精选试题及答案二房地产估价师之估价原理与方法精选试题及答案二房地产估价师之估价原理与方法题库综合试卷题库综合试卷 A A 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：基础数据是否准确；测算过程是否有错误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查()。A.B.C.D.【答案】C 2、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。A.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率投资带来的优惠率 B.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率投资带来的优惠率 C.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率通货膨胀补偿投资带来的优惠率 D.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率【答案】D 3、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断式 B.波浪式 C.连续式 D.螺旋式【答案】B 4、如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用（）较合适。A.平均数 B.中位数 C.众数 D.最高或最低值法【答案】B 5、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均年产值的（）。A.12 倍 B.24 倍 C.46 倍 D.68 倍【答案】C 6、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是 A.病 B.证 C.症 D.主诉【答案】A 7、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品 B.互补品 C.附属品 D.配套品【答案】B 8、某办公楼的建筑面积为 1500m2，土地面积为 1000m2，目前的房地产市场价值为 5000 元/m2，同类土地的市场单价为 2200 元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为 1300 元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达 6500 元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为 300 元/m2，旧建筑物残值为 50 元/m2，新建筑物重置价格为 3800 元/m2，新建后的房地产市场价值可达 8000 元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（）。A.维持现状 B.更新改造 C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼【答案】B 9、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.替代原则 D.公平原则【答案】C 10、分布于下肢外侧前缘的经脉是 A.足阳明胃经 B.足少阳胆经 C.足太阳膀胱经 D.足少阴肾经【答案】A 11、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。A.灾害调查评估 B.规划实施情况评估 C.房地产价值减损评估 D.相关经济损失评估【答案】C 12、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】C 13、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为 40 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.667 B.1333 C.1000 D.500【答案】C 14、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于 B.大于 C.小于或等于 D.大于或等于【答案】D 15、()是随着时间的推移而减少的；A.原始价值 B.账面价值 C.市场价值 D.投资价值【答案】B 16、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性 B.不可毁灭性 C.保值增值性 D.寿命长久性【答案】B 17、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般收益率 B.典型投资者所要求的社会最高收益率 C.特定投资者所要求的最低收益率 D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】C 18、夏季的主气是 A.热 B.暑 C.风 D.火【答案】B 19、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为 2385 元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139 B.2146 C.2651 D.2659【答案】D 20、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。A.应作为估价资料归档 B.不应作为估价资料归档 C.由估价机构决定是否归档 D.依委托人的意见决定是否归档【答案】A 21、“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通 B.路通、水通、电通 C.路通、水通、气通 D.路通、电通、气通【答案】B 22、某住宅房地产开发用地，其土地面积为 10000m2，规划容积率为 1.2，楼面地价为 1500 元/m2。后经规划调整，其容积率提高到 1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（）万元。A.375 B.450 C.500 D.600【答案】D 23、夏季的主气是 A.热 B.暑 C.风 D.火【答案】B 24、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（）。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值 B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C.房屋征收估价应评估完全产权价值 D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值【答案】D 25、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A.市场价格 B.评估价值 C.成交价格 D.理论价格【答案】D 26、路线价法主要适用于()。A.城市街道两侧商业用地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价【答案】A 27、一般来说，（）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格 B.市场价格 C.投资价格 D.理论价格【答案】A 28、采用收益法测算房地产价格时，公式 VA/Yb/Y2 表示（）。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增 B.房地产净收益按一固定数额逐年递减 C.房地产净收益按一固定比率逐年递增 D.房地产净收益按一固定比率逐年递减【答案】A 29、建筑物折旧的求取方法中，（）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法 B.市场提取法 C.分解法 D.成新折扣法【答案】A 30、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。A.15%B.10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至25%D.有时可放宽至20%【答案】B 31、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值 B.后续的建设成本 C.后续的管理费用 D.待开发房地产取得税费【答案】C 32、下列哪项不是血瘀的形成因素 A.阴虚 B.血热 C.瘀血 D.痰浊【答案】A 33、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的 6%和 3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（）元/m2。A.2660 B.2425 C.2294 D.2427【答案】D 34、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是()。A.位置 B.外部配套设施 C.环境景观 D.交通【答案】D 35、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A.写字楼层高偏低 B.厂房受酸雨腐蚀 C.住宅库存量过大 D.在建工程基础不均匀沉降【答案】A 36、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率 B.有效年龄、预期经济寿命、残值率 C.已使用年限、预期经济寿命、残值率 D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】B 37、下列不属于土地权属证书的是（）。A.国有土地使用证 B.集体土地所有证 C.土地他项权利证明书 D.房地所有权证书【答案】D 38、下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（）。A.他项权利设立情况 B.维护情况和完损状况 C.出租或占用情况 D.房屋所有权状况【答案】B 39、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制 B.房地产权利的限制 C.房地产政府监督 D.银行利率【答案】A 40、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。A.相关合同 B.法律、法规、政策 C.土地用途管制 D.国家的价格政策【答案】C 41、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的 A.五脏一体观 B.形神一体观 C.病理上的整体性 D.诊治上的整体性【答案】C 42、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（）。A.区分实际成本和客观成本 B.正确估计正常花费和实际花费 C.同时考虑升值与贬值因素 D.考虑功能折旧【答案】A 43、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.移动平均法【答案】B 44、某工业用地总面积为 3000m2，容积率为 0.5，楼面地价为 1000 元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 4.0，相应的楼面地价为 1500 元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A.500 B.525 C.600 D.1650【答案】D 45、某商场是 6 年前一幢已使用 5 年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为 40 年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为 60 年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B 46、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】C 47、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A.可比实例房地产 B.估价对象房地产 C.标准房地产 D.类似房地产【答案】C 48、某待开发土地，其土地取得费为每亩 36 万元，土地开发费为 1.5 亿元/km2。假设开发周期为 2 年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的 60%和 40%。银行贷款年利息为 8%，该土地的投资利息为（）元/m2。A.50.02 B.103.22 C.109.63 D.114.82【答案】B 49、黑睛由何脏之精气上注濡养 A.心 B.肝 C.脾 D.肺【答案】B 50、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是 6800 元/m2、6700 元