考前复习考前复习 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法强年房地产估价师之估价原理与方法强化训练模拟试卷化训练模拟试卷 A A 卷卷(含答案含答案)单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益 B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C.通常只有客观收益才能作为估价依据 D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】B 2、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的()。A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益【答案】C 3、房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】D 4、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元，投资利润率为 20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B 5、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。A.某一地区的家庭总人口数 B.全社会或某一地区的家庭平均人口数 C.全社会的家庭总人口数 D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】B 6、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。A.大于 B.小于 C.等于 D.其他【答案】A 7、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000 元/m2，装修标准为 1000 元/m2（甲别墅的装修标准为 800 元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。A.7020 B.7091 C.7380 D.8580【答案】B 8、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为 V 甲148080i，乙类房地产的价格变化趋势为 V 乙150060i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强 B.乙类房地产比甲类房地产强 C.该两类房地产强弱程度相同 D.该两类房地产强弱程度不可比【答案】A 9、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定【答案】B 10、根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A.行政区域 B.估价目的 C.估价对象规模 D.价值类型【答案】B 11、当供给增加量小于需求减少量时，则（）。A.均衡价格下降，均衡交易量增加 B.均衡价格下降，均衡交易量减少 C.均衡价格上升，均衡交易量增加 D.均衡价格上升，均衡交易量减少【答案】B 12、某商品住宅项目开发利润为 300 万元，土地取得成本为 600 万元，建设成本为 900 万元，管理费用为 50 万元，销售费用为 60 万元，投资利息为 150 万元，销售税金为 120 万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B 13、塞因塞用针对的病机是 A.真寒假热 B.真热假寒 C.真虚假实 D.真实假虚【答案】C 14、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指 A.气不摄血 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气随血脱【答案】C 15、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。A.灾害调查评估 B.规划实施情况评估 C.房地产价值减损评估 D.相关经济损失评估【答案】C 16、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题 B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿 C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为 D.征收是无偿的，征用是有偿的【答案】A 17、收益法是以()为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.均衡原理 B.替代原理 C.预期原理 D.未来趋势原理【答案】C 18、一块前后临街、总深度为 50m 的矩形宗地，其前街路线价为 5000 元/m2，后街路线价为 3800 元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。A.22 B.28 C.38 D.50【答案】B 19、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价 C.考虑房屋租赁者的意见 D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】A 20、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是 A.共产主义者同盟 B.德国社会民主工党 C.俄国社会民主工党（布）D.中国共产党【答案】B 21、某套住宅的套内建筑面积为 145m2，使用面积为 132m2，应分摊的共有公用建筑面积为 23m2，按套内建筑面积计算的价格为 7500 元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.5893 B.6387 C.6473 D.7016【答案】C 22、物权法规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权 B.土地承包经营权 C.建设用地使用权 D.土地租赁权【答案】C 23、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同 B.差距较大 C.没有可比性 D.相近【答案】D 24、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。A.应作为估价资料归档 B.不应作为估价资料归档 C.由估价机构决定是否归档 D.依委托人的意见决定是否归档【答案】A 25、具有贮藏精气的作用 A.胆 B.小肠 C.大肠 D.胃【答案】D 26、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是 A.心血不足 B.心阴不足 C.心的阳气偏衰 D.心血瘀阻【答案】A 27、某套建筑面积为 100m2 的住宅，含家电家具的成交价格为 50 万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为 8%，家电家具价值为 5 万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387 B.4398 C.4500 D.4887【答案】B 28、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的()。A.根本准则 B.最高行为准则 C.基本行为准则 D.重要准则【答案】B 29、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量 B.增加城镇居民可支配收入 C.增加房地产保有环节税收 D.提高城市化水平【答案】C 30、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般收益率 B.典型投资者所要求的社会最高收益率 C.特定投资者所要求的最低收益率 D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】C 31、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.长期趋势法【答案】B 32、在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点 B.价值类型 C.估价机构 D.估价依据【答案】D 33、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（）。A.房地产的局部 B.工业房地产 C.部分产权或有限产权的房地产 D.在建工程【答案】A 34、起于足踝下是 A.督脉 B.任脉 C.阴维脉 D.阴跷脉【答案】D 35、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（）。A.开发利润率 B.投资利润率 C.土地利润率 D.销售利润率【答案】D 36、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中 B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动 C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化 D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】B 37、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本 B.开发完成后的房地产价值 C.土地成本建设成本管理费用 D.土地成本建设成本管理费用销售费用【答案】D 38、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为 120 万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为 60%，实现抵押权的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。A.12 B.25 C.27 D.40【答案】B 39、东南地区治疗特点 A.气候寒冷慎用寒药 B.病多湿热，治宜苦寒 C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温 D.病多风寒，治宜辛温【答案】B 40、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。A.环境因素 B.自身因素 C.视觉因素 D.人口因素【答案】B 41、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A.经济寿命 B.自然寿命 C.实际年龄 D.有效年龄【答案】A 42、某宗房地产土地面积 300m2，建筑面积 250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 300 元，残值每平方米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500 B.62000 C.61000 D.61500【答案】A 43、真实假虚证治则 A.扶正兼祛邪 B.祛邪兼扶正 C.祛邪 D.扶正【答案】C 44、某经过年数为 23 年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。A.等于 23 年 B.小于 23 年 C.大于 23 年 D.可能等于也可能大于 23 年【答案】B 45、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A.统一房地产范围 B.统一付款方式 C.统一价格单位 D.统一市场状况【答案】C 46、循行到达巅顶的经脉有 A.足太阳经 B.足阳明经 C.足厥阴经 D.足太阴经【答案】A 47、履行必要的估价程序是（）的基本要求。A.完成估价项目 B.评定估价机构 C.评定估价师水平 D.确定估价结果【答案】A 48、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于 A.喜则气缓 B.惊则气乱 C.悲则气消 D.恐则气下【答案】A 49、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。A.异质性 B.排他性 C.替代性 D.互补性【答案】C 50、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20 元，燃气 18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8元，场地平整 15 元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/m2。A.98 B.102 C.108 D.116【答案】A 51、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（）。A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号 B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号 C.估价作业日期、估价报告编号、附件 D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】A 52、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大