押题练习试卷押题练习试卷 A A 卷附答案房地产估价师之估价原理卷附答案房地产估价师之估价原理与方法过关检测试卷与方法过关检测试卷 B B 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00【答案】B 2、一般物品的价格是（）的外在表现。A.劳动 B.价值 C.利息 D.地租【答案】B 3、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为 8000 元/m2，比正常价格低 2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800 元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%；丙可比实例的成交价格为 8300 元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高 200 元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为 0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。A.8157.60 B.8158.91 C.8163.57 D.8164.88【答案】D 4、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A.模拟房地产市场定价 B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D 5、某住宅的建筑面积为 100m2，买卖合同约定成交价为 10000 元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付 60 万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为 3 万元，卖方应交纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.90.19 B.95.85 C.100.57 D.105.28【答案】D 6、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定【答案】B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。A.对住宅本身进行投资改良 B.由于人口增长对住宅的需求增加 C.因通货膨胀导致住宅价格上升 D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高【答案】B 8、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性大和价值量大 D.不可移动和用途多样【答案】B 9、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100 B.-50 C.50 D.100【答案】B 10、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】B 11、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（）时的汇率。A.成交日期 B.估价时点 C.估价作业日期 D.估价委托日【答案】A 12、假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理 B.合法原理 C.预期原理 D.生产费用价值论【答案】C 13、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（）。A.促进该地区的房地产价格上涨 B.使该地区的房地产价格下降 C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降 D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】A 14、难以采用比较法估价的房地产是（）。A.标准厂房 B.商铺 C.在建工程 D.房地产开发用地【答案】C 15、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐 D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格【答案】D 16、面色 白，肢冷，水肿，日益消瘦，烦躁抽搐的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳互损【答案】D 17、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。A.实体、权益、区位 B.实物、权益、区位 C.实物、权利、位置 D.实物、权益、位置【答案】B 18、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】B 19、将房地产称为物业的国家或地区是（）。A.法国 B.意大利 C.日本 D.中国香港【答案】D 20、对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（）。A.东北角、西南角、东南角、西北角 B.西北角、西南角、东北角、东南角 C.西北角、西南角、东南角、东北角 D.西北角、东北角、西南角、东南角【答案】D 21、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。A.谨慎价值 B.市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值【答案】B 22、（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平 A.低价格政策 B.高价格政策 C.均价格政策 D.最高价格政策【答案】A 23、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发【答案】A 24、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（）。A.出租的房地产 B.自用的房地产 C.餐饮的房地产 D.自营的房地产【答案】C 25、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500m2，层高为 4.1m，土地剩余使用期限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6m，建筑物重建价格为 2000 元/m2。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平方米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为 10%）A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.07【答案】D 26、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（）。A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设【答案】B 27、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（）。A.心理因素 B.交通因素 C.噪声因素 D.卫生因素【答案】C 28、资本化率是（）的倒数。A.毛租金乘数 B.潜在毛租金乘数 C.有效毛收入乘数 D.净收益乘数【答案】D 29、心开窍于舌的主要机理是 A.手少阴之别系连于舌本 B.心血荣于舌 C.心气通于舌 D.舌为心之外候【答案】A 30、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评估价值与真实价值 B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果 C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果 D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】B 31、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】C 32、使住宅房地产价格明显上升的是（）。A.中等收入者收入提高 B.高收入者收入增加 C.低收入者收入增加 D.居民收入提高【答案】A 33、估价上的折旧注重的是（）。A.原始取得价值的减价修正 B.资产市场价值的真实减损 C.重置价值的摊销与回收 D.原始取得价值的摊销与回收【答案】B 34、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。A.应考虑 B.不考虑 C.无所谓 D.不大【答案】A 35、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为 6%，自有资本要求的资本化率为 9%，则该类房地产的资本化率为（）%。A.6.0 B.6.9 C.8.8 D.9.0【答案】B 36、成本法中一般不计息的项目是（）。A.土地成本 B.销售费用 C.建设成本 D.销售税费【答案】D 37、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性 B.不可毁灭性 C.保值增值性 D.寿命长久性【答案】B 38、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（）。A.期初 B.期中 C.期末 D.任意阶段【答案】B 39、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。A.交易情况修正 B.交易日期调整 C.房地产状况调整 D.区域因素调整【答案】C 40、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于 A.喜则气缓 B.惊则气乱 C.悲则气消 D.恐则气下【答案】A 41、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清 B.支付定金 C.分期支付 D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】C 42、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（）。A.合法原则 B.最高最佳利用原则 C.估价时点原则 D.替代原则【答案】A 43、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失 B.运营费用 C.折旧 D.财务损耗【答案】A 44、征收耕地的安置补助费，按照（）计算。A.农业人口 B.需要安置的农业人口 C.原占用耕地的人口 D.原耕地供养的人口【答案】B 45、收益法估价的典型对象是（），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产 B.出租的房地产 C.自用或空置的房地产 D.自营的房地产【答案】B 46、假设某类住宅价格从 3000 元/m2，下降到 2800 元/m2，其需求量从 900 套上升到 1000 套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为()。A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D.1.53【答案】D 47、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用 B.合法产权 C.合法处分 D.合法收益【答案】A 48、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3 C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3【答案】A 49、某房地产的建筑面积为 2500m2，现状价值为 2000 万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为 100 万元，残值为 45 万元，后续必要支出及应得利润为 4000 元/m2，重建后的房地产市场价格为 15000 元/m2。该房地产的市场价