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9 万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D 40、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定 C.与财务报表中的成本一样 D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】D 41、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。A.工程量清单 B.招标标底 C.招标控制价 D.评标办法【答案】B 42、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券 B.个人住房抵押贷款 C.房地产企业抵押贷款 D.金融机构长期融资【答案】B 43、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值()。A.下降 B.上升 C.不变 D.不能确定【答案】B 44、()越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。A.速动比率 B.资产负债率 C.偿债备付率 D.流动比率【答案】D 45、下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A.住房可支付性指数 B.房地产价格指数 C.房价租金比 D.量价弹性【答案】C 46、张某将现有资金存入银行，期望十年后涨 1 倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A 47、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法【答案】B 48、（）承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。A.吊车梁 B.外墙围护系统 C.柱子 D.基础【答案】A 49、2017 年末，某市住房总量为 5000 万平方米，其中经济适用住房 400 万平方米，商品住房 3750 万平方米，同期住房空置量为 750 万平方米，其中经济适用住房为 50 万平方米，商品住房为 450 万平方米，则该市 2017 年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D 50、某银行发放了一笔年利率 7.5%、期限 15 年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为 36000 元，则该笔贷款第 10 年的投资回报是（）元。A.10923.89 B.12673.39 C.23326.61 D.25076.11【答案】B 51、下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）。A.社会阶层 B.信念和态度 C.生活方式 D.经济状况【答案】A 52、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低 10%时，项目开发利润的变化分别为 27.31 万元、55.04 万元、10.16 万元、88.33 万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价 B.建造成本 C.贷款利率 D.资本化率【答案】D 53、工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。A.变动费用 B.固定费用 C.材料费用 D.人工费用【答案】A 54、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法【答案】C 55、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是()。A.房屋出售